Ondernemers & Co. nr 2016-19 : Verwerving vastgoed: de waardering van vruchtgebruik anno 2016

Ondernemers & Co. nr 2016-19 : Verwerving vastgoed: de waardering van vruchtgebruik anno 2016

De gesplitste verwerving van vastgoed - voor het vruchtgebruik door de vennootschap en voor de blote eigendom door de bedrijfsleider - blijft fiscaal een zeer interessante optie. De aarzeling die we daar vandaag de dag bij merken (als zou de fiscus deze verwervingswijze kunnen bekritiseren) is niet gefundeerd voor zover het vruchtgebruik bij aanvang correct is gewaardeerd.

De fiscus viseert inderdaad het ogenblik van de verwerving in de sequens van het vruchtgebruik-verhaal. Zij meent immers in bepaalde gevallen dat de vennootschap naar aanleiding van het verwerven van het vruchtgebruik een voordeel alle aard (of abnormaal of goedgunstig voordeel) toekent doordat - naar de mening van de fiscus - de vruchtgebruiker – vennootschap een te hoge prijs betaalt en/of doordat de blote eigenaar – bestuurder/aandeelhouder een te lage prijs betaalt. 
Waarderen van vruchtgebruik is een economisch gegeven. Het is geen exacte wetenschap en daardoor deels subjectief. Dit gegeven maakt het voor de fiscus niet evident voorop te stellen dat er sprake is van een niet correcte waardering. Let wel, de bewijslast dat er sprake is van een niet correcte waardering ligt bij de fiscus; de fiscus moet immers het voordeel van alle aard bewijzen.

De formule voor het waarderen van vruchtgebruik is genoegzaam bekend, en onbetwist. Ze gaat eigenlijk terug op de idee dat een vruchtgebruik economisch gezien sterk een vooruitbetaalde huur benadert: vandaar dat de waardering vertrekt van een vooruitbetaalde huur, aangepast met correcties in min en plus voor de verschillen tussen vruchtgebruik en huur.

  • men vertrekt van een 'brutohuurprijs'; indien het vastgoed wordt verhuurd dan is dat de verhuurprijs; indien het vastgoed niet wordt verhuurd, dan wordt de huurwaarde bij voorkeur bevestigd door een onafhankelijk expert terzake; 
  • in een brutohuurprijs zijn de kosten en onderhoud aan een vastgoed die eigen zijn aan de huurder vertaald; in het licht hiervan dient een 'meerkostenforfait' te worden toegepast op de brutohuurprijs; bij het bepalen van de forfait lijkt ons best een inschatting te worden gemaakt van de concrete te verwachten meerkosten in vergelijking met huur (hetgeen doorgaans beperkt is) en niet doorrekenbare onroerende voorheffing of andere lasten (bv syndickosten); de gangbare forfaits in dit verband lijken ons vaak te hoog;
  • daarnaast dient mogelijk ook een 'leegstandsrisico' te worden toegepast, althans in de mate dit aan de orde kan zijn; dit zal enkel het geval zijn indien het de bedoeling is dat het vastgoed wordt verhuurd; indien de vruchtgebruiker het vastgoed zelf betrekt is er uiteraard geen leegstandsrisico te vertalen; in de praktijk zien we doorgaans forfaits tussen de 5 en 8%;
  • ons inziens kan in bepaalde gevallen ook een 'gebruikerspremie' worden gehanteerd, dit is een waardevertaling van het feit dat een vruchtgebruiker uiteindelijk meer (zakelijke) rechten heeft dan een huurder; dat wordt ons inziens best in concreto beoordeeld; indien de vruchtgebruiker een lening aangaat en zijn vruchtgebruik in hypotheek (of volmacht) geeft, dan komt ons inziens een gebruikerspremie zeker verdedigbaar voor; in de praktijk zien we die zelden hoger dan 8%;
  • zodoende komt men tot een 'nettohuurprijs';
  • deze nettohuurprijs dient te worden 'geïndexeerd' (doorgaans rekening houdend met de gemiddelde indexatievoet van de laatste 10 jaar) en 'gecumuleerd' over de duur van het vruchtgebruik; 
  • vervolgens dient in de waardebepaling van het vruchtgebruik ook rekening te worden gehouden met het feit dat de vruchtgebruiker zijn gecumuleerde prijs vooruitbetaalt; met andere woorden, de vruchtgebruiker kan zijn fondsen ondertussen niet investeren in iets anders en daarop een rendement behalen; het gaat met andere woorden om een 'decote' voor het feit dat de vruchtgebruiker alles vooruitbetaalt.

Wat dit laatste punt betreft werd tot voor kort algemeen aangenomen dat deze decote erin kon bestaan een actualisatie van de huuropbrengsten te verrichten rekening houdende met de OLO-tarieven. In deze tijden zijn de OLO’s bijzonder laag waardoor de actualisatie weinig decote teweegbrengt, en nu wil de fiscus een andere parameter gebruiken … Daarbij stellen ze het (doorgaans) hogere rendement op het betrokken vastgoed voor. De redenering van de fiscus is terzake evenwel niet correct. Het gaat erom dat de vruchtgebruiker met eigen middelen vooruitbetaalt en daardoor zijn fondsen niet op een andere wijze financieel kan laten renderen; het is dat (financieel) verlies die ingecalculeerd wordt in de waardering. In die zin is een normaal rendement (in concreto per investeerder te beoordelen) op financiële middelen het meest voor de hand liggend als parameter bij het bepalen van de decote.

Het verwerven van vastgoed via een gesplitste eigendomsstructuur blote eigendom – vruchtgebruik is nog steeds een zeer valabele denkpiste. De invulling van de waardering dient met de nodige economische logica en geïndividualiseerd benaderd te worden.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.