VRUCHTGEBRUIK-STRUCTUREN OPNIEUW ONDER VUUR: EEN EERSTE ANALYSE...

VRUCHTGEBRUIK-STRUCTUREN OPNIEUW ONDER VUUR: EEN EERSTE ANALYSE...

Zoals aangekondigd is een grootscheepse controleactie van de fiscus aan de gang rond vastgoedprojecten waarbij gebruik wordt gemaakt van een vruchtgebruik-structuur.

Het gaat daarbij meestal om gevallen waarin een vennootschap het vruchtgebruik van een vastgoed voor een stevige prijs verwerft terwijl haar bestuurders of aandeelhouders de blote eigendom verwerven voor een zacht prijsje. Op het einde van de rit dooft het vruchtgebruik uit en wordt de naakte eigenaar automatisch (“van rechtswege”) volledige eigenaar van het vastgoed.

Deze vruchtgebruik-structuren zijn al langer een doorn in het oog van de fiscus maar telkens opnieuw heeft de fiscus moeten vaststellen dat de fiscale wet haar niet toeliet deze structuren bij een doordacht en onderbouwd gebruik te doorprikken.

Reeds eerder is komen vast te staan dat de antimisbruikbepaling oude stijl niet toeliet aan de administratie om belastingvrije vruchtgebruik-structuren rond vastgoed te her-kwalificeren in een belastbare beroepsverhuur van het betrokken vastgoed. De analyse is dat ook de antimisbruikbepaling nieuwe stijl dit evenmin toelaat bij gebreke aan fiscaal misbruik; daarvoor is immers vereist dat de doelstelling van een fiscale bepaling wordt gefrustreerd en deze bepaling is blijkbaar niet voorhanden ….

De recente rechtspraak van onze hoven van beroep laat voorts uitschijnen dat vruchtgebruik-structuren rond vastgoed ook de toets van het kernartikel in ons fiscaal wetboek rond de fiscale aftrekbaarheid van kosten – artikel 49 Wetboek Inkomstenbelastingen – doorstaan. Dit artikel bepaalt inzonderheid dat kosten enkel fiscaal aftrekbaar zijn ingeval ze worden gedaan om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden. Zelfs ingeval het vastgoed in vruchtgebruik ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider-vennoot bij wijze van bezoldiging in natura is, blijken volgens de recente rechtspraak de kosten van het vastgoed in vruchtgebruik fiscaal aftrekbaar…

De controleactie van de fiscus die thans aan de gang is spitst zich vooral toe op de waardering van het vruchtgebruik van vastgoedprojecten. Deze controleactie gaat terug op een interne administratieve instructie die op een zeer gedetailleerde wijze aan de ambtenaren van Financiën voorschrijft hoe ze een controle van een vruchtgebruik-structuur moeten aanpakken; een ware handleiding dus waarbij alle facetten van de aanpak van de controle tot in detail worden beschreven.

Doorgaans vangt de controle aan met een gestandaardiseerde vraag om inlichtingen waarbij belanghebbende stukken worden opgevraagd. In een volgende fase laat de fiscus aan de betrokken bedrijfsleider, tevens naakte eigenaar van het betrokken vastgoed, weten nagegaan te hebben wat de normale waarde van het vruchtgebruik zou zijn om te besluiten dat zijn vennootschap het vruchtgebruik voor een te hoge waarde heeft verworven. Bij dezelfde gelegenheid laat ze aan de bedrijfsleider weten dat het verschil tussen de zogenaamde normale waarde van het vruchtgebruik en de verwervingsprijs ervan een voordeel uitmaakt dat een bijkomende bezoldiging in natura als bedrijfsleider uitmaakt; immers - stelt zij -, heeft de bedrijfsleider in kwestie doorgaans een beslissende invloed op de prijsvorming rond het vruchtgebruik en de naakte eigendom.

Bij deze aanpak kunnen nogal wat kritische aantekeningen worden gemaakt.

Vooreerst wordt een ingediende aangifte geacht juist te zijn; de fiscus moet daardoor aantonen dat een aangifte onjuist is wil ze deze aangifte wijzigen. Wat meteen opvalt bij de aanpak van de fiscus rond vruchtgebruik-structuren is dat de fiscus haar eigen waardering naar voren schuift en meent dat deze waardering de normale waarde ervan weergeeft. Hierbij gaat ze zonder meer voorbij aan de waardering die de betrokken belastingplichtigen hebben gehanteerd en geeft ze geenszins de redenen aan waarom deze waardering niet zou kunnen worden weerhouden.

Bij haar waardering van het vruchtgebruik gaat de fiscus uit van huurwaardes van zogenaamde referentiepercelen. Hierbij vermeldt ze doorgaans de ligging van het betrokken referentieperceel, de aard en de oppervlakte ervan zonder evenwel te verduidelijken waarom ze meent de betrokken eigendommen te weerhouden als referentieperceel. Bovendien blijkt in een aantal gevallen de huurwaardes van de referentiepercelen omgerekend per m², onderling nogal uiteenlopend te zijn. In sommige gevallen wordt de bebouwde oppervlakte van de betrokken eigendommen vermeldt terwijl in andere gevallen de totale oppervlakte wordt vermeld; dit laatste lijkt niet onmiddellijk relevant voor de huurwaarde ervan. Ook hierbij blijkt de fiscus zonder meer voorbij te gaan aan de schattingsverslagen van de huurwaarden door de deskundigen, die de belastingplichtige heeft aangewend voor de waardering van het vruchtgebruik.

Wat de eigenlijke waardering van het vruchtgebruik betreft hanteert de fiscus één welbepaalde waarderingsmethodiek, terwijl er rond vruchtgebruik meerdere waarderingsmethodieken stevig ingeburgerd zijn in de praktijk. Meer zelf, de rulingcommissie heeft in het verleden meerdere positieve rulings afgeleverd rond vruchtgebruik-structuren waarbij ook deze andere waarderingsmethodieken werden gevalideerd. Zo meent de adminstratie bij haar waarderingsmethodiek de transactiekosten van de vruchtgebruikstructuur in mindering te moeten brengen terwijl de rulingdienst hieromtrent nimmer een aantekening heeft gemaakt. Nochtans maakt de rulingdienst deel uit van hetzelfde Minsterie van Financien ….En ook hier blijkt de fiscus zonder meer voorbij te gaan aan de waarderingsmethodiek die de belastingplichtige heeft gehanteerd bij de waardering van het vruchtgebruik zonder opgave van de redenen waarom hij meent hieraan te moeten voorbij gaan.

Alleen al uit deze aantekeningen blijkt dat de fiscus bijzonder eenzijdig omgaat met de kern van de zaak, dit is de waardering van het vruchtgebruik. Het verleden heeft uitgewezen dat de aanpak van de fiscus om vruchtgebruik-structuren te bekritiseren weinig succes had, zeker in gevallen waar de structuur doordacht en onderbouwd was. De geschiedenis zou zich weleens kunnen herhalen …

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.