Artikel ook verschenen op Jubel
De uitbreng van vastgoed uit vennootschappen waarbij het vastgoed wordt overgeheveld naar de achterliggende aandeelhouders blijft een belangrijke item in de vermogensplanning, zeker wat privaat vastgoed betreft.
Zo’n uitbreng kan op verschillende wijzen worden gerealiseerd : in het kader van de vereffening van de vennootschap, door middel van een kapitaalvermindering in natura of, bij kapitaalloze vennootschappen, middels een uitkering van de eigenvermogensrekening ‘inbreng’ of nog middels een dividenduitkering in natura. Last but not least kan de uitbreng worden gerealiseerd middels een uitonverdeeldheidtreding tussen vennootschap en aandeelhouder ingeval de aandeelhouder samen met de vennootschap het betrokken vastgoed heeft aangekocht.
In een vorig artikel (“Uitbreng van vastgoed in het WVV-tijdperk: een analyse van de opportuniteiten anno 2021!” Jan Sandra & Anouck Sandra) lieten we ons licht schijnen op de opportuniteiten die zich in het WVV-tijdperk aandienen bij de uitbreng van vastgoed op het vlak van de registratierechten. In dit artikel gaan we nader in op de uitbreng middels uitonverdeeldheidtreding naar aanleiding van een arrest van het Grondwettelijk Hof van 20 januari 2022.
de algemene regel
de algemene regel blijft dat de verkrijging van vastgoed door één of meerdere vennoten op welke wijze ook in principe onderworpen is aan het verkooprecht van 12%.
de uitzonderingen voor personenvennootschappen
Personenvennootschappen komen evenwel in aanmerking voor belangrijke uitzonderingen op de algemene regel. Naast de besloten vennootschap (BV), de vennootschap onder firma (VOF) en de commanditaire vennootschap (Comm.V.) wordt ook de coöperatieve vennootschap (C.V.) aangemerkt als personenvennootschap.
Ingeval een vennootschap samen met een aandeelhouder een vastgoed in onverdeeldheid heeft aangekocht, en later uit onverdeeldheid wordt getreden waarbij de aandeelhouder tegen betaling van een oplegsom het volledige vastgoed verkrijgt, is Vlabel de mening toegedaan dat op deze verkrijging het verkooprecht van 12% verschuldigd is en niet het verdeelrecht. Vlabel stelt dat in dergelijk geval de heffing van het verkooprecht prevaleert op de heffing van het verdeelrecht op grond van het principe “lex specialis derogat lex generalis”. De lex specialis die voorschrijft dat de verkrijging van een vastgoed door een vennoot, op welke wijze ook, onderworpen is aan het verkooprecht heeft voorrang op de regel dat bij een uitonverdeeldheidtreding tussen oorspronkelijke mede-eigenaars het verdeelrecht verschuldigd is.
Let wel ! Dit standpunt doet geen afbreuk doet aan de mogelijkheid bij een uitonverdeeldheidtreding te ontsnappen aan het verkooprecht wanneer de verkrijger zich kan beroepen op de wachtregeling (zie hoger - vast recht van € 50,00) of de regeling van toebedeling aan een historische vennoot in een personenvennootschap (zie hoger - verdeelrecht 2,5%).
Het standpunt van Vlabel werd fel bekritiseerd in de vakliteratuur. Desalniettemin heeft het Gentse Hof van Beroep tot tweemaal toe Vlabel in deze materie in het gelijk gesteld (arresten Hof van Beroep Gent van 19.06.2018 en van 18.12.2018).
Naar aanleiding van een cassatievoorziening tegen één van de twee arresten van het Hof van Beroep van Gent heeft het Hof van Cassatie bij arrest van 12.03.2021 gemeend een beslissing over de cassatievoorziening te moeten aanhouden tot het Grondwettelijk Hof heeft geantwoord op twee prejudiciële vragen over de vraag of het standpunt van Vlabel al dan niet het gelijkheidsbeginsel en het non-discriminatiebeginsel schendt. Deze prejudiciële vragen laten zich als volgt laten samenvatten :
Het Grondwettelijk Hof beantwoordt beide prejudiciële vragen ontkennend wat maakt dat het verkooprecht verschuldigd is bij een uitbreng middels uitonverdeeldheidtreding.
Vooreerst oordeelt het Hof dat het verschil in behandeling berust op een objectief criterium, nm. de hoedanigheid van vennoot van in casu een NV
Voorts komt het Hof aan de hand van een analyse van de voorbereidende werken tot de vaststelling dat de betrokken regelgeving de dubbele doelstellingen die de wetgever destijds nastreefde, realiseert :
Let wel ! Zoals reeds hoger aangekaart, doet dit geen afbreuk aan de mogelijkheid bij een uitonverdeeldheidtreding te ontsnappen aan het verkooprecht wanneer de verkrijger zich kan beroepen op de wachtregeling (zie hoger - vast recht van € 50,00) of de regeling van toebedeling aan een historische vennoot in een personenvennootschap (zie hoger - verdeelrecht 2,5%).
Met dit arrest is definitief komen vast te staan dat de interpretatie dat een uitbreng van een onroerend goed middels een uitonverdeeldheidtreding tussen vennoot en vennootschap aanleiding geeft tot het verkooprecht van 12% (en niet het verdeelrecht van 2,5%) de toets van het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel en non-discriminatiebeginsel doorstaat. Dit arrest laat evenwel de vraag onbeantwoord of het onderscheid in behandeling tussen kapitaalvennootschappen en personenvennootschappen bij de uitbreng van onroerende goederen nog te verantwoorden is in het WVV tijdperk waarbij het onderscheid tussen beide soorten vennootschappen door de invoering van het WVV immers verder werd afgezwakt. Wordt ongetwijfeld vervolgd.