Verhuur van kantoren met btw - een opportuniteit ?!?

Verhuur van kantoren met btw - een opportuniteit ?!?

Sedert jaar en dag zijn gewone huurovereenkomsten, zowel op basis van de Europese BTW-richtlijn als van het Belgisch BTW-Wetboek, vrijgesteld van BTW (art. 135.1, l richtlijn 2006/112/EEG en art. 44, §3, 2° W. BTW).  Een ondernemer die een gebouw opricht om het te verhuren zal dus de BTW betaald naar aanleiding van de aankoop, oprichting of renovatie niet kunnen aftrekken. De BTW maakt dan een deel uit van de kostprijs.

In de praktijk wordt om deze reden naar alternatieven gezocht om de ter beschikkingstelling van ruimtes alsnog aan BTW te onderwerpen om voorfinanciering van BTW te vermijden of eventueel betaalde BTW te recupereren. Eén van de mogelijke pistes is het ter beschikking stellen van de kantoren, in combinatie met een volledig pakket van nauw verbonden diensten. Er is dan sprake van een “bedrijven- of dienstencentrum” dat niet alleen kantoren verhuurt doch een omvangrijk pakket van bijkomende diensten aanbiedt aan de gebruikers.

De vraag stelt zich wanneer er sprake is van een loutere “passieve” onroerende verhuur, dan wel van een “actieve” verhuur in het kader van een pakket van diensten van een bedrijvencentrum. Deze problematiek gaf in het verleden vaak aanleiding tot discussies tussen de fiscus en de belastingplichtige.

Het bedrijvencomplex en de “complexe” handeling

In het verleden werd de door het dienstencentrum verrichte dienst vaak benaderd vanuit het leerstuk van de “complexe handeling”. Er is sprake van dergelijke handeling indien, vanuit economisch oogpunt, er één globale dienst is die niet kan worden gesplitst in verschillende andere diensten die op zich bestaan. Het opsplitsen van deze globale dienst zou dan een kunstmatig  karakter hebben. In de rechtspraak van het Hof van Justitie wordt aangenomen dat er slechts sprake van één dienst “wanneer een of meerdere elementen moeten worden geacht de hoofddienst te vormen, terwijl een of meer andere elementen moeten worden beschouwd als een of meer bijkomende diensten” (H.v.J. 25 februari 1999, C-349/96 (Card Protection Plan), TFR 1999, 961).

Onroerende verhuur zou dus deel kunnen uitmaken van een globaal pakket van andere diensten die wel aan BTW zijn onderworpen. De andere diensten kunnen dan belangrijker zijn dan de onroerende verhuur en de hoofdzaak uitmaken. In dat geval is de onroerende verhuur slechts een bijzaak in het globale dienstenpakket. Het BTW-regime van deze bijzaak volgt dan het regime van de hoofdzaak. Het geheel wordt dan aan BTW onderworpen.

Onroerende verhuur vs. globale dienstverlening in Europees kader

Men kan de problematiek echter ook op een andere manier benaderen. Als het ter beschikking stellen van een ruimte deel uitmaakt van een globaal dienstenpakket, kan men zich afvragen of er nog wel sprake is van “onroerende verhuur”.

In dat verband is er een interessante ontwikkeling geweest in de rechtspraak van het Hof van Justitie. Volgens dit Hof moet men het voorwerp zelf van de overeenkomst analyseren om te bepalen of een handeling al dan niet kan worden beschouwd als een onroerende verhuur (arrest van 18 november 2004, zaak C-284/03, Temco Europe). Indien het in hoofdzaak gaat om het gebruik van een gebouw wordt de handeling gekwalificeerd als een onroerende verhuur die vrijgesteld is van BTW. De verhuurder heeft dan geen recht op aftrek.

In dat zelfde arrest Temco bevestigt het Hof van Justitie vooreerst dat het begrip “onroerende verhuur” een autonoom communautair rechtsbegrip is dat dus een communautaire invulling dient te krijgen. Het Hof heeft in talrijke arresten het begrip “onroerende verhuur” omschreven als een overeenkomst onder bezwarende titel waarbij een verhuurder aan een huurder voor een overeenkomen tijdsduur het recht verleent, een onroerend goed te gebruiken als ware hij de eigenaar ervan en ieder ander van het genot van dat recht kan uitsluiten. Een overeenkomst die deze elementen niet bevat zal dus, vanuit Europeesrechtelijk oogpunt, niet als een onroerende verhuur beschouwd worden.

Vervolgens herhaalt het Hof nogmaals dat een vrijstelling strikt moet worden geïnterpreteerd. Vrijstellingen zijn immers afwijkingen van  het algemene rechtsbeginsel dat BTW wordt geheven over elke dienst die door een belastingplichtige onder bezwarende titel wordt verricht. Enkel een overeenkomst die “in hoofdzaak de passieve terbeschikkingstelling inhoudt van ruimtes of oppervlakten in gebouwen, tegen een vergoeding die verband houdt met het tijdsverloop” is een overeenkomst van onroerende verhuur.

A contrario wordt hieruit dan afgeleid dat er geen sprake is van onroerende verhuur indien de overeenkomst beter gekwalificeerd kan worden als het leveren van een andere prestatie. Op basis van deze Europeesrechtelijke principes zoals uitgelegd in het Temco-arrest besliste het Hof van Beroep te Gent dat “één geheel van diensten, in pakket” dat aan de kandidaat-klanten wordt aangeboden, “met het voor hen voor de hand liggend voordeel dat zij toetreden tot een bepaalde werkorganisatie en –omgeving waarin zij kant- en klaar de nodige middelen voor de uitoefening van hun beroepswerkzaamheid aantreffen” als een belastbare dienst kwalificeert (artikel 18, §1, eerste lid WBTW).

