Leven als god in frankrijk: de fiscale aandachtspunten van frans vastgoed kort aangestipt

Bij de aankoop van een Frans vastgoed zijn registratierechten en/of btw verschuldigd. Betreft het een onroerend goed van minder dan vijf jaar oud, dan zijn zowel btw als registratierechten (evenwel aan een verlaagd tarief) verschuldigd. Grosso modo gesteld zijn in alle overige gevallen enkel registratierechten verschuldigd.

Het tarief van de btw bedraagt 19,6% op de verkoopprijs van het vastgoed inclusief grond. Ingeval het btw-regime toepassing vindt, bedragen de registratierechten 0,715% op de prijs van het onroerend goed exclusief btw. In de overige gevallen bedraagt het tarief in de registratierechten 5,09% op de prijs van het onroerend goed. Tevens dient rekening te worden gehouden met de notariskosten, de zegelrechten en de erelonen van de hypotheekbewaarder.

 

Overeenkomstig artikel 3 van het Belgisch-Frans dubbelbelastingverdrag zijn de onroerende goederen belastbaar in het land waar deze zijn gelegen.

Ingeval het onroerend goed niet wordt verhuurd, dient in principe geen aangifte te worden ingediend in de Franse inkomstenbelasting. Er is geen nationale belasting op een soort van kadastraal inkomen zoals dat in België het geval is.

Wel dient rekening te worden gehouden met twee lokale belastingen, meer bepaald de ‘Taxe Foncière’ en de ‘Taxe d’Habitation’. De Taxe Foncière is een belasting die jaarlijks verschuldigd is door de eigenaar van het onroerend goed dewelke wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed (de zogenaamde ‘valeur locative cadastral’) verminderd met een abattement van 50% voor kosten. De Taxe d’Habitation is verschuldigd door de gebruiker van het vastgoed en wordt berekend op de kadastrale waarde van het onroerend goed. De tarieven van beide belastingen worden bepaald door de lokale overheden.

Wel is een Frans wetsvoorstel gelanceerd hetwelk vanaf januari 2012 mogelijk een belasting op tweede verblijven van buitenlanders zou invoeren. Deze belasting zou, aldus het wetsvoorstel, 20% bedragen op de kadastrale waarde van het vastgoed. Het Franse parlement dient dit wetsvoorstel evenwel nog goed te keuren.

In België wordt het Frans onroerend inkomen vrijgesteld, evenwel met toepassing van het progressievoorbehoud. Dit laatste heeft tot gevolg dat de overige Belgische inkomsten in een hogere tariefschijf zullen worden belast in de personenbelasting. Voor de bepaling van het progressievoorbehoud zal rekening worden gehouden met de bruto huurwaarde  van het onroerend goed of de werkelijke huuropbrengsten (overigens telkens verminderd met de Franse belastingen die betrekking hebben op het vastgoed) verminderd met een forfait van 40% voor kosten.

Tevens verdient het belang te wijzen op de Franse vermogensbelasting, de zogenaamde ‘Impôt de Solidarité sur la Fortune’ (ISF). Een Belgisch rijksinwoner wordt immers belast op zijn volledige vermogen in Frankrijk inclusief onroerende goederen. De tarieven variëren van 0% (op de eerste schijf van € 800.000,00) tot 1,8% (op alles boven de € 16.790.000,00) op de waarde van het vastgoed (dat evenwel verminderd mag worden met de daarop rustende schulden). De ISF en vooral de optimalisatie ervan, vormt in de praktijk een belangrijk aandachtspunt bij aankoop. Noteer dat er in de praktijk verschillende mogelijkheden zijn, onder meer via de aankoop in onverdeeldheid of middels schuldfinanciering. Wel is er op dit moment in Frankrijk een voorstel om de systematiek van de ISF te verzachten en bijvoorbeeld het 0% tarief te laten toepassing vinden voor een schijf tot € 1.300.000,00 in plaats van € 800.000,00.

