VRUCHTGEBRUIK EN VASTGOED – OOK DE FISCUS WORSTELT MET VRUCHTGEBRUIK STRUCTUREN … !

VRUCHTGEBRUIK EN VASTGOED – OOK DE FISCUS WORSTELT MET VRUCHTGEBRUIK STRUCTUREN … !

In onze vorige nieuwsbrieven zijn we ingegaan op de massale controleacties van de fiscus met betrekking tot vruchtgebruik structuren bij vastgoedinvesteringen, die van start zijn gegaan eind vorig jaar. Aanleiding tot deze controleacties waren een drietal interne circulaires van de centrale diensten van de FOD Financiën, waarbij een concreet draaiboek met bijhorende stappenplan uit de doeken werd gedaan voor controles van vruchtgebruik structuren, In een eerste artikel zijn we nader ingegaan op de massale vragen om inlichtingen die eind vorig jaar werden verstuurd door de controlediensten naar aanleiding van deze circulaires en hebben we de pijnpunten rond de berichten van wijzigingen nader geanalyseerd. In een tweede artikel hebben we de ervaringen rond deze eerste controleacties in kaart gebracht waarbij de nodige kanttekeningen konden worden gemaakt, inzonderheid rond de huurwaardes van vastgoed die de fiscus meent te kunnen weerhouden bij de waardering van het betrokken vruchtgebruik.

Ondertussen zijn de eerste bezwaarschriften rond deze dossiers in behandeling waarbij blijkt dat ook bij de fiscus niet alle vragen rond vruchtgebruik structuren reeds een antwoord hebben gekregen …. Het laat zich raden dat de ervaringen van de fiscus rond deze dossiers een belangrijke invloed zal hebben op het standpunt die de fiscus in de toekomst zal innemen bij controles rond vruchtgebruik structuren. Het biedt dan ook een bijzonder belang om een en ander van nabij te volgen.

Ter herinnering: de eerste van de voornoemde circulaires heeft betrekking op de controle aanpak bij de aanvang van een vruchtgebruik. De tweede circulaire gaat uitvoerig in op de controle aanpak tijdens de duur van het vruchtgebruik, inzonderheid met betrekking tot de grove herstellingen die door de vruchtgebruiker-vennootschap worden uitgevoerd tijdens de duur van het vruchtgebruik. In de derde circulaire tenslotte wordt de controle aanpak beschreven bij het einde van het vruchtgebruik, inzonderheid met betrekking tot de nieuwbouw of de belangrijke

verbouwingen die de vruchtgebruiker vennootschap tijdens de duurtijd van het vruchtgebruik heeft gerealiseerd en die door het verstrijken van het vruchtgebruik aanwassen bij de naakte eigenaar (cfr problematiek van de zogenaamde turbo-vruchtgebruiken).

In de eerste circulaire wordt nader ingegaan op de casus van de gesplitste aankoop van een bestaand vastgoed voor de naakte eigendom door de bedrijfsleider en voor het vruchtgebruik door zijn of haar vennootschap. Een eerste pijnpunt die is gebleken bij de behandeling van de bezwaarschriften heeft betrekking op de casus van een gesplitste aankoop van grond die niet bebouwd is en waarbij vervolgens een gebouw wordt gesplitst wordt gerealiseerd voor de naakte eigendom door de bedrijfsleider en voor het vruchtgebruik door zijn of haar vennootschap. Deze casus komt niet onmiddellijk met zoveel woorden aan bod in de voormelde interne circulaires. In deze dossiers zijn de betrokken belastingplichtigen bij de waardering van het vruchtgebruik van het vastgoedproject uitgegaan van de huurwaarde van het betrokken vastgoed na realisatie van het betrokken gebouw, inclusief de betrokken grond. Deze huurwaarde werd doorgaans door een vastgoedexpert vastgesteld aan de hand van de bouwplannen waaruit alle parameters bleken die hun belang hebben bij het bepalen van huurwaardes van vastgoed. 

Conform de interne circulaires richten de controlediensten zich naar de bevoegde diensten van de Patrimoniumdocumentatiediensten om te vernemen welke de huurwaarde is van het betrokken vastgoed en de daaruit voortvloeiende waardering van het vruchtgebruik. In een aantal dossiers blijken de betrokken diensten het standpunt in te nemen dat de huurwaarde van de grond moet vastgesteld worden op basis van de toestand van deze grond op datum van het verlijden van de notariële aankoopakte zonder rekening te houden met het op stapel zijnde bouwproject. Uiteraard verschilt de huurwaarde van onbebouwde grond in niet onbelangrijke mate van de huurwaarde van grond die deel uitmaakt van een vastgoed met gebouw met alle gevolgen van dien voor de waardering van het vruchtgebruik … Vraag is wat hier van aan is?

