Vruchtgebruik en fiscus - veel geblaat en weinig wol ???

Vruchtgebruik en fiscus - veel geblaat en weinig wol ???

De exponentiële toename van vruchtgebruik-structuren bij vastgoedverrichtingen in de afgelopen jaren is de fiscus niet ontgaan. Na een eerste intensieve controle begin 2012 die zich toespitste op de eindfase van het vruchtgebruik, worden ditmaal alle fasen van het vruchtgebruik onder de loep genomen door de administratie. Hiertoe heeft de fiscus onlangs massaal vragen om inlichtingen verstuurd waarbij tal van documenten, beschrijvingen en facturen worden opgevraagd over vormgevingen middels vruchtgebruik die in de laatste drie jaar werden opgezet. Dit brengt voor de betrokken belastingplichtigen alvast heel wat extra werk met zich mee en doet de vraag rijzen of er nieuwe wendingen te verwachten zijn op het vlak van vruchtgebruik-structuren bij vastgoedverrichtingen.

Op het eerste zicht is het alvast niet de bedoeling van de fiscus om de vruchtgebruik-structuren te toetsen aan de antimisbruikbepaling nieuwe stijl (art. 344, §1 WIB 92). Dit bevestigt onze eerdere analyse dat vruchtgebruik-structuren bij vastgoedverrichtingen niet per definitie fiscaal misbruik uitmaken doordat niet per definitie een fiscale bepaling in haar doelstelling wordt gefrustreerd door deze verrichtingen (zie eerdere publicatie TFI rubriek Vastgoed & Fiscaliteit, 25 mei 2012, J. SANDRA, “Back to basics: gesplitste aankoop vruchtgebruik-naakte eigendom geen simulatie…”). Hierbij kan tevens nuttig verwezen worden naar de voorafgaande beslissing nr. 2012.011 van 10 juli 2012 van de rulingcommissie waarin minstens impliciet bevestiging kan gevonden worden van het bovenstaande.

Naar aanleiding van de nieuwe controleactie van de administratie stelt zich de vraag naar de mogelijke fiscale pijnpunten bij het werken met vruchtgebruik bij vastgoedverrichtingen. Naar verluidt zou ditmaal de aandacht van de fiscus zich niet alleen toespitsen op de eindfase van het vruchtgebruik; ook de aanvang van het vruchtgebruik zou haar bijzondere aandacht weerhouden, alsook wat er afspeelt tijdens de duur van het vruchtgebruik.

Bij de aanvang van het vruchtgebruik zal naar verluidt de waardering van het vruchtgebruik de bijzondere aandacht weerhouden van de fiscus. Daarbij wordt nagegaan of de waardering teruggaat op een realistische economische waardebepaling waarbij de gehanteerde parameters (huurwaarde, bezettingsgraad, onderhoudskosten, actualisatievoet, inflatieverwachting e.a.) afdoende onderbouwd zijn (zie voorafgaande beslissing nr. 2012.011 van 10 juli 2012 en eerdere publicatie TFI rubriek Vastgoed & Fiscaliteit, 10 februari 2010, J. SANDRA, “Vruchtgebruik en fiscus: waardering, waardering en nog eens waardering”). Een waardebepaling die uitgaat van de geactualiseerde waarde van de verwachtte netto-huuropbrengsten van het betrokken vastgoed voor de duur van het vruchtgebruik lijkt onder voormelde voorwaarden deze toets te zullen doorstaan. Mocht blijken dat het vruchtgebruik overgewaardeerd werd, dan zal de fiscus in eerste instantie pogen het voordeel dat voortvloeit uit deze overwaardering, te belasten in hoofde van de bedrijfsleider / blote eigenaar als een voordeel van alle aard; daartoe is echter vereist dat de administratie het positieve bewijs levert dat het beweerde voordeel rechtstreeks of onrechtstreeks voortvloeit uit het uitgeoefende mandaat als bedrijfsleider, een bewijslevering die gelet op de aard van de verrichting niet altijd evident is. In de marge hiervan valt op te merken dat het niet de bedoeling is in voorkomend geval de aanslag voor geheime commissielonen wegens het niet opmaken van de nodige fiches voor het beweerde voordeel automatisch toe te passen. Slaagt de fiscus niet in voormeld bewijs, dan kan het beweerde voordeel alsnog worden belast in hoofde van de vruchtgebruiker-vennootschap als een toegestaan abnormaal of goedgunstig voordeel dat niet belastbaar is in hoofde van de genieter. Artikel 26 WIB 92 voorziet immers dat deze voordelen worden gevoegd bij de belastbare winst van de vennootschap die dit voordeel heeft toegestaan.

De kostenaftrek die zich voortdoet tijdens de duur van het vruchtgebruik zal de fiscus naar verluidt in eerste instantie toetsen aan de aftrekbaarheidsvoorwaarden van artikel 49 WIB 92. Dit artikel bepaalt inzonderheid dat kosten fiscaal aftrekbaar zijn als beroepskosten voor zover ze gedaan of gedragen zijn om belastbare inkomsten te verkrijgen of te behouden.

