Verhuur handelsfonds – de rechtspraak evolueert dan toch naar een beoordeling in concreto !

Verhuur handelsfonds – de rechtspraak evolueert dan toch naar een beoordeling in concreto !

De vraag stelt zich of de inkomsten uit de verhuur van een handelsfonds moeten worden belast als een beroepsinkomen in de plaats van als een roerend inkomen. De fiscus meent vaak dat er moet belast worden als beroepsinkomen. Ze houdt daarvoor vooral cassatierechtspraak achter de hand (cassatie arrest van 19 september 2013) waarvan wij al eerder stelden dat dit rechtspraak rond specifieke en eerder atypische casussen betrof. Zoals aangekondigd evolueert de rechtspraak evenwel meer en meer naar een evaluatie in concreto.

Arrest van het Hof van Cassatie dd. 19 september 2013

In een arrest van het Hof van Cassatie van 19 september 2013 stelt het Hof van Cassatie dat “cliënteel” niet het voorwerp kan zijn van een huurovereenkomst. Een (passieve) huur in de zin van artikel 1709 van het Burgerlijk Wetboek is een huurovereenkomst waarbij de ene partij er zich toe verbindt om de andere het genot van een zaak te doen hebben gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs die de huurder verbindt te betalen. Dergelijke passieve verhuur veronderstelt volgens het Hof op basis van artikel 1719, 3° Burgerlijk Wetboek immers in principe dat de verhuurder aan de huurder het rustig huurgenot garandeert van het gehuurde goed. Een ondernemer kan volgens het Hof van Cassatie het rustig huurgenot niet verschaffen van zijn cliënteel. Deze cliënten zijn immers vrij zich tot de ene of andere handelszaak te wenden. Omdat niet het rustig huurgenot zou kunnen worden verschaft van dit cliënteel zou een huurcontract met betrekking tot dit cliënteel niet mogelijk zijn.

In het geval dat voorlag bij het Hof van Cassatie werkten twee partners geruime tijd als zakenkantoor en dit onder de vorm van een feitelijke vereniging. Op een bepaald ogenblik gingen zij over tot oprichting van een bvba, ontbonden zij de feitelijke vereniging en werd het cliënteel in concreto in huur genomen door de bvba. In het betrokken huurcontract was sprake van “kliënteel waarvan hij [de verhuurder] op de huidige datum eigenaar is en die meer gedetailleerd wordt omschreven in het vertrouwelijk bestand dat ter beschikking wordt gesteld van de huurder”; het betrof met andere woorden een lijstje met specifieke namen waarbij de achterliggende individuele cliënten werden verhuurd … Er werden voor het overige geen verplichtingen opgelegd aan de huurder. 

evaluatie

Het arrest van het Hof van Cassatie had ons in ziens evenwel een beperkte draagwijdte omdat:

inzake het exacte voorwerp van de overeenkomst - in de praktijk wordt geen ‘lijst van namen’ wordt verhuurd maar wordt eerder “de verrechtvaardigde verwachting dat cliënteel in de breedste zin van het woord de huuruitbater zal opzoeken op basis van in het verleden door de verhuurder opgebouwde ‘goodwill’” ter beschikking gesteld;

inzake de wederzijdse verplichtingen van partijen - daarenboven komen eerder de gevallen voor waarbij een persoon zijn activiteit als eenmanszaak stopzet, zijn handelsfonds of praktijk als vrij beroeper verhuurt aan een vennootschap en deze hurende vennootschap zich niet kan beperken tot een passieve in genot treding maar integendeel de verplichting heeft om het handelsfonds of de praktijk verder uit te baten; het gaat dan niet om een verhuur in de zin van het burgerlijke wetboek maar om een sui generis huuruitbating; bij dergelijke huuruitbating speelt de problematiek van artikel 1709 Burgerlijk Wetboek inzake rustig huurgenot niet;

Evolutie van de rechtspraak naar een beoordeling in concreto

Bepaalde rechtspraak gaat bij de beoordeling nu ook effectief steeds meer op zoek naar wat nu het exacte voorwerp is van de huuruitbating, daarbij eerder uitgaande van de werkelijke bedoeling van partijen dan van soms onduidelijk woordgebruik terzake (artikel 1156 van het Burgerlijk Wetboek). Men gaat op zoek naar de vraag of de hurende vennootschap een toegevoegde waarde heeft verkregen door de overeenkomst van huuruitbating, met name of zij door het afsluiten van de overeenkomst redelijkerwijze kon verwachten dat de inkomstenpotentie die de huurder had opgebouwd in genot overgedragen wordt aan de huuruitbater. Zodra dit laatste aannemelijk is, is er sprake van een mogelijke verhuur handelsfonds. Het is overigens onbetwist dat een handelsfonds kan worden verhuurd; dit staat onder meer letterlijk te lezen in artikel 10 en artikel 25 laatste lid Handelshuurwet. 

Naast de eerste vraag of er een verhuur van handelsfonds mogelijk is, is er uiteraard ook de tweede vraag naar de waardering van de huurprijs ervan. Hoe meer zekerheid er is dat de huuruitbater de inkomstenpotentie zal kunnen genieten, hoe hoger de vergoeding; indien de zekerheid ter zake minder groot is dan dient uiteraard een risicocorrectie in de vergoeding te worden ingecalculeerd.

In een geval dat voorkwam voor de rechtbank van Aarlen (Rb. Aarlen 15 juni 2016) bevestigde de rechtbank na een evaluatie in concreto dat de in het verleden opgebouwde relaties wel degelijk van nut waren voor de huuruitbater en de ter beschikking stelling ervan tegen vergoeding allerminst gesimuleerd was. In casu hadden de relaties zelfs de vorm van lopende samenwerkingscontracten met de verhuurder, waardoor er weinig risico was te weerhouden met oog op de huurvergoeding.

Het komt er met andere woorden op aan in lopende betwistingen in concreto aan te tonen dat de inkomsten die de huuruitbater realiseert, mede zijn ingegeven door de goodwill die aanwezig was bij de verhuurder, minstens dat dit een realistische inschatting kon zijn. Het feit dat hieromtrent minder of meer zekerheid bestaat betreft niet de vraag of de verhuur mogelijk is, wel de vraag naar de hoegrootheid van de vergoeding.

Uit het bovenstaande blijkt dat de verhuur van handelsfonds nog steeds een aanvaardbare techniek is, onder meer bij omzetting van éénmanszaak in vennootschap. De uitspraken van het Hof van Cassatie die in het verleden op het eerste gezicht een andere analyse deden uitschijnen, dienen te worden gelezen in de feitelijke context van de daarbij aan de hand zijnde dossier en de terzake gevoerde feitelijke argumentatie. Wij stonden daarbij steeds een beoordeling in concreto voor. De rechtspraak zal ongetwijfeld de uitdaging van de beoordeling in concreto verder aangaan. Uiteraard moeten dan wel de nodige feitelijkheden aan de rechtbanken worden aangeleverd.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.