Onroerende goederen vrijwaren van erfbelasting via inbreng in een vennootschap: een geldige denkpiste?

Onroerende goederen vrijwaren van erfbelasting is geen sinecure. Op de schenking van onroerende goederen is immers schenkbelasting aan progressieve tarieven verschuldigd, daar waar de schenking van roerende goederen bij registratie aan een vlak tarief wordt belast. Vanuit die optiek kan de vraag rijzen of het opportuun kan zijn onroerende goederen onder te brengen in een vennootschap. De aandelen in de vennootschap kunnen immers aan het vlak tarief in de schenkbelasting worden geschonken om zo de ingebrachte onroerende goederen tegen een lagere fiscale kostprijs te vrijwaren van erfbelasting. Niet enkel de schenkbelasting moet hierbij echter in de weegschaal worden gelegd. Ook met de belasting op de inbreng en op de inkomsten uit de onroerende goederen moet rekening worden gehouden. Bovendien loert het spook van ‘fiscaal misbruik’ om de hoek.

woningen: inbreng aan 10%

De inbreng in een vennootschap van onroerende goederen die geheel of gedeeltelijk tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd, wordt aan het verkooprecht onderworpen. In het Vlaamse Gewest bedraagt het verkooprecht in principe 10%. Een woning wordt geacht tot bewoning te zijn aangewend indien geheel of gedeeltelijk bewoond op het ogenblik van de inbreng. Van de bestemming tot bewoning is sprake indien het onroerend goed na de inbreng geheel of gedeeltelijk zal worden aangewend tot bewoning.

De belastingdruk op huurinkomsten uit woningen is normaal gezien lager voor natuurlijke personen dan voor vennootschappen. Voor vennootschappen zijn de werkelijke huurinkomsten belastbaar in de vennootschapsbelasting onder aftrek evenwel van de vastgoedkosten waaronder de afschrijvingen. Natuurlijke personen worden voor de verhuur van woningen aan natuurlijke personen in de personenbelasting slechts belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%; deze forfaitaire huurwaarde ligt doorgaans lager dan de werkelijke netto-huurinkomsten.

Ook de meerwaarde verwezenlijkt bij de verkoop van een woning wordt zwaarder belast in hoofde van een vennootschap dan van een natuurlijke persoon. In de personenbelasting is de verwezenlijkte meerwaarde (in principe) vrijgesteld van belasting. In de vennootschapsbelasting is de vennootschap daarentegen belastbaar op de verwezenlijkte meerwaarde, zijnde het verschil tussen de verkoopprijs en de boekwaarde van het onroerend goed (inbrengwaarde verminderd met afschrijvingen). Wel kan de vennootschap opteren voor een gespreide taxatie van de verwezenlijkte meerwaarde mits tijdige en geldige herbelegging.

bedrijfsvastgoed en terreinen: inbreng aan 0%

De inbreng van bedrijfsvastgoed en terreinen in een vennootschap wordt niet aan het verkooprecht, maar aan het inbrengrecht onderworpen. Op vandaag bedraagt het inbrengrecht 0% in het Vlaamse Gewest. Een eerste belangrijk verschil met woningen!

Wordt het bedrijfsvastgoed verhuurd door de vennootschap, dan zullen de huurinkomsten – net zoals voor woningen – een belastbaar inkomen in de vennootschapsbelasting uitmaken onder aftrek weliswaar van de vastgoedkosten waaronder de afschrijvingen. Ook in de personenbelasting wordt voor de verhuur van bedrijfsvastgoed rekening gehouden met de werkelijk ontvangen huurinkomsten - en niet met een lager fictief huurrendement - onder aftrek van een kostenforfait dat in principe 40% bedraagt. Op dit punt is er niet meteen een fiscaal nadeel voor het onderbrengen van vastgoed in een vennootschap.

Voor de verkoop van een bedrijfsvastgoed geldt hetzelfde belastingregime als voor de verkoop van een woning. In de personenbelasting wordt de verwezenlijkte meerwaarde in principe niet belast. In de vennootschapsbelasting is dit wel het geval, met de mogelijkheid tot gespreide taxatie van de meerwaarde mits tijdige en geldige wederbelegging.

inbreng gevolgd door schenking: fiscaal misbruik?

De inbreng van onroerende goederen in een vennootschap kan worden overwogen in het kader van een successieplanning. De inbreng kan immers worden gevolgd door de schenking van de aandelen in de vennootschap. De schenking van de aandelen is fiscaal een stuk voordeliger dan de schenking van de onroerende goederen. De schenking van aandelen wordt niet aan progressieve tarieven, maar aan het vlak tarief in de schenkbelasting onderworpen.

Rekening houdend met voormelde aandachtspunten kan deze techniek inzonderheid een denkpiste zijn voor bedrijfsgebouwen en terreinen alsook voor woningen met een belangrijke waarde.

De Vlaamse belastingadministratie meent echter dat de inbreng en daaropvolgende schenking mogelijks fiscaal misbruik uitmaakt. Door het stellen van deze rechtshandelingen vermijdt de schenker immers de progressieve tarieven in de schenkbelasting verschuldigd bij de schenking van onroerende goederen; de onroerende goederen worden door de inbreng als het ware omgezet in roerende goederen om zo te kunnen genieten van het vlak tarief in de schenkbelasting in plaats van de progressieve tarieven. De administratie meent op die manier de schenking van de aandelen te kunnen herkwalificeren als een onroerende schenking waarop schenkbelasting tegen de progressieve tarieven verschuldigd is. Ook het Hof van Beroep van Gent lijkt deze kwalificatie te volgen in haar arrest van 17 december 2019 (2018/AR/13656).

De belastingplichtige kan echter aantonen dat er geen sprake is van fiscaal misbruik door dat de verrichtingen in hoofdzaak zijn ingegeven door andere dan voormelde fiscale motieven. In haar rulingpraktijk aanvaardt de Vlaamse Belastingadministratie onder meer volgende motieven als een valabel tegenbewijs: het voornemen om de onroerende goederen op een gestructureerde en geprofessionaliseerde manier te beheren vanuit de vennootschap, het engagement om de aandelen niet op korte of op middellange termijn te vervreemden aan derden, de familiale verankering van het vermogen ondergebracht in de vennootschap, … Ook het Hof van Beroep van Gent komt in haar voormeld arrest van 17 december 2019 tot het besluit dat de voorliggende inbreng gevolgd door schenking was ingegeven door andere dan fiscale motieven, en er dus geen sprake is van fiscaal misbruik.

De fiscale kostprijs van een successieplanning van onroerende goederen kan belangrijk worden verlaagd door de onroerende goederen in te brengen in een vennootschap en de aandelen daaropvolgend te schenken. Dit vormt echter geen pasklare techniek! Ook de fiscale gevolgen van de inbrengverrichting en van het beheer van de onroerende goederen vanuit de vennootschap moeten in rekening worden gebracht. Bovendien moet voldoende kunnen worden aangetoond dat de inbreng in hoofdzaak is ingegeven door niet-fiscale motieven om de kwalificatie van fiscaal misbruik door de administratie te vermijden.