De belastingplichtige moet wanneer hij een nieuwbouw heeft gerealiseerd de ingebruikneming of de verhuring ervan aangeven bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Aan dit nieuw opgericht vastgoed zal de administratie vervolgens een kadastraal inkomen (KI) toekennen. Het kadastraal inkomen is het geschatte, gemiddelde normale netto-inkomen van het jaar 1975 van het betrokken vastgoed. Het kadastraal inkomen vormt de basis voor de berekening van de onroerende voorheffing, een jaarlijkse terugkerende Vlaamse belasting. De belastingplichtige heeft er dan ook alle belang bij om te verifiëren of geen te hoog kadastraal inkomen aan zijn vastgoed wordt toegekend.

Wil men kunnen nagaan of een kadastraal inkomen correct werd bepaald, is het uiteraard zaak de wijze van vaststelling van het KI te kennen. De methodes daartoe zijn wettelijk vastgelegd. Het betreft een limitatieve lijst van methodes waarbij de ene methode slechts kan worden toegepast wanneer de voorafgaande niet werkzaam blijkt. Er bestaat dus geen vrije keuze tussen de verschillende methodes.

Ons wetboek van inkomstenbelastingen voorziet vier vaststellingsmethodes:

• De eerste methode bepaalt dat het kadastraal inkomen voor gebouwde percelen wordt vastgesteld op grond van de normale netto-huurwaarden van 1 januari 1975. Dit is de datum van de laatste algemene perequatie van de kadastrale inkomens in België.
• De tweede methode bestaat erin het betrokken vastgoed te vergelijken met gelijkaardige goederen waarvan het kadastraal inkomen definitief is. Dit is de meest gebruikte methode voor gewone goederen waarvan het aanbod ruim genoeg is zodat er vergelijkingspunten kunnen worden gevonden.
• De derde methode baseert zich op de verkoopwaarde op het referentietijdstip (1975) waarop men een coëfficiënt toepast van 5,3 %. Deze methode wordt gebruikt wanneer men geen vergelijkingspunten vindt, bijvoorbeeld voor industriële gebouwen en uitzonderlijke goederen. De kernvraag bij deze methode is de vraag hoe de verkoopwaarde anno 1975 vast te stellen van een nieuw bedrijfspand.
• De vierde methode die met ingang van 1 januari 2021 werd ingevoerd, bestaat erin dat wanneer er geen enkele referentie voorhanden is om de normale verkoopwaarde van het perceel vast te stellen op 1 januari 1975, deze verkoopwaarde wordt vastgesteld op basis van de actuele normale verkoopwaarde. Laatstgenoemde waarde moet worden verrekend met een correctiefactor om zo de verkoopwaarde op 1 januari 1975 te bekomen. Deze correctiefactor geeft weer welk bedrag men in 1975 moest investeren om een kapitaal te verwerven dat overeenstemt met de huidige verkoopwaarde en wordt jaarlijks geactualiseerd. De correctiefactor wordt jaarlijks vastgelegd en bedraagt 15,018 voor het jaar 2021.

De vierde methode is blijkens de voorbereidende werken gebaseerd op de derde methode en bestaat uit een “onbetwistbare” techniek die toelaat om de verkoopwaarde van 1975 te reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde. Voor de belastingplichtige is het immers moeilijk om zich de verkoopwaarde van zijn goed voor te stellen in 1975. Over het algemeen kent hij daarentegen wel de actuele verkoopwaarde van het goed. Ofwel omdat hij het pas heeft gekocht ofwel omdat hij kan vergelijken met actuele prijzen. Het voordeel van deze methode is dat ze kan toegepast worden op goederen waarvoor er geen enkele referentie voorhanden is “zoals goederen die gelegen zijn in het buitenland”.

In de memorie van toelichting is verduidelijkt dat de nieuwe methode niet enkel kan worden toegepast voor onroerende goederen in het buitenland. De methode kan evenzeer worden toegepast bijvoorbeeld voor een Belgische nieuwbouw gerealiseerd volgens technieken die in 1975 nog niet bestonden, of die zich bevindt in zones waaromtrent de administratie geen verkoopwaardes heeft van 1975.

Zoals hoger aangegeven is voor de derde methode vereist dat men beschikt over de verkoopwaarde op het referentietijdstip (1975) van het betrokken vastgoed.