Administratie sluit zich aan bij Europese rechtspraak in circulaire

Als reactie op deze Europese rechtspraak vaardigde de administratie op 27 september 2005 een nieuwe circulaire uit (nr. 39/2005). De opzet van deze circulaire was om dit onderscheid tussen enerzijds onroerende verhuur en anderzijds de handelingen van bedrijven- of dienstencentra aan te verduidelijken door een aantal criteria voorop te stellen. Dit moet de rechtszekerheid ten goede komen.

In de circulaire wordt een tweetrapsredenering gemaakt. Eerst worden de globale kenmerken van het dienstencontract bekeken. Vervolgens wordt een minimum aan diensten opgelegd die volgens de administratie noodzakelijk zijn opdat het contract onder toepassing van BTW zou vallen.

Kenmerken contract

Vooreerst legt de administratie op dat het bedrijven- of dienstencentrum met zijn klanten een contract dient te sluiten waarbij een minimumpakket aan diensten (zie hierna) geleverd wordt tegen één forfaitaire prijs voor het volledige pakket. Dit houdt dus ook in dat de klant niet de mogelijkheid heeft om een vermindering van deze forfaitaire prijs te onderhandelen indien hij op bepaalde diensten uit het minimumpakket geen beroep zou doen.
Deze forfaitaire prijs dient alle lasten, taksen en belastingen met betrekking tot het gebouw en de uitrusting van het bedrijven- of dienstencentrum (verzekeringen, onroerende voorheffing, diverse gewest- en gemeentebelastingen) te bevatten.  Ook de gebruikelijke kosten voor nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, verwarming) dienen deel uit te maken van de forfaitaire prijs. Het verbruik wordt dus steeds aangerekend aan het dienstencentrum en niet aan de gebruikers.

Minimum vereiste diensten

Zoals gezegd dient het bedrijvencentra enkele minimumdiensten aan te bieden tegen een forfaitaire prijs opdat het geheel aan btw onderworpen zou zijn. Het gaat om de volgende diensten :

  • terbeschikkingstelling van één of meer uitgeruste lokalen (het kantoor bevat een minimum aan meubels zoals een bureau, een stoel, een kast enz.; de lokalen kunnen al dan niet exclusief worden gebruikt, maar het contract dient in ieder geval te bepalen dat de klant de inrichting niet mag wijzigen door bijvoorbeeld het lokaal te schilderen);
  • terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke vergaderzalen gedurende een in de overeenkomst voorziene duur;
  • terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke ruimten (gangen, sanitair, liften, administratieve lokalen voor kopie- en faxapparaat enz.);
  • terbeschikkingstelling van gemeenschappelijke bureautica (kopie- en faxapparaat, printers, enz.); 
  • terbeschikkingstelling van ICT-infrastructuur (bekabeling en aansluiting voor telefonie en internet) alsook de terbeschikkingstelling van één of meer telefoontoestellen.

In de praktijk dient geval per geval te worden bekeken of er een voldoende omvangrijk dienstenpakket wordt aangeboden. Het is steeds mogelijk om nog andere diensten aan te bieden ter vervanging van een in de omzendbrief opgesomde minimumdienst. Uit de beslissingen van de rulingdienst blijkt dat de administratie aan een en ander een pragmatische invulling geeft voor zover wordt aangetoond dat het aangeboden dienstenpakket voldoende belangrijk is in het geheel. Wij adviseren dan ook om steeds vooraf af te toetsen of het geplande dienstenpakket voldoende is.

Andere verleende diensten

Naast de hierboven opgesomde minimum vereiste diensten kunnen de bedrijven- of dienstencentra nog andere diensten aanbieden. Het kan dan gaan over het ter beschikking stellen van parking, traiteurdiensten, koerierdiensten, personeelsbeheer enz. Het staat het dienstencentrum vrij om deze diensten bijkomend op te nemen in de forfaitaire vergoeding dan wel om ze afzonderlijk af te rekenen. Voor BTW-doeleinden worden deze diensten steeds als afzonderlijk belastbare diensten beschouwd.

Vanuit een analyse van de recente rechtspraak en rulings kan worden vastgesteld dat de circulaire van 2005 de beoogde rechtszekerheid heeft geboden. In navolging van het Temco-arrest wordt steeds meer bekeken of een verrichting louter het passief ter beschikking stellen van ruimtes inhoudt dan wel of de overeenkomst het bedrijvencentrum verplicht tot een actieve dienstverlening.

We bemerken aldus positieve tendens waarbij de vrijstelling van onroerende verhuur restrictiever wordt geïnterpreteerd en de deuren worden geopend om meer huurovereenkomsten onder het toepassingsgebied van het BTW-regime te laten vallen mits aan de voorwaarden van minimumdienstverlening wordt voldaan.

In concrete gevallen is het niet altijd even eenvoudig om een en ander af te toetsen. Wel is duidelijk welke criteria de administratie zal hanteren. Het kan dus aangewezen zijn om een concrete casus voor te leggen aan de BTW-administratie of aan de rulingdienst. Zo kan vooraf absolute zekerheid worden bekomen over het toepasselijke BTW-regime.  

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.