Buitenlands vastgoed in fiscalibus - een reflectie op het heden, op de toekomst … en last but not least op het verleden…

Buitenlands vastgoed in fiscalibus - een reflectie op het heden, op de toekomst … en last but not least op het verleden…

Een 150.000-tal landgenoten hebben vakantiewoningen in het buitenland. Dit buitenlands vastgoed moet net zoals Belgisch onroerend goed aangegeven worden in de Belgische aangifte in de personenbelasting. Maar de manier waarop het belastbaar bedrag voor het buitenlands onroerend goed door België wordt vastgesteld blijkt niet in overeenstemming met het Europees recht. In de pers en de vakliteratuur werd hierover de laatste weken veelvuldig bericht naar aanleiding van een recent arrest van het Europese Hof van Justitie, waarin België (opnieuw) werd veroordeeld, evenals naar aanleiding van het antwoord daarop van de Belgische overheid.

Wat is nu de precieze stand van zaken? Wat mag u concreet verwachten voor de toekomst? En wat zijn de mogelijkheden tot betwisting voor het verleden? Een overzicht.

het heden - verschil in behandeling in fiscalibus tussen binnenlands vastgoed en buitenlands vastgoed

Voor in België gelegen onroerende goederen die niet verhuurd worden,of die worden verhuurd aan particulieren, moet als onroerend inkomen een bedrag worden aangegeven gelijk aan het (geïndexeerd) kadastraal inkomen verhoogd met 40%, ongeacht het bedrag van de werkelijke huurinkomsten.

Voor Belgisch onroerend goed dat door de huurder wordt aangewend voor beroepsdoeleinden of dat verhuurd wordt aan een vennootschap, wordt de verhuurder belast op het totale bedrag van de werkelijk ontvangen huurprijs meer de huurvoordelen, verminderd met een kostenforfait van 40%.

Voor buitenlands onroerend goed dat niet verhuurd wordt moet de huurwaarde van dit vastgoed in België worden aangegeven, wat overeenstemt met de gemiddelde jaarlijkse brutohuur ingeval van verhuring. De meeste landen hebben een dergelijke huurwaarde fictief vastgesteld. Denken we bijvoorbeeld aan de Franse valeur locative, de Nederlandse WOZ-waarde (Waarde Onroerende Zaak), de Spaanse valor cadastral, etc.

Voor buitenlands onroerend goed dat verhuurd wordt, moet in principe het totaal van de werkelijk ontvangen huurprijs en de huurvoordelen aangegeven worden, ongeacht de hoedanigheid van de huurder (particulier of vennootschap) en ongeacht de al dan niet beroepsmatige aanwending ervan.

Het in de Belgische aangifte aan te geven bedrag van het onroerend inkomen verschilt bijgevolg al naargelang het vastgoed in België dan wel in het buitenland gelegen is. Het Belgisch kadastraal inkomen, een fictief jaarlijks nettohuurinkomen op grond van een (te indexeren en actualiseren) waarde van het vastgoed anno 1975, is doorgaans een stuk lager dan de buitenlandse werkelijke huurwaarde. Buitenlands vastgoed wordt derhalve in veel gevallen zwaarder belast dan in België gelegen onroerend goed.

de Europese rechtspraak veroordeelt dit verschil in behandeling

Het Europese Hof van Justitie heeft ons land, inmiddels meermaals, veroordeeld voor dit onderscheid. Een eerste arrest werd geveld in 2014. Ook Belgische hoven van beroep waaronder dat van Antwerpen en Luik volgden deze Europese rechtspraak. Meest recent was er het arrest van het Hof van Justitie van 12 november 2020.

De rechtspraak komt erop neer dat de Belgische regeling Belgische rijksinwoners ervan zou kunnen weerhouden om te investeren in onroerende goederen gelegen in andere lidstaten dan België, hetgeen een verboden beperking van het vrij verkeer van kapitaal met zich meebrengt. België werd in dit meest recente Europese arrest veroordeeld tot een boete van € 2.000.000,00 en een dwangsom van € 75.000,00 per dag zolang de discriminatie niet ongedaan is gemaakt…

de toekomst - ook een ‘kadastraal inkomen’ voor het buitenlands vastgoed vanaf 2021

De voormelde dwangsom noopte de regering tot actie. Begin dit jaar werkte de regering een ontwerp tot wetswijziging uit. De voorgestelde oplossing komt erop neer dat aan het in het buitenland gelegen onroerend goed evenzeer een (Belgisch) kadastraal inkomen zal worden toegekend.

Concreet zou over het algemeen volgende berekening worden toegepast:

  • vertrekpunt is de actuele normale verkoopwaarde
  • op deze actuele verkoopwaarde wordt vooreerst een correctiefactor toegepast om te komen tot de verkoopwaarde van het goed anno 1975; voor het jaar 2020 bedraagt deze correctiefactor 15,036
  • het aldus bekomen bedrag wordt vervolgens vermenigvuldigd met 5,3% om de verkoopwaarde terug te brengen tot de fictieve huurwaarde.

Een voorbeeld:

  • een buitenlands vastgoed heeft in 2020 een actuele verkoopwaarde van € 400.000,00
  • de verkoopwaarde per 1/01/1975 wordt vastgesteld op € 26.602,81 (€ 400.000,00/15,036)
  • de huurwaarde per 1/01/1975, het toe te kennen kadastraal inkomen dus, bedraagt dan € 1.409,94 (€ 26.602,81 x 5,3%).

