Frankrijk scoort als vakantieland bijzonder hoog bij de Belgen onder wie velen ervan dromen aldaar een tweede verblijf te kopen. Onder de invloed van de vakantiesfeer en de Franse Pastis bestaat echter het risico dat men net iets te overhaast te werk gaat zonder daarbij op voorhand stil te staan bij de fiscale impact van dergelijke aankoop. In deze bijdrage wordt aangegeven bij welke punten best even kan worden stilgestaan.
Aankoop van het Frans vastgoed
Het tarief van de btw bedraagt 19,6% op de verkoopprijs van het vastgoed inclusief grond. Ingeval het btw-regime toepassing vindt, bedragen de registratierechten 0,715% op de prijs van het onroerend goed exclusief btw. In de overige gevallen bedraagt het tarief in de registratierechten 5,09% op de prijs van het onroerend goed. Tevens dient rekening te worden gehouden met de notariskosten, de zegelrechten en de erelonen van de hypotheekbewaarder.
Ingeval het onroerend goed niet wordt verhuurd, dient in principe geen aangifte te worden ingediend in de Franse inkomstenbelasting. Er is geen nationale belasting op een soort van kadastraal inkomen zoals dat in België het geval is.
Wel dient rekening te worden gehouden met twee lokale belastingen, meer bepaald de ‘Taxe Foncière’ en de ‘Taxe d’Habitation’. De Taxe Foncière is een belasting die jaarlijks verschuldigd is door de eigenaar van het onroerend goed dewelke wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed (de zogenaamde ‘valeur locative cadastral’) verminderd met een abattement van 50% voor kosten. De Taxe d’Habitation is verschuldigd door de gebruiker van het vastgoed en wordt berekend op de kadastrale waarde van het onroerend goed. De tarieven van beide belastingen worden bepaald door de lokale overheden.
Wel is een Frans wetsvoorstel gelanceerd hetwelk vanaf januari 2012 mogelijk een belasting op tweede verblijven van buitenlanders zou invoeren. Deze belasting zou, aldus het wetsvoorstel, 20% bedragen op de kadastrale waarde van het vastgoed. Het Franse parlement dient dit wetsvoorstel evenwel nog goed te keuren.
In België wordt het Frans onroerend inkomen vrijgesteld, evenwel met toepassing van het progressievoorbehoud. Dit laatste heeft tot gevolg dat de overige Belgische inkomsten in een hogere tariefschijf zullen worden belast in de personenbelasting. Voor de bepaling van het progressievoorbehoud zal rekening worden gehouden met de bruto huurwaarde van het onroerend goed of de werkelijke huuropbrengsten (overigens telkens verminderd met de Franse belastingen die betrekking hebben op het vastgoed) verminderd met een forfait van 40% voor kosten.
De meerwaarde die desgevallend wordt gerealiseerd naar aanleiding van de private verkoop van het Frans vastgoed zal in Frankrijk aanleiding geven tot een meerwaardebelasting. Deze taxatie zal gebeuren aan het tarief van 19% op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs van het vastgoed. Wel worden een aantal correcties toegepast. Indien het onroerend goed meer dan vijf jaar wordt aangehouden, wordt de meerwaarde in die zin verminderd met een abattement van 10% per volledig verstreken jaar vanaf het vijfde jaar. Indien het onroerend goed langer wordt aangehouden dan vijftien jaar heeft dit tot gevolg dat de meerwaarde vanaf het vijftiende jaar is vrijgesteld.
Frans vastgoed aanhouden via een Belgische vennootschap
Overeenkomstig artikel 4 van het Belgisch-Frans dubbelbelastingverdrag inzake successierechten worden de onroerende goederen en de onroerende rechten die daarop betrekking hebben, belast in de staat waar ze gelegen zijn, meer bepaald Frankrijk. In België zullen overeenkomstig artikel 10 b) van voormeld dubbelbelastingverdrag evenwel ook successierechten kunnen worden geheven. Wel zal het in België geheven successierecht, in de mate dat dit betrekking heeft op het in Frankrijk gelegen onroerend goed, verminderd worden met het bedrag van de belasting die in Frankrijk uit hoofde van het onroerend goed wordt geheven.
De vererving tussen echtgenoten en tussen wettelijk samenwonenden (de zogenaamde PACS) evenals in bepaalde gevallen de vererving tussen broers en zussen is in Frankrijk vrijgesteld van successierechten. In de rechte lijn variëren de tarieven van de successierechten voor het overige van 5% (op de eerste schijf van € 8.072,00) tot 40% (op alles boven de € 1.805.677,00). Bovendien kunnen in voorkomend geval specifieke abattementen van toepassing zijn.
Voor wat betreft de schenkingsrechten gelden voormelde vrijstellingen niet.
Het kopen van Frans vastgoed spreekt zonder twijfel tot verbeelding van velen. Wie de tijd neemt om vóór de aankoop een aantal zaken op fiscaal vlak te belichten, kan mogelijk des te meer genieten van La Douce France.