De uitbreng van vastgoed uit vennootschappen waarbij het vastgoed wordt overgeheveld naar de achterliggende aandeelhouders blijft een belangrijk item in de vermogensplanning, zeker wat privaat vastgoed betreft. Zo’n uitbreng kan op verschillende wijzen worden gerealiseerd. De meest radicale wijze is de uitbreng in het kader van de vereffening van de vennootschap. De onttrekking kan evenwel ook tijdens het bestaan van de vennootschap worden gerealiseerd door middel van een kapitaalvermindering in natura of, bij kapitaalloze vennootschappen, middels een uitkering van de eigenvermogensrekening ‘inbreng’. Ook een uitbreng middels een dividenduitkering in natura behoort tot de mogelijkheden. En last but not least kan de uitbreng worden gerealiseerd middels een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder ingeval de aandeelhouder samen met de vennootschap het betrokken vastgoed heeft aangekocht.
In vorige artikelen zijn we nader ingegaan op de uitbreng van vastgoed middels uitonverdeeldheidtreding, de uitbreng van vastgoed middels ontbinding-vereffening van BV’s en de uitbreng van vastgoed tijdens het bestaan van BV’s. Aansluitend op dit laatste artikel gaan we nader in op de uitkering van vastgoed middels dividenduitkeringen in natura. Aanleiding daartoe is het recente standpunt SP 19078 van 11 maart 2024 waarbij VLABEL terugkomt op haar eerder standpunt in dit verband. Maar eerst hernemen we de regelgeving in het kort.
Algemene regel: verkooprecht (art. 2.9.1.0.4, eerste lid VCF en art. 2.9.1.0.5, eerste lid VCF)
De algemene regel blijft dat de verkrijging van vastgoed door één of meerdere vennoten op welke wijze ook in principe onderworpen is aan het verkooprecht van 12 %.
Uitzonderingen voor personenvennootschappen: vast recht of verdeelrecht
Personenvennootschappen komen evenwel in aanmerking voor belangrijke uitzonderingen op de algemene regel. Naast de besloten vennootschap (BV), de vennootschap onder firma (VOF) en de commanditaire vennootschap (CommV) wordt ook de coöperatieve vennootschap (CV) door het WVV aangemerkt als personenvennootschap.
Wachtregeling bij gehele of gedeeltelijke vereffening vennootschap (art. 2.9.1.0.4, derde lid VCF)
Bij de verkrijging van vastgoed door alle aandeelhouders door een gehele of gedeeltelijke vereffening conform het Wetboek van Vennootschappen en Verenigingen is in principe voorlopig slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd. Verkrijgingen krachtens de wet kunnen immers geen aanleiding geven tot enige heffing van een evenredig registratierecht.
In functie van de rechtshandelingen die de aandeelhouders in een latere fase zullen stellen bij de toebedeling van het vastgoed aan één van de aandeelhouders, zal naargelang het geval het verkooprecht, het verdeelrecht of slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd zijn. U verneemt hierover meer in de volgende rubriek over de regeling bij toebedeling aan een historische vennoot.
Blijven de verkrijgende aandeelhouders ongewijzigd in hun onverdeelde mede-eigendom dan vindt geen belastbaar feit en bijgevolg geen belastingheffing plaats, ook niet wanneer ze hun overdeelde delen naderhand verkopen aan een derde.
Wachtregeling buiten vereffening (art. 2.9.1.0.4, vierde lid VCF)
Bij de verkrijging van vastgoed door alle aandeelhouders naar verhouding van hun participatie in de vennootschap zonder enige tegenprestatie, waarbij de verkrijging boekhoudkundig wordt aangerekend op de beschikbare of onbeschikbare inbrengrekening, is in principe voorlopig slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd.
In functie van de rechtshandelingen die de aandeelhouders in een latere fase zullen stellen bij de toebedeling van het vastgoed aan één van de aandeelhouders, zal naargelang het geval het verkooprecht, het verdeelrecht of slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd zijn. Net zoals bij de wachtregeling bij vereffening zal het verkooprecht van toepassing zijn als de finaal verkrijgende aandeelhouder niet kwalificeert als historische vennoot. Is de finaal verkrijgende aandeelhouder wel een historische vennoot, dan wordt de latere toebedeling belast in de registratierechten volgens de gemeenrechtelijke aard van de verrichting. Dit kan het verkooprecht zijn (bv bij inbetalinggeving), maar evengoed het verdeelrecht (uitonverdeeldheidtreding) of zelfs het algemeen vast recht (verkrijging krachtens een rechtsfeit).
