Uw vastgoed is onproductief? Bezwaar voor kwijtschelding of vermindering onroerende voorheffing kan tot 31 maart!

Bedrijfsvastgoed of andere onroerende goederen kunnen om diverse redenen een poos leeg komen te staan zonder inkomsten te genereren. Desalniettemin krijgt u een aanslag van onroerende voorheffing op uw bord, vaak aanzienlijke bedragen. Kwijtschelding of vermindering van die onroerende voorheffing kan evenwel onder voorwaarden worden geclaimd. Bij een improductiviteit van langer dan twaalf maanden moet worden aangetoond dat die te wijten is aan omstandigheden buiten uw wil om. Voor het aanslagjaar 2025 kan dit middels een bezwaarschrift, waarvoor de termijn nog loopt tot 31 maart 2026.

Wie is de onroerende voorheffing verschuldigd?

De onroerende voorheffing
is elk jaar verschuldigd voor al wie op 1 januari van het aanslagjaar eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker is van onroerend goed.

Deze onroerende voorheffing is al enige jaren regionale, voor onze praktijk dus in essentie Vlaamse materie, beheerst door de Vlaamse Codex Fiscaliteit.

Termijnen voor het indienen van een bezwaar

Bezwaren ten aanzien van de Vlaamse belastingen zoals de onder meer de onroerende voorheffing, leegstandheffing, erfbelasting, schenkbelasting, enz., moeten worden gemotiveerd en op straffe van verval worden ingediend binnen een termijn van 3 maanden na ontvangst van de aanslag.

Zolang er geen beslissing is gevallen over het bezwaarschrift, mag dit bezwaar worden aangevuld met nieuwe argumenten of stukken, ook buiten die termijn van 3 maanden.

Er is evenwel een specifieke termijn wanneer het bezwaar ertoe strekt kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing te bekomen ingeval van onproductiviteit. Hiervoor voorziet de wet een termijn tot 31 maart van het jaar dat volgt op het aanslagjaar. Concreet voor aanslagen in de onroerende voorheffing over het aanslagjaar 2025: termijn loopt tot en met dinsdag 31 maart 2026.

Of met andere woorden, stel dat u bijvoorbeeld in september 2025 een aanslagbiljet in de onroerende voorheffing hebt ontvangen, dan is in die context de termijn nog niet verstreken, dit kan nog tot eind maart.

Proportionele vermindering bij onproductiviteit

Het kadastraal inkomen en zodus de onroerende voorheffing wordt proportioneel verminderd naar verhouding tot de duur en de omvang van de onproductiviteit, van het ontbreken van hert genot van inkomsten of van het verlies ervan.

Om de kwijtschelding of proportionele vermindering van de onroerende voorheffing te kunnen bekomen gelden een aantal voorwaarden, dewelke concreet moeten kunnen worden hardgemaakt in het bezwaar.

Voorwaarden

Een eerste voorwaarde is dat het gaat om een gebouw dat niet-gemeubileerd is. Dit kan worden bewezen aan de hand van foto’s, plaatsbezoek, attesten van leegstand, vaststellingen door een gerechtsdeurwaarder, brief van de gemeente, proces-verbaal van politie, verklaringen, enz. Voor zover er nog een aantal materialen, machines, producten, in de leegstaande bedrijfslokalen zouden staan zou dit in principe de vrijstelling niet mogen beletten, mits het geen gebruik als stockageplaats wordt en mits duidelijk is dat die goederen ten gevolge van het stilleggen van de nijverheid bestemd zijn om te worden verkocht of overgebracht.

Een tweede voorwaarde is dat het gebouw volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht. Ook dit niet-gebruik dient in concreto te worden bewezen, aan de hand van facturen voor water-, gas- en elektriciteitsgebruik (waar de beperkte bedragen desgevallend wijzen op de leegstand/onbruik), attesten inzake leegstand van de gemeente of Vlaamse overheid, enz.

Een derde voorwaarde is dat het gebouw tijdens het aanslagjaar ten minste 90 dagen improductief is geweest.

Onproductiviteit langer dan 12 maanden: bewijs van onvrijwilligheid

Als de onproductiviteit langer duurt dan 12 maanden, dan dient bewezen te worden – de meeste betwistingen gaan doorgaans daarover - dat deze situatie onvrijwillig is, of anders gesteld te wijten is aan omstandigheden buiten uw wil om. Uit de administratieve praktijk en de rechtspraak volgt dat er concreto dient te worden hardgemaakt er in het betrokken aanslagjaar voldoende redelijke inspanningen zijn geleverd om het gebouw terug productief te maken. Klassieke voorbeelden zijn het bewijs van tekoopstelling en/of tehuurstelling (via immo-kantoor, in eigen beheer advertenties of contacten).

Rekening houden met de aard van het gebouw

Daarbij dient rekening te worden gehouden met de specifieke aard en omvang van het betrokken gebouw; niet ieder gebouw is immers zomaar verkoop- of verhuurbaar (bv. een bedrijfssite met specifieke inrichting, industriële aanwending of andere activiteit; of het heeft een enorme oppervlakte, enz.). In dat geval kunnen noodzakelijke verbouwingswerken
aan de orde zijn om het gebouw verkoops- of verhuurklaar te maken; vaak gaat dit gepaard met een vergunningsprocedure. Van een belastingplichtige kan echter ook niet worden verwacht dat hij werken zou moeten gaan uitvoeren die voor hem of haar verlieslatend of commercieel onverantwoord zijn. Soms zouden substantiële omvormingen moeten gebeuren die een fortuin zouden kosten. In dat geval kan een sloop, een herbestemming
en/of herkaveling de meest aangewezen weg zijn. In voorkomend geval dient hiervan ook het bewijs van voldoende actie in het betrokken aanslagjaar te kunnen worden voorgelegd, zoals bv. contacten (e-mails, verslagen, enz.) met architecten, landmeters, ingenieurs, de gemeente, enz. Ook hier is het vaak wachten op vergunningen.

Beoordeling per aanslagjaar

Dat er voor aanslagjaar x in voorkomend niet afdoende bewijs van de (onvrijwillige) onproductiviteit en van de redelijke inspanningen tot productief maken zou blijken te zijn, belet uiteraard helemaal niet dat dit wel het geval kan zijn voor aanslagjaar x +1, x +2, enz. De oefening dient per aanslagjaar worden gemaakt.

Conclusie

Tegen aanslagen in de onroerende voorheffing over het aanslagjaar 2025 kan worden opgekomen door middel van een bezwaar in te dienen uiterlijk 31 maart 2026, als het gaat om de vraag tot kwijtschelding of proportionele vermindering wegens onproductiviteit. De bewijslast ligt bij de belastingplichtige. Er dient dus een dossier te worden opgemaakt met bewijsstukken inzake het niet-gemeubileerd zijn van het gebouw, het niet-gebruik ervan, de duurtijd, en vaak van het onvrijwillig karakter van de improductiviteit. Met nog een maand in het verschiet is het uitwerken van een gedocumenteerd bezwaarschrift dus zeker en vast een opportuniteit.