Kosten die niet eigen zijn aan de maatschappelijke activiteiten van de vennootschap zoals verwoord in haar maatschappelijk doel, doorstaan blijkens cassatierechtspraak de toets aan artikel 49 WIB 92 niet; kosten die teruggaan op doel-overschrijdende handelingen kunnen dan ook worden verworpen (zie eerdere publicatie TFI rubriek Vastgoed & Fiscaliteit, 31 maart 2010, J. SANDRA, “Doeloverschrijdende kosten: een tsunami voor uw appartement aan zee? ”).

In deze context stelt zich de problematiek van de aftrekbaarheid van de kosten met betrekking tot het vruchtgebruik van een vastgoed dat (al dan niet geheel) kosteloos ter beschikking wordt gesteld van de bedrijfsleider. Klaarblijkelijk zal de administratie in dit verband in eerste instantie nagaan of de betrokken bedrijfsleider al dan niet effectieve prestaties levert in uitvoering van zijn opdracht als bedrijfsleider en zodoende bijdraagt tot het verkrijgen of behouden van belastbare inkomsten door de vennootschap. De administratie zou zich daarbij steunen op een ouder cassatiearrest van 6 oktober 1964 … In de mate dat de bedrijfsleider daadwerkelijk effectieve prestaties levert, gaat de administratie er klaarblijkelijk van uit dat de kosten in verband met de bezoldiging in natura van de betrokken bedrijfsleider onder de vorm van het kosteloos ter beschikking stellen van het betrokken vastgoed de toets aan de aftrekbaarheidsvoorwaarden van artikel 49 WIB 92 zou doorstaan. Op te merken valt dat er in de rechtspraak een tendens vast te stellen is dat het feit dat een vennootschap door de ter beschikkingstelling van een vastgoed in staat is de bedrijfsleider bijkomend te bezoldigen onder de vorm van een voordeel van alle aard, volstaat om de aftrek van de uitgaven te verantwoorden (zie eerdere publicatie TFI rubriek Vastgoed & Fiscaliteit, 25 mei 2012, J. SANDRA, “Back to basics: gesplitste aankoop vruchtgebruik-naakte eigendom geen simulatie…”).

De toets aan de aftrekbaarheidsvoorwaarden van artikel 49 WIB 92 voor beleggingsvastgoed zal zich allicht in eerste instantie toespitsen op een kosten / batenanalyse en inzonderheid de vraag of de verwachtte opbrengsten van het vastgoed de kosten in verband met het vruchtgebruik ervan al dan niet overtreffen. Het komt ons voor dat deze kosten / batenanalyse over de ganse duur van het vruchtgebruik dient bekeken te worden ….
 
Tijdens de duur van het vruchtgebruik zijn er ook de kosten die de vruchtgebruiker – vennootschap maakt aan het betrokken vastgoed. Van gewone herstellingskosten wordt aangenomen dat deze kosten geen aanleiding geven tot een voordeel van alle aard wanneer ze gedaan of gedragen worden door de vruchtgebruiker. Gaat het om verbeteringswerken aan het vastgoed die de vruchtgebruiker voor zijn rekening neemt, dan zou de fiscus blijkbaar het standpunt innemen dat ingeval deze investeringen de inkomsten uit het vastgoed niet overtreffen, er geen voordeel van alle aard te weerhouden is. Los van de vraag of dit standpunt al dan niet in overeenstemming is met het WIB 92, komt het ons voor dat deze redenering enkel kan gelden voor beleggingsvastgoed en niet voor vastgoed dat de vruchtgebruiker voor eigen gebruik aanwendt. Wat de grove herstellingen betreft die de vruchtgebruiker eventueel ten laste zou nemen, zou de administratie blijkbaar de mening toegedaan zijn dat ingeval deze werken ten laste werden genomen door de vruchtgebruiker in uitvoering van hetgeen bij aanvang overeengekomen is, deze kosten aanleiding kunnen zijn tot een belastingheffing op het einde van het vruchtgebruik.
 
Op het einde van het vruchtgebruik zou de fiscus naar verluidt vooral oog hebben voor de zogenaamde turbo-vruchtgebruiken. Bedoeld wordt de situatie waarbij de vruchtgebruiker – vennootschap krachtens haar accessoir recht van opstal op de grond die ze in vruchtgebruik aanhoudt, een gebouw opricht en waarbij bij aanvang van het vruchtgebruik overeengekomen wordt dat deze opstallen bij het einde van het vruchtgebruik van rechtswege toekomen aan de blote eigenaar zonder dat deze laatste enige vergoeding verschuldigd is. Naar verluidt zou de fiscus de mening zijn toegedaan dat de blote eigenaar / bedrijfsleider in voorkomend geval bij het einde van het vruchtgebruik belastbaar is op een voordeel van alle aard ten belope van de werkelijke waarde van deze opstallen … Een gesplitste realisatie van deze opstallen door de naakte eigenaar en vruchtgebruiker van de grond lijkt dan ook de aangewezen weg.

Conclusie kan zijn dat de nieuwe controleactie van de fiscus rond vruchtgebruik-structuren met vastgoedverrichtingen niet onmiddellijk is ingegeven door nieuwe inzichten hieromtrent vanwege de administratie, maar veeleer een aantal accentverschillen doet blijken waarbij de verhoogde aandacht voor de waardering van het vruchtgebruik in de kijker loopt. Doorheen het verhaal komt duidelijk naar voren dat het gebruik van vruchtgebruik-structuren voor vastgoedverrichtingen ook in fiscalibus tot nader order in principe een valabele vormgeving is en blijft …

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.