Blijven de verkrijgende aandeelhouders ongewijzigd in hun onverdeelde mede-eigendom dan vindt geen belastbaar feit en bijgevolg geen belastingheffing plaats, ook niet wanneer ze hun overdeelde delen naderhand verkopen aan een derde.
Regeling bij toebedeling aan een historische vennoot (art. 2.9.1.0.4, tweede lid VCF)
De verkrijging door een vennoot van een vastgoed wordt in volgende twee gevallen belast volgens haar gemeenrechtelijke aard:
• Het vastgoed in kwestie werd destijds door de vennoot zelf ingebracht in de vennootschap.
• De vennootschap heeft het vastgoed in kwestie destijds verworven met betaling van het verkooprecht op een ogenblik dat de verkrijgende vennoot aandeelhouder was.
In haar standpunt SP 19078 van 25 september 2023 bevestigt VLABEL dat ingeval de uitbreng van het vastgoed wordt aangerekend op de inbrengrekening maar niet voldoet aan de voorwaarden van de wachtregeling buiten vereffening (bv bij een toebedeling aan de enige vennoot of in geval van een asymmetrische toebedeling), de regeling historische vennoot onmiddellijk van toepassing is ingeval aan de voorwaarden daartoe is voldaan. In voorkomend geval zal slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd zijn. Dergelijke verkrijgingen gebeuren ingevolge een rechtsfeit dat niet specifiek getarifeerd is en slechts onderworpen wordt aan het algemeen vast recht.
Kadert de toebedeling in een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder dan zal het verdeelrecht van 2,5% verschuldigd zijn op de toebedeling ingeval vennootschap en aandeelhouder samen het vastgoed hebben aangekocht.
Uitbreng van vastgoed middels dividenduitkering in natura: regeling historische vennoot evenzeer van toepassing
In haar standpunt SP 19078 van 25 september 2023 nam VLABEL vooralsnog het standpunt in dat ingeval en in de mate dat de uitbreng van het vastgoed werd aangerekend op de rekening beschikbare reserves, deze uitbreng werd gelijkgesteld met een dividenduitkering in natura. VLABEL was de mening toegedaan dat deze dividenduitkering in natura een overdracht onder bezwarende titel uitmaakte zodat het verkooprecht van toepassing was, tenzij er een onverdeeldheid is in welk geval het verdeelrecht verschuldigd zal zijn.
VLABEL heeft komaf gemaakt met dit standpunt en bevestigt in haar standpunt SP 19078 van 11 maart 2024 dat uitkeringen van vastgoed die aangerekend worden op de beschikbare reserves geen overdracht onder bezwarende titel uitmaken. Dit betekent dat voor de historische aandeelhouders het verkooprecht niet verschuldigd is bij dergelijke reserve-uitkeringen. In voorkomend geval zal slechts het algemeen vast recht van 50,00 euro verschuldigd zijn. Dergelijke uitkeringen zijn het gevolg van een rechtsfeit dat niet specifiek getarifeerd is en slechts onderworpen wordt aan het algemeen vast recht.
Dit standpunt stemt overeen met het Federaal standpunt van de FOD Financiën zoals dit geldt voor vastgoed gelegen in het Brussels en Waals Gewest (Beslissing van 9 oktober 2007, EE/02.046; Rep.RJ. 129/28-01).
Het herziene standpunt van VLABEL met betrekking tot de uitbreng van vastgoed middels dividenduitkeringen in natura aan historische vennoten heeft voor gevolg dat deze dividenduitkeringen in natura slechts onderworpen worden aan het algemeen vast recht van 50,00 euro. Dit biedt in nogal wat scenario’s nieuwe mogelijkheden en perspectieven. We zijn u graag van dienst bij het uitwerken van deze scenario’s.