Om de normale verkoopwaarde op 1 januari 1975 te kennen, vertrekt de administratie evenwel van de constructiewaarden in 1975 die naar aanleiding van de laatste algemene perequatie van de kadastrale inkomens zouden zijn vastgesteld. Bij deze perequatie zijn barema’s uitwerkt met eenheidswaarden per vierkante meter van de constructiewaardes anno 1975 voor de onderscheiden types van gebouwen (magazijnen, kantoren, verkoopruimten, …). Door vervolgens 70 % toe te passen op de constructiewaardes van 1975, bekomt men volgens de administratie de zogenaamde verkoopwaarde anno 1975. Op die manier kan volgens de administratie de derde methode worden toegepast (verkoopwaarde 1975 x 5,3 %).

Bij deze werkwijze kunnen heel wat vragen worden gesteld. Een eerste vraag die rijst, is of de constructiewaarde van een pand een voldoende referentie is om de verkoopwaarde ervan te bepalen. De administratie blijkt niet te beschikken over de verkoopwaardes anno 1975. Zij moet daartoe immers een oefening doen uitgaande van constructiewaardes van 1975.

Belangrijker in dit verband is evenwel de vaststelling dat de bouwtechnieken voor bedrijfspanden sedert 1975 dermate belangrijk zijn gewijzigd met als gevolg dat de constructiewaarde per 1 januari 1975 van bedrijfspanden geen ernstige referentie meer is voor het bepalen van de verkoopwaarde van nieuwe bedrijfspanden. Ingevolge de evolutie in de bouwtechnieken voor bedrijfspanden sedert 1975 is de samenstelling van de constructieprijs van nieuwe bedrijfspanden immers niet meer vergelijkbaar met de samenstelling van de constructieprijs van bedrijfspanden anno 1975.

Daarnaast is er het feit dat er nieuwe technieken zijn die niet voorhanden waren anno 1975 en waarvoor bijgevolg geen barema’s van constructieprijzen voorhanden zijn. In de praktijk blijkt de administratie uit te gaan van de huidige constructieprijs van deze nieuwe technieken om deze constructieprijs te herleiden tot de constructieprijs anno 1975 aan de hand van de ABEX-index. De ABEX-index analyseert evenwel de evolutie van de kostprijs voor het bouwen van privé-gebouwen en is niet dienstig voor bedrijfspanden, zoals we bevestigd weten in de rechtspraak.

Het komt voor dat de administratie voor nieuwe bedrijfspanden geen valabele referenties voorhanden heeft om de normale verkoopwaarde van een nieuw bedrijfspand vast te stellen op 1 januari 1975 zodat de vierde methode moet worden toegepast. Een en ander is uiteraard het gevolg van het feit dat de laatste perekwatie van de kadastrale inkomens inmiddels dateert van nagenoeg 50 jaren geleden ...

Deze vierde methode is, zoals toegelicht, juist voorzien voor situaties waarin bijvoorbeeld een bedrijfspand is opgericht volgens bouwtechnieken waarvan in 1975 geen sprake was. De bedoeling van de wetgever bij het invoeren van de vierde methodes was precies een “onbetwistbare” techniek in te voeren die toelaat om de verkoopwaarde van 1975 te reconstrueren op basis van de actuele verkoopwaarde. In de praktijk hebben we kunnen vaststellen dat het KI vastgesteld volgens de vierde methode belangrijk verschilt van het KI vastgesteld volgens de derde methode en dit in het voordeel van de belastingplichtige.

Hierboven werd in kort bestek uiteengezet wat het belang is van het toekennen van een kadastraal inkomen aan een nieuw bedrijfspand. De diverse methodes – waaronder een nieuwe methode die pas werd ingevoerd in 2021 – werden toegelicht. Er is geduid dat het zeer de vraag is of de derde methode op basis van de verkoopwaarde van 1975 kan worden toegepast dan wel of moet worden overgestapt naar de vierde methode op basis van een reconstructie van de actuele verkoopwaarde naar 1975 aan de hand van een correctiefactor wanneer het gaat over een nieuw bedrijfspand.

De ganse procedure voor een betwisting van een kadastraal inkomen uiteenzetten zou ons te ver leiden. Maar weet dat een kadastraal inkomen moet worden betwist middels een bezwaarschrift tijdens een bezwaartermijn van slechts twee maanden vanaf de datum van betekening van het kadastraal inkomen. Wordt het kadastraal inkomen niet tijdig betwist, dan is het kadastraal inkomen definitief. Eens een bezwaarschrift is ingediend kan het dossier worden ingezien, kan er overleg worden gepleegd met de administratie en kan er bemiddeling worden aangevraagd. Verder kan ook beroep worden gedaan op één of meerdere scheidsrechters en desnoods op de Vrederechter. We zijn u graag van dienst.