Het kadastraal inkomen vormt de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing, een jaarlijkse heffing op uw vastgoed. Dit “KI” is een fictieve waarde die vaak hoog oploopt en dus aanleiding geeft tot substantiële heffingen. Dat KI is niet per se te eeuwigen dagen van toepassing of onomkeerbaar. Er kunnen meerdere redenen zijn om een KI en dus de heffingen te verminderen. Een onderbouwd bezwaar of vraag om een herschatting zijn vaak succesvol.
Het kadastraal inkomen wordt in eerste instantie vastgesteld naar aanleiding van een aangifte van de belastingplichtige. De fiscale wet voorziet meer bepaald dat de eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker van een in België gelegen onroerend goed ertoe gehouden is aangifte te doen van: de ingebruikneming, verhuring, de voltooiing van werken aan gebouwen, de verandering in exploitatie of omvorming of verbetering van ongebouwde onroerende goederen, de ingebruikstelling van nieuw of toegevoegd materieel of outillage of de wijziging of definitieve buitengebruikstelling ervan. Die aangifte moet worden ingediend binnen dertig dagen volgend op de gebeurtenis. Ook wie een zakelijk recht op een onroerend goed in het buitenland verwerft of vervreemdt, moet hiervan aangifte doen, binnen de vier maanden.
De bevoegde administratie, de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, kan dit onderzoeken door het vragen om inlichtingen bij de belastingplichtige alsmede via plannen van openbare diensten en instellingen of landmeters-experten.
De wet voorziet in 4 methodieken om dan het KI vast te stellen; in essentie (zie ook onze eerdere nieuwsbrief Het kadastraal inkomen van nieuwe bedrijfsgebouwen: een kritische handleiding!):
- op basis van de nettohuurwaarde op 1 januari 1975;
- op basis van vergelijking met gelijkaardige percelen;
- op basis van de normale verkoopwaarde op 1 januari 1975;
- op basis van de actuele verkoopwaarde.
Er wordt overgegaan tot de schatting van het KI voor nieuw opgerichte onroerende goederen en van het in gebruik genomen nieuwe materieel of outillage; tot herschatting onder meer van vergrote, herbouwde of “aanzienlijk gewijzigde” onroerende goederen; of tot verbetering van het KI ingeval van schrijf- of rekenfouten of vergissingen.
Als aanzienlijke wijzigingen worden onder meer beschouwd: deze die aanleiding geven tot vermindering van het KI met 15%; de verenigingen of verdelingen van gebouwde percelen, grensveranderingen tussen percelen; elke verandering in de wijze van exploitatie, elke omvorming, verbetering, beschadiging of waardevermindering voor onbebouwde onroerend goederen en elke wijziging van hun grootte als het gaat om onbebouwde onroerende goederen.
Uit deze bepalingen volgt dat er diverse redenen kunnen zijn om het toegekende kadastraal inkomen te verminderen, al naargelang het geval: de aard, de oppervlakte, de percelen, belemmeringen, beschadigingen, vergissingen, de manier waarop de huur- of verkoopwaarde van 1975 werd vastgesteld, de vergelijkingspunten, de actuele verkoopwaarde, enz.
Om het KI effectief verminderd te zien, kunt u de administratie verzoeken om een herziening op grond van een van de wettelijke bepalingen.
Recent behandelden we een dergelijk verzoek op grond van de wijziging van perceelgrenzen van een winkelcomplex. De administratie had het KI voorheen vastgesteld op basis van het bestaan van 9 winkels op het betrokken perceel. De actuele situatie was evenwel dat er nog slechts 3 winkels op dat perceel waren; de andere winkels waren inmiddels onderdeel geworden van een ander perceel; daarnaast werden er winkels samengevoegd tot één perceel. Dit werd hardgemaakt aan de hand van de plannen. Dit werd tevens geduid naar aanleiding van een plaatsbezoek. De administratie aanvaardde een substantiële vermindering van het KI. De Vlaamse Belastingdienst, die instaat voor de aanslagen onroerende voorheffing, bevestigde het verminderde KI te zullen hanteren voor de berekening van de onroerende voorheffing en ontheffing voor het verleden te verlenen.
Noteer dat er voor een dergelijk verzoek tot herziening op onder meer deze wettelijke grondslag geen wettelijke termijn is voorzien. Dit kan te allen tijde aangekaart worden bij de administratie.
De wet voorziet daarnaast in de mogelijkheid om bezwaar in te dienen tegen een betekend KI. Op straffe van verval dient dit bezwaarschrift te worden ingediend binnen de 2 maanden vanaf de betekening van het KI (elk nieuw vastgesteld, herzien, geschat of herschat KI wordt in principe betekend). Een vrij korte termijn dus. Kort op de bal spelen is de boodschap. In het bezwaar dient het inkomen te worden vermeld dat de bezwaarindiener stelt tegenover datgene dat aan zijn onroerend goed is toegekend.
Recent behandelden we een dergelijk bezwaarschrift. In het kader van dit bezwaar werd er geargumenteerd dat de actuele verkoopwaarde diende te worden gehanteerd als vaststellingsmethodiek. Deze verkoopwaarde werd hardgemaakt aan de hand van een verslag van een schatter-deskundige. Er volgden onderhandelingen en onderzoek ter plaatse. De administratie besloot tot een substantiële vermindering van het KI, onder meer rekening houdende met verlaging van de barema’s van de kelder, het gelijkvloers en de verdiepingen, obstructies en moeilijke toegankelijkheden, aanpassingen van de bouwlagen, zoals deze bleken uit de architectenplannen. Ook hier volgde een herschatting (vermindering) van het KI en dito ontheffing van de onroerende voorheffing.
De financiële impact van de herziening in min van het KI is belangrijk: het zorgt ervoor dat de onroerende voorheffing vermindert en dit ieder jaar.
Het kadastraal inkomen, basis voor de onroerende voorheffing, wordt vastgesteld aan de hand van diverse parameters. In vele gevallen valt er iets voor te zeggen om het aldus vastgestelde KI te verminderen. Dit kan door middel van een verzoek bij de administratie, bijvoorbeeld op grond van een aanzienlijke wijziging van de percelen; hiervoor geldt geen specifieke termijn. Dit kan ook door middel van een bezwaarschrift, bijvoorbeeld op grond van de onderscheiden vaststellingsmethodieken (vergelijkingspunten, actuele verkoopwaarde, enz.). Met de nodige onderbouw leidt dit vaak tot succes, met als gevolg een verminderde onroerende voorheffing voor ieder jaar.