Het onttrekken van vastgoed aan de vennootschap waarbij het vastgoed wordt overgeheveld naar de achterliggende aandeelhouders blijft een belangrijke item in de vermogensplanning, zeker wat privaat vastgoed betreft. Dit kan op verschillende wijzen worden gerealiseerd. De meest radicale wijze is de onttrekking in het kader van de vereffening van de vennootschap. De onttrekking kan evenwel ook tijdens het bestaan van de vennootschap worden gerealiseerd door middel van een kapitaalvermindering in natura of, bij kapitaalloze vennootschappen, middels een uitkering van de eigenvermogensrekening ‘inbreng’ alsook middels een dividenduitkering in natura. En last but not least kan de onttrekking worden gerealiseerd middels een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder ingeval de aandeelhouder samen met de vennootschap het betrokken vastgoed heeft aangekocht.

Uitbreng van vastgoed uit vennootschappen & registratierechten

In een vorig artikel in onze nieuwsbrief van 05.12.2019 (“Onttrekking vastgoed aan bvba met uitstel van registratiebelasting – nog tot 1 januari 2020!” Anouck Sandra) hebben we de impact van het nieuwe Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen - het WVV - bij de onttrekking van vastgoed aan vennootschappen op het vlak van de registratierechten aangekaart. Algemeen besluit was dat het impact van het WVV op deze problematiek eerder beperkt was.

De regelgeving op het vlak van de registratierechten bij onttrekking door aandeelhouders van vastgoed aan vennootschappen in het WVV – tijdperk laat zich als volgt samenvatten.

algemene regel : verkooprecht

De algemene regel blijft dat de verkrijging van vastgoed door één of meerdere vennoten op welke wijze ook in principe onderworpen is aan het verkooprecht van 10 %.

uitzonderingen voor personenvennootschappen

Personenvennootschappen komen evenwel in aanmerking voor belangrijke uitzonderingen op de algemene regel. Naast de besloten vennootschap (BV), de vennootschap onder firma (VOF) en de commanditaire vennootschap (Comm.V.) wordt ook de coöperatieve vennootschap door het WVV aangemerkt als personenvennootschap.

• wachtregeling bij gehele of gedeeltelijke vereffening vennootschap
  Bij de verkrijging van vastgoed door alle aandeelhouders in verhouding tot hun aandelenbezit ingevolge een gehele of gedeeltelijke vereffening van de vennootschap is in principe voorlopig slechts het algemeen vast recht van € 50,00 verschuldigd. Verkrijgingen krachtens de wet kunnen immers geen aanleiding geven tot enige heffing van een evenredig registratierecht.
  
  In functie van de rechtshandelingen die ze in een latere fase zullen stellen bij de toebedeling van het vastgoed aan één van de aandeelhouders, zal naargelang het geval het verkooprecht, het verdeelrecht of slechts het algemeen vast recht van € 50,00 verschuldigd zijn. We verwijzen hiervoor naar hetgeen uiteengezet onder de volgende rubriek “toebedeling aan historische vennoot”.
  
  Blijven de verkrijgende aandeelhouders ongewijzigd in hun onverdeelde medeëigendom dan vindt geen belastbaar feit en bijgevolg geen belastingheffing plaats, ook niet wanneer ze hun overdeelde delen naderhand verkopen aan een derde.
  
• regeling toebedeling aan historische vennoot
  Bij verkrijging door een vennoot van een vastgoed dat hij destijds zelf heeft ingebracht in de vennootschap of dat de vennootschap heeft verworven met betaling van het verkooprecht op een ogenblik dat de verkrijgende vennoot aandeelhouder was, wordt de toebedeling van het vastgoed belast volgens haar gemeenrechtelijke aard.
  
  Is de toebedeling het gevolg van een kapitaalvermindering , dan zal slechts het algemeen vast recht van € 50,00 verschuldigd zijn. Ondertussen heeft Vlabel in haar standpunt nr. 19078 van 30.03.2020 aangekaart dat ook bij een uitkering in natura van vastgoed dat bij kapitaalloze vennootschappen boekhoudkundig wordt aangerekend op de eigenvermogensrekening ‘inbreng’ kan gelijkgesteld worden wat vroeger een kapitaalvermindering in natura was. Dergelijke verkrijgingen gebeuren ingevolge een rechtsfeit dat niet specifiek getarifieerd is en slechts onderworpen wordt aan het algemeen vast recht.
  
