Verhuur bedrijfsvastgoed - wat bij een faillissement van de huurder ?

Verhuur bedrijfsvastgoed - wat bij een faillissement van de huurder ?

Het faillissement van de huurder van een bedrijfspand bezorgt de betrokken verhuurder onvermijdelijk kopzorgen. Wat met de onbetaalde huur? Wat met de andere vergoedingen? Moet de huurder of de curator nog verder in het pand geduld worden? Wat met de nog te vervallen huur? Welke voorrechten geniet de onbetaalde verhuurder? etc … Deze bijdrage gaat dieper in op deze problematiek aan de hand van een recent arrest van het Hof van Cassatie.

Ingeval van een faillissement van zijn huurder, beschikt de verhuurder meestal over een reeks openstaande schuldvorderingen. Er is niet alleen de onbetaalde huur, maar er kan ook huurschade zijn, of een contractuele wederverhuringsvergoeding, dan wel bezettingsvergoeding indien de huurder het pand niet vrijmaakte spijts een eerdere beëindiging van de overeenkomst. De verhuurder beschikt voor elk van deze vorderingen over het zogeheten voorrecht van de onbetaalde verhuurder. Dit voorrecht slaat op de opbrengst van de verkoop van de inboedel van het gehuurde pand. De onbetaalde verhuurder zal uit deze opbrengst voor andere schuldeisers betaald worden. De inboedel is wel te onderscheiden van de in het pand aanwezige voorraden, die meestal onder het pand op de handelszaak van de bank zullen vallen (weliswaar beperkt tot 50% van de voorraad). Het voorrecht van de onbetaalde verhuurder is in de meeste gevallen maar een doekje voor het bloeden, te meer het dividend maar uitgekeerd wordt bij het afsluiten van het faillissement.

De faillissementswet geeft de curator de mogelijkheid om te beslissen om lopende overeenkomsten al dan niet verder uit te voeren. Neemt de curator geen beslissing, dan kan elke contractspartij van de gefailleerde de curator aanmanen om binnen de 15 dagen standpunt in te nemen. Wordt er binnen deze vervaltermijn geen standpunt ingenomen, dan wordt de betrokken huurovereenkomst geacht verbroken te zijn door de curator. De eventuele schadevergoeding die daardoor opeisbaar wordt, is een ‘gewone’ schuld die de ‘samenloop’ met andere faillissementsschuldeisers moet ondergaan, met dien verstande dat het voorrecht van de onbetaalde verhuurder speelt. Indien de curator daarentegen beslist om de overeenkomst voort te zetten, vallen de schulden die daaruit voortvloeien ten laste van de boedel. Het zijn zogenaamde ‘boedelschulden’. Dit wil zeggen dat zij ontsnappen aan de samenloop en in principe vóór alle andere schulden moeten betaald worden, desnoods door de curator zelf indien er onvoldoende actief zou zijn. Het spreekt voor zich dat de titularis van een dergelijke vordering zich weinig zorgen moet maken over de betaling.

Toegespitst op de verhuur van een bedrijfspand kunnen er zich drie hypotheses voordoen. De curator kan vooreerst beslissen om de huurovereenkomst voorlopig verder uit te voeren. De curator kan ook beslissen om de huurovereenkomst te beëindigen - al dan niet na aanmaning door de verhuurder - en om het verhuurde goed vrij te geven aan de verhuurder. Tenslotte kan het zijn dat de curator weliswaar beslist tot beëindiging van de overeenkomst, maar het pand nog een tijdlang ‘bezet’ met het oog op de goede afwikkeling van het faillissement, bijvoorbeeld om kosten van transport en opslag te vermijden in afwachting van een openbare verkoop.

In de eerste hypothese zullen de huurgelden die vervallen na de beslissing om de huurovereenkomst voort te zetten ‘boedelschulden’ zijn. De huur die vervallen is tussen de datum van het faillissement en de beslissing van de curator zullen eveneens retroactief als ‘boedelschulden’ kwalificeren. Deze eerste hypothese is uiteraard de meest gunstige voor de verhuurder.

In de tweede hypothese zullen de vorderingen van de verhuurder gewone faillissementspassiva zijn en dus de samenloop moeten ondergaan. Deze schulden genieten enkel van het voorrecht. Het Hof van Cassatie bevestigde recentelijk dat dit ook geldt voor de schulden die dateren van de periode tussen het faillissement en de beslissing tot verbreking vanwege de curator. Hoewel bepaalde rechtsleer dit nuanceert en de aanmaning als scharniermoment naar voor schuift, is de boodschap voor een attent verhuurder duidelijk. De verhuurder die geconfronteerd wordt met het faillissement van zijn huurder, doet er goed aan om de curator zo snel mogelijk aan te manen om standpunt in te nemen nopens de eventuele voortzetting, dan wel beëindiging van de huurovereenkomst. Als de verhuurder draalt riskeert hij dat de huurschuld van de gefailleerde aanwast, zonder dat de boedel / de curator daarvoor kan aangesproken worden.

Ook m.b.t. de derde hypothese nam het Hof van Cassatie standpunt in. Het Hof oordeelt dat de vergoeding voor de bezetting die voortduurt na de verbreking een ‘boedelschuld’ is. Indien de curator het pand verder bezet na de beëindiging van de overeenkomst, zal deze desnoods met eigen penningen de bezettingsvergoeding moeten betalen.

De vorderingen van de verhuurder op de failliete huurder zijn bevoorrecht op de inboedel van het verhuurde goed. Wanneer de curator beslist om de huurovereenkomst na het faillissement in stand te houden, zijn alle schulden die dateren van na het faillissement ten laste van de boedel / de curator. Hetzelfde geldt voor een eventuele bezettingsvergoeding voor de periode dat de curator het pand bezet na een eventuele verbreking. De schulden die evenwel ontstaan in de periode tussen het faillissement en de beslissing tot beëindiging door de curator, kwalificeren niet als boedelschulden en ondergaan de samenloop met de andere schulden van voor het faillissement, weze het uiteraard dat zij bevoorrecht blijven.  

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.