Vanuit juridisch oogpunt kan een bouwproject gesplitst gerealiseerd worden, te weten voor het vruchtgebruik door de vruchtgebruiker van de grond waarop gebouwd wordt en voor de naakte eigendom door de naakte eigenaar van de betrokken grond. In principe geniet de vruchtgebruiker van een recht van opstal op de grond die hij in vruchtgebruik heeft, wat dus impliceert dat de vruchtgebruiker op de betrokken grond in vruchtgebruik een gebouw kan oprichten waarvan hij volle eigenaar is. Ingeval evenwel de vruchtgebruiker afstand doet van zijn recht van natrekking voor wat de naakte eigendom betreft voorafgaandelijk aan de realisatie van het bouwproject, wordt de vruchtgebruiker van de grond ook vruchtgebruiker van het betrokken gebouw en wordt de naakte eigenaar van de grond ook naakte eigenaar van het op te richten gebouw. Voor de lezer die zich in deze materie wenst te verdiepen verwijzen we naar het artikel van notaris Dirk Michiels, verschenen in het Notarieel Fiscaal Maandblad 2011/10.

Op fiscaal vlak wordt de kernvraag in deze gevallen uiteraard of bij aankoop van de grond moet uitgegaan worden van de huurwaarde van het vastgoed (grond en gebouw) na realisatie van het gebouw dan wel of van de huurwaarde van de grond an sich op datum van het verlijden van de akte. In de literatuur vinden we bevestigd dat in deze gevallen het vruchtgebruik op de normale wijze moet worden gewaardeerd volgens de procentuele waarde van respectievelijke het vruchtgebruik en de naakte eigendom ten opzichte van de geraamde kostprijs van het vastgoedproject, met mogelijkheid van correctie achteraf mocht blijken dat de uiteindelijke kostprijs (belangrijk) afwijkt van de geraamde kostprijs. De geïnteresseerde lezer kan hierover meer vernemen in het artikel van dhr Verheyden, verschenen in het A.F.T. 2011 nummer 3. Dit betekent meteen dat deze casus nauw aansluit bij de casus van de gesplitste aankoop zoals deze aan bod komt in de voornoemde eerste circulaire.

Deze problematiek blijkt door een aantal controlediensten naar aanleiding van de behandeling van bezwaarschriften te zijn aangekaart met de centrale diensten van de FOD Financiën. Het is de afwachten wat het standpunt zal zijn van de centrale diensten in deze. Ook andere punten blijken door controlediensten met dezelfde centrale diensten te zijn aangekaart. Eén van deze punten is de vraag of bij vastgoed die deels beroepsmatig en deels privaat wordt gebruikt, een verschil in huurwaarde voor het privaat gedeelte respectievelijk het beroepsgedeelte verantwoord is … Nogal wat vastgoedexperten blijken immers zo’n verschil in huurwaarde voorop te stellen bij het vaststellen van de huurwaarde van gemengd vastgoed …..  

Vermelden we tenslotte nog een positieve ruling over de realisatie van een vastgoedproject met een vruchtgebruik structuur. Inzonderheid wenste een advocatenvennootschap en zijn enige zaakvoerder een kantoorgebouw gesplitst aan te kopen, respectievelijk voor het vruchtgebruik door de vennootschap en de naakte eigendom door de enige zaakvoerder. De rulingcommissie heeft over een drietal punten een positieve ruling afgeleverd:

  • Vooreerst heeft de rulingcommissie bevestigd dat het vruchtgebruik van het betrokken vastgoed aan “werkelijke” waarde werd gewaardeerd zodat de door de vennootschap betaalde prijs voor het vruchtgebruik geen voordeel van alle aard vormt in hoofde van de bedrijfsleider; prima facies werd het betrokken vruchtgebruik gewaardeerd conform de inmiddels stevig ingeburgde methodiek (huurwaarde / kostenforfait / actualisatie)
  • Voorts bevestigde de rulingcommissie dat de overdracht van het gebouw aan de zaakvoerder bij het verstrijken van de duur van het vruchtgebruik zonder vergoeding eveneens geen aanleiding zal geven tot een belastbaar voordeel van alle aard, mede gelet op het feit dat vruchtgebruiker en naakte eigenaar zijn overeengekomen dat kosten van de werken die tijdens de laatste vijf jaar van het vruchtgebruik zullen worden gerealiseerd verhoudingsgewijze zullen gedragen worden door vruchtgebruiker en naakte eigenaar
  • Tenslotte bevestigde de rulingcommissie dat de verwerving van het vruchtgebruik door andere motieven dan het ontwijken van inkomstenbelastingen is verantwoord en de antimisbruikbepaling van artikel 344 par 1 WIB 92 niet van toepassing is, onder meer op grond van de overweging dat het vruchtgebruik de vennootschap zal toelaten haar activiteiten in eigen lokalen uit te oefenen met de rechtszekerheid verbonden aan een zakelijk recht

 De interne circulaires van de centrale diensten van de FOD Financiën rond vruchtgebruik, die het startpunt zijn geweest van de massale controleacties in het najaar van vorig jaar, laten niet onbelangrijke aspecten van vruchtgebruik structuren onbeantwoord, althans dat blijkt uit de behandeling van de bezwaarschriften rond betwistte taxaties in dit verband. Sommige plaatselijke controlediensten zagen zich dan ook genoodzaakt deze vraagstellingen voor te leggen aan hun centrale diensten. Een en ander maakt duidelijk dat op belangrijke punten nog geen definitief standpunt is ingenomen door de FOD Financiën en deze materie op dit punt nog volop in beweging is. Dit verhaal zal dus ongetwijfeld nog zijn vervolg kennen ….

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.