De meerwaarde die desgevallend wordt gerealiseerd naar aanleiding van de private verkoop van het Frans vastgoed zal in Frankrijk aanleiding geven tot een meerwaardebelasting. Deze taxatie zal gebeuren aan het tarief van 19% op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs van het vastgoed. Wel worden een aantal correcties toegepast. Indien het onroerend goed meer dan vijf jaar wordt aangehouden, wordt de meerwaarde in die zin verminderd met een abattement van 10% per volledig verstreken jaar vanaf het vijfde jaar. Indien het onroerend goed langer wordt aangehouden dan vijftien jaar heeft dit tot gevolg dat de meerwaarde vanaf het vijftiende jaar is vrijgesteld.

Indien een Frans vastgoed wordt aangehouden door een Belgische vennootschap, dan zullen de inkomsten van dit onroerend goed principieel belastbaar zijn in de Franse vennootschapsbelasting aan het tarief van 33,33%. Wel kan het vastgoed worden afgeschreven a rato van 3% per jaar en kunnen de kosten die betrekking hebben op het onroerend goed fiscaal in aftrek worden genomen in Frankrijk. In België worden deze netto inkomsten van de vennootschapsbelasting vrijgesteld.

Bovendien zal een Belgische vennootschap de zogenaamde ‘taxe sur les immeubles détenus par certaines personnes morales’ verschuldigd zijn indien het Frans vastgoed meer dan de helft van de Franse activa van de vennootschap uitmaakt. Deze belasting bedraagt 3% op de venale waarde van het vastgoed. Aan deze taxatie kan evenwel worden ontsnapt door jaarlijks een aangifte in te dienen waarbij een aantal gegevens worden verstrekt, onder meer omtrent de identiteit van de aandeelhouders, de aandeelhoudersstructuur van de vennootschap en de waarde van het vastgoed.

Indien het vastgoed gratis ter beschikking wordt gesteld aan de zaakvoerder/bestuurder van de vennootschap dan zal dit verkregen voordeel in hoofde van de zaakvoerder/bestuurder in België niet (zoals met Belgische onroerende goederen het geval is) forfaitair worden belast maar aan de werkelijke huurwaarde. Afhankelijk van de (huur)waarde van het vastgoed kan dit in voorkomend geval aanleiding geven tot een aanzienlijk belastbaar voordeel van alle aard. In die zin is het aangewezen de huurwaarde op jaarbasis te laten vaststellen door een expert en op basis daarvan zelf een aanvaardbaar voordeel van alle aard te weerhouden.

 

Tot slot wordt best ook even stilgestaan bij de verschuldigde schenkings- en successierechten indien een in Frankrijk gelegen onroerend goed dat toebehoort aan een Belgisch rijksinwoner wordt geschonken respectievelijk wordt vererfd.

Overeenkomstig artikel 4 van het Belgisch-Frans dubbelbelastingverdrag inzake successierechten worden de onroerende goederen en de onroerende rechten die daarop betrekking hebben, belast in de staat waar ze gelegen zijn, meer bepaald Frankrijk. In België zullen overeenkomstig artikel 10 b) van voormeld dubbelbelastingverdrag evenwel ook successierechten kunnen worden geheven. Wel zal het in België geheven successierecht, in de mate dat dit betrekking heeft op het in Frankrijk gelegen onroerend goed, verminderd worden met het bedrag van de belasting die in Frankrijk uit hoofde van het onroerend goed wordt geheven.

De vererving tussen echtgenoten en tussen wettelijk samenwonenden (de zogenaamde PACS) evenals in bepaalde gevallen de vererving tussen broers en zussen is in Frankrijk vrijgesteld van successierechten. In de rechte lijn variëren de tarieven van de successierechten voor het overige van 5% (op de eerste schijf van € 8.072,00) tot 40% (op alles boven de € 1.805.677,00). Bovendien kunnen in voorkomend geval specifieke abattementen van toepassing zijn.

Voor wat betreft de schenkingsrechten gelden voormelde vrijstellingen niet.

Noteer dat ook hier optimalisatiemogelijkheden zijn, onder andere via een SCI (Société Civile Immobilière). Belangrijk is wel dat die structurering best reeds bij de aankoop wordt voorzien.