  Kadert de toebedeling in een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder dan zal het verdeelrecht van 2,5% verschuldigd zijn op de toebedeling ingeval vennootschap en aandeelhouder samen het vastgoed hebben aangekocht.

Uitbreng van vastgoed middels uitonverdeeldheidtreding – verdeelrecht of verkooprecht ?

Standpunt Vlabel

Ingeval een vennootschap samen met een aandeelhouder een vastgoed in onverdeeldheid heeft aangekocht, en later uit onverdeeldheid wordt getreden waarbij de aandeelhouder tegen betaling van een oplegsom het volledige vastgoed verkrijgt, is Vlabel de mening toegedaan dat op deze verkrijging het verkooprecht van 10% verschuldigd is en niet het verdeelrecht. Vlabel stelt dat in dergelijk geval de heffing van het verkooprecht prevaleert op de heffing van het verdeelrecht op grond van het principe “lex specialis derogat les generalis”. De lex specialis die voorschrijft dat de verkrijging van een vastgoed door een vennoot, op welke wijze ook, onderworpen is aan het verkooprecht heeft voorrang op de regel dat bij een uitonverdeeldheidtreding tussen oorspronkelijke mede-eigenaars het verdeelrecht verschuldigd is.

Het is belangrijk hierbij op te merken dat dit geen afbreuk doet aan de mogelijkheid bij een uitonverdeeldheidtreding te ontsnappen aan het verkooprecht wanneer de verkrijger zich kan beroepen op de wachtregeling of de regeling van toebedeling aan de historische vennoot in een personenvennootschap (zie hoger).

Arresten hof van beroep Gent van 19.06.2018 en van 18.12.2018

Het standpunt van Vlabel werd fel bekritiseerd in de vakliteratuur. Desalniettemin heeft het Gentse hof van beroep tot tweemaal toe Vlabel in deze materie in het gelijk gesteld.

Arrest Hof van Cassatie van 12.03.2021

Naar aanleiding van een cassatievoorziening tegen één van de twee arresten van het hof van beroep van Gent heeft het Hof van Cassatie bij arrest van 12.03.2021 gemeend een beslissing over de cassatievoorziening te moeten aanhouden tot het Grondwettelijk Hof heeft geantwoord op twee prejudiciële vragen rond de vraag of het standpunt van Vlabel al dan niet het gelijkheidsbeginsel en het non-discriminatiebeginsel schendt. Deze prejudiciële vragen laten zich als volgt laten samenvatten :

• Schendt de algemene regel dat de verkrijging van een vastgoed door een vennoot, op welke wijze ook, onderworpen is aan het verkooprecht het gelijkheidsbeginsel en non-discriminatiebeginsel als het zo wordt uitgelegd dat:
  - ingeval een mede-eigenaar onverdeelde rechten verkrijgt van de vennootschap waarvan hij aandeelhouder is, die verwerving aan het verkooprecht onderworpen is,
  - terwijl ingeval een mede-eigenaar onverdeelde rechten verkrijgt van een vennootschap waarvan hij geen aandeelhouder is, die verwerving aan het verdeelrecht onderworpen is?
• Schendt de algemene regel dat de verkrijging van een vastgoed door een vennoot, op welke wijze ook, onderworpen is aan het verkooprecht het gelijkheidsbeginsel en non-discriminatiebeginsel doordat het aanleiding geeft tot een gelijke behandeling van personen die zich in wezenlijk verschillende situaties bevinden, te weten :
  - enerzijds de aandeelhouder van een vennootschap die samen met zijn vennootschap een vastgoed verwerft met betaling van het verkooprecht van 10% en vervolgens het vastgoed verwerft van zijn vennootschap middels een uitonverdeeldheidtreding, onderworpen is aan het verkooprecht van 10%,
  - en anderzijds de aandeelhouder van een vennootschap die een vastgoed heeft verworven door inbreng aan het inbrengrecht van 0% en vervolgens het vastgoed toebedeelt aan de aandeelhouder bij wijze van vereffening waarbij deze toebedeling onderworpen is aan het verkooprecht van 10% ?

We kijken uit naar de antwoorden van het Grondwettelijk Hof op deze prejudiciële vragen.

Wordt vervolgd !