Praktisch: In principe zal iedere rijksinwoner die zakelijke rechten heeft op een buitenlands onroerend goed (eigenaar, vruchtgebruiker, opstalhouder, etc.) een aangifte moeten doen van elke verwerving of vervreemding van een zakelijk recht op het buitenlands vastgoed. Wie op vandaag reeds over een dergelijk buitenlands vastgoed beschikt zal vanwege de overheid tevens een vragenlijst ontvangen die de administratie moet toelaten de kadastrale inkomens vast te stellen: beschrijving van het goed, de ligging, de normale verkoopwaarde van soortgelijke panden in de regio, de aankoopprijs en het aankoopjaar, de kostprijs en datum van renovatiewerken.

Dit wetsvoorstel werd begin februari door de Kamer goedgekeurd. Op 25 februari laatstleden werd de wetswijziging gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. De nieuwe regeling is derhalve definitief en treedt in principe inwerking voor het aanslagjaar 2022 (vanaf 1 januari 2021).

Inmiddels heeft de administratie een circulaire dd. 1 maart 2021 uitgevaardigd bevattende een eerste commentaar met betrekking tot de berekening van dit KI voor buitenlands onroerend goed. Onder meer is daarin toegelicht dat voor de vaststelling van de verkoopwaarde gebruik kan worden gemaakt van de historische verwervingsprijs zijnde de waarde van het goed op het moment van de verwerving, bv. de aankoopprijs of desgevallend de waarde opgenomen in een successie- of schenkingsaangifte.

Voor onroerend goed gelegen in een land waarmee België een dubbelbelastingverdrag heeft afgesloten, wordt het onroerend inkomen - zoals voorheen - vrijgesteld van personenbelasting in België, doch het bedrag  wordt in rekening genomen voor het vaststellen van het (progressief) belastingtarief op alle overige belastbare inkomsten, de vrijstelling met progressievoorbehoud. De buitenlandse onroerende inkomsten hebben op die manier een weerslag op de uiteindelijk gevestigde belasting.

De nieuwe regeling, die normaliter zal resulteren een lager belastbaar buitenlands onroerend inkomen, zal dan ook normaliter resulteren in een (beperkte) belastingbesparing.

voor taxaties uit het verleden – ontheffing van de teveel betaalde belasting kan worden gevraagd

Voor zover tot op heden aanslagen in de personenbelasting werden gevestigd gebaseerd op een buitenlands onroerend inkomen dat het equivalent van het Belgisch kadastraal inkomen overstijgt, is er sprake van een belasting die strijdig is met de Europese regelgeving. Bijgevolg is er sprake van een overbelasting.

In dit verband kan overigens genoteerd worden dat de Europese Commissie bij mededeling van 22 maart 2012 heeft vooropgesteld dat de belastbare grondslag van het in België aan te geven buitenlands onroerend inkomen vast te stellen is op 22,5% van de huurwaarde. Dit percentage zou immers gemiddeld overeenstemmen met de verhouding tussen de reële huurwaarde in België en het Belgisch kadastraal inkomen. Deze mededeling werd toegepast in de rechtspraak onder meer bij arrest van het hof van beroep te Luik bij arrest van 28 juni 2017. De administratie is in de gegeven zaak akkoord gegaan met deze toepassing. Een concrete mogelijke parameter dus ter berekening van de overbelasting.

Er kan bezwaar worden ingediend ten aanzien van dergelijke aanslagen, althans voor zover de bezwaartermijn van 6 maanden na ontvangst van de aanslag nog niet is verstreken.

Daarnaast menen we dat de taxaties uit het verleden, meer bepaald voor 5 jaar ver, in aanmerking komen voor een verzoek tot ambtshalve ontheffing wegens een nieuw feit. Meer bepaald komt het voor dat het recente arrest van het Europese Hof van Justitie dd. 12 november 2020 kwalificeert als een nieuw feit in de zin van de betrokken wetsbepaling van artikel 376 § 1 WIB 92.  Er zijn precedenten die deze piste ondersteunen; denken we bijvoorbeeld aan het Dijkman-arrest van het Hof van Justitie dd. 1 juli 2010, waaruit volgde dat in België onrechtmatig een aanvullende gemeentebelasting werd geheven op dividenden en interesten van buitenlandse oorsprong;  de administratie erkende destijds bij circulaire van 19 oktober 2010 dat dit arrest een “nieuw feit” uitmaakte op grond waarvan de belastingplichtigen een verzoek tot ambtshalve ontheffing bij de administratie konden indienen, wat evenzeer werd bevestigd door de toenmalige minister. De belasting over 5 jaar kan in bepaalde gevallen cijfermatig aardig oplopen wat een dergelijk verzoek meer dan de moeite waard lijkt.

Uw onroerend goed in het buitenland zal in de toekomst een lager belastbaar onroerend inkomen kennen dan thans, meer bepaald een inkomen dat overeenstemt met het Belgisch kadastraal inkomen. Dit volgt uit een recente wetswijziging doorgevoerd onder druk van de Europese rechtspraak. Een aantal inlichtingen zullen aan de administratie moeten worden overgemaakt om deze nieuwe waarde te bepalen. Aanslagen uit het verleden kunnen, voor zover ze teruggaan op onroerende inkomsten berekend in strijd met de Europese regelgeving, betwist worden zowel middels bezwaar voor recentere aanslagen als  middels verzoek tot ambtshalve ontheffing voor aanslagen van vijf jaar terug; de moeite waard om de oefening te maken!

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Tax Talks verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.