Verdeelrecht bij familiale regelingen vastgoed enkel bij volledige uitonverdeeldheidtreding verschuldigd over het ganse vastgoed - rechtspraak bevestigt principe, Vlabel stuurt standpunt bij!

In een familiale context komt het vaker voor dat een woning in onverdeeldheid toebehoort aan meerdere eigenaars. Denken we bijvoorbeeld aan broers of zussen die elk een deel van een woning van hun ouders geschonken kregen en er aldus mede-eigenaars van zijn geworden. Elke mede-eigenaar kan uiteraard vrij beschikken over zijn of haar onverdeeld deel van de woning: hij of zij kan het verkopen, schenken, afstand doen ten aanzien van mede-eigenaars.

Bij een gedeeltelijke of gehele uitonverdeeldheidtreding tussen mede-eigenaars is het verdeelrecht verschuldigd door de verkrijger. Het tarief van het verdeelrecht bedraagt 2,5%.

De belastbare grondslag van het verdeelrecht is luidens de wet de waarde van de goederen zoals ze blijkt uit de bepalingen van de akte.

De wet bevat in dit verband volgende specificaties ingeval de afstand betrekking heeft op een onverdeeld deel van een woning (art. 2.10.3.0.1, § 2 V.C.F):

• Voor de goederen waarvan de akte de onverdeeldheid doet ophouden onder al de mede-eigenaars, wordt het verdeelrecht geheven op de waarde van die goederen (lees: de waarde van de volledige woning).
• Voor de goederen waarvan de akte de onverdeeldheid niet doet ophouden onder al de mede-eigenaars, wordt de belasting geheven op de waarde van de afgestane delen.

Precies over de toepassing van deze wetsbepaling, inzonderheid over de vraag wat onder “het ophouden van de onverdeeldheid” moet worden verstaan en bijgevolg over de waarde van de belastbare grondslag, liepen de meningen met de administratie wel eens uiteen, althans tot voor kort.

Nemen we volgende situatie:

Twee zussen zijn in onverdeeldheid, elk voor de helft, eigenaar van een woonst, na een schenking door hun ouders. De woning heeft in zijn geheel een verkoopwaarde van € 300.000,00. Er wordt een akte verleden waarin de volgende verrichtingen achtereenvolgens worden vastgesteld:

• Afstand door de ene zus van de helft van haar deel aan de andere zus; of met andere woorden, een afstand van 25% (50% x 50%) van de woning;
• Verkoop door de ene zus van de resterende helft van haar deel aan een derde (de partner van de andere zus, niet gehuwd noch wettelijk samenwonend); of met andere woorden, een verkoop van 25% (50% x 50%) van de woning.

In dat geval is het verdeelrecht verschuldigd over de afstand door de ene zus aan de andere zus, en het verkooprecht over de verkoop door de ene zus aan de partner van de andere zus. Tot daar geen discussie.

Het komt evident voor dat de belastbare grondslag voor het verdeelrecht overeenstemt met de waarde van de afgestane fractie, te weten € 75.000,00 (€ 300.000,00 x 25%). De administratie zag dit evenwel anders. In een algemeen Standpunt hield Vlabel immers onder meer voor dat, “vermits deze verrichting de onverdeeldheid tussen alle deelgenoten doet ophouden”, het eerste lid van de voornoemde wetsbepaling van toepassing zou zijn zodat het verdeelrecht in deze hypothese moet worden geheven op de geheelheid, onder aftrek van de fractie die wordt overgedragen aan de niet-deelgenoot (Standpunt nr. 18075 dd. 12.11.2018). Concreet zou de belastbare grondslag voor het verdeelrecht op grond van dit standpunt € 225.000,00 (€ 300.000,00 - € 75.000,00) bedragen.

Een belastbare grondslag van € 75.000,00 (waarde afgestane fractie) dan wel van € 225.000,00 (waarde gehele woning onder aftrek verkocht deel) … het scheelt een aardige slok op de borrel…

Deze (voormalige) administratieve zienswijze kan echter niet worden gevolgd. In een concreet dossier dat door ons kantoor werd behandeld, bleef de administratie evenwel, ondanks een bezwaar daartegen, bij haar standpunt. De belastingplichtige zag zich genoodzaakt de zaak voor te leggen aan de rechtbank.

De vordering van de belastingplichtige was vooreerst gesteund op de duidelijke wettekst: enkel als de onverdeeldheid tussen alle mede-eigenaars zou ophouden te bestaan, kan het verdeelrecht worden geheven op grond van de waarde van de gehele woning. Welnu, in casu had de afstand in geen geval tot gevolg dat de onverdeeldheid met betrekking tot de woning zou hebben opgehouden te bestaan: de ene zus was in eerste instantie nog steeds eigenaar van een resterende 25% van de woning; dit resterend deel werd vervolgens verkocht aan de partner van de andere zus. Conform het legaliteitsbeginsel dient in deze situatie het verdeelrecht te worden geheven op de afgestane fractie (€ 75.000,00).

Evenzeer in de voorbereidende werken bij de betrokken wetgeving kan hiervan bevestiging worden gezien. Meer bepaald wordt verwezen naar de parlementaire voorbereidingen bij de voormalige artikels 110-111 W. Reg., bepalingen die geen inhoudelijke aanpassing hebben gekend bij de overgang naar de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Daarin is expliciet vooropgesteld dat het verdeelrecht louter en alleen kan worden geheven op de waarde van de volledige woning wanneer ingevolge de akte de woning eigendom wordt van “één enkele persoon”, als akte de onverdeeldheid “volledig doet ophouden”, wat in casu niet het geval is.

Eveneens in de gezaghebbende rechtsleer is, op grond van de wettekst en de voorbereidende werken, aangenomen dat in de gegeven context het verdeelrecht wordt geheven op de waarde van het verworven deel.

De rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent heeft de belastingplichtige in het gelijk gesteld bij vonnis dd. 10 november 2020. De rechtbank oordeelde onder meer dat de partner van de andere zus evenzeer mede-eigenaar in de zin van de betrokken wetsbepaling is geworden; dat “uit een letterlijke lezing van de wet”, die steun vindt in de parlementaire voorbereiding bij de wet, inderdaad volgt dat het verdeelrecht dient te worden geheven op de waarde van het afgestane deel (€ 75.000,00). Het oordeel van rechtbank is helder en krachtig, en luidt dat “de wetgever manifest gewenst heeft dat het verdeelrecht slechts op de gehele waarde van het verdeelde goed werd toegepast voor zover de verdeling tot gevolg had dat de onverdeeldheid in zijn geheel ophield te bestaan en voor zover alle eigendomsrechten verenigd werden in één hand”.

Volledigheidshalve kan worden opgemerkt dat de rechtbank tevens terecht heeft geoordeeld dat het feit dat de initiële schenking door de ouders aan hun dochters, evenals de afstand van de ene zus aan de andere zus alsook de verkoop door ene zus aan de partner van de andere zus, formeel in dezelfde akte werden geredigeerd, aan het voorgaande geenszins afbreuk doet.

De administratie heeft inmiddels berust in dit vonnis. Meer zelfs, Vlabel heeft haar algemeen standpunt terzake aangepast. Meer bepaald luidt haar standpunt thans onder meer als volgt (Standpunt nr. 18075 dd. 7.12.2020): “Vermits deze verrichting de onverdeeldheid niet doet ophouden tussen alle deelgenoten, is artikel 2.10.3.0.1, § 2, tweede lid, VCF van toepassing zodat het verdeelrecht moet worden geheven op de afgestane delen.” Dezelfde redenering geldt overigens volgens dit aangepast standpunt tevens “als er een verdeling gebeurt die de onverdeeldheid doet ophouden waarbij de verkrijgende deelgenoot deels verdeelrecht en deels verkooprecht verschuldigd is”.

Goed nieuws dus voor de belastingplichtigen, die zich voortaan op dit punt gesteund weten in het aangepaste administratief standpunt en derhalve niet langer genoopt worden tot het instellen van een procedure in rechte dienaangaande. Het valt toe te juichen dat zowel in de rechtspraak als in de administratieve houding het legaliteitsbeginsel opnieuw zegeviert.

Bij een afstand van een deel van een woning, waarbij de woning niet de eigendom wordt van één enkele eigenaar en de woning aldus in onverdeeldheid blijft, is de belastbare grondslag voor het verdeelrecht de waarde van de afgestane fractie. Dit volgt uit de duidelijke wettekst terzake. De voorbereidende werken illustreren dit nader en de rechtsleer sluit zich daarbij aan. Recente rechtspraak van de rechtbank van eerste aanleg te Gent bevestigt dit nu. Én inmiddels heeft Vlabel zich daar ook bij aangesloten. Een opsteker voor de belastingplichtige die zich thans van de omvang van de belastbare grondslag verzekerd weet.