Vastgoedtransacties - zijn gekruiste opties het uitgelezen middel ?

Vastgoedtransacties - zijn gekruiste opties het uitgelezen middel ?

Steeds vaker worden aankoopopties als alternatief aangereikt voor de klassieke verkoopcompromis bij de verkoop van een onroerend goed. Een optie onderscheidt zich juridisch nochtans scherp van een verkoopovereenkomst. Een aankoopoptie verleent enkel het recht om binnen een bepaalde tijdsvork tot aankoop van een goed over te gaan tegen een welbepaalde prijs (de 'uitoefenprijs'). Omgekeerd verleent een verkoopoptie enkel het recht om binnen een bepaalde tijdsvork een kandidaat-koper tot aankoop van een goed te dwingen. Wanneer beide opties elkaar in de tijd opvolgen, spreekt men van zogenaamde 'gekruiste opties'. Deze 'beloftes' vallen niet samen met de eventuele verkoop zelf, die in principe slechts tot stand komt op het ogenblik dat een optie gelicht wordt.

Een verkoopovereenkomst wordt beheerst door het consensualisme, wat intrinsiek enkele - mogelijks ongewilde - rechtsgevolgen heeft. Consensualisme betekent dat de koopovereenkomst tot stand komt van zodra er een wilsovereenstemming (solo consensu) tussen de verkoper en de koper is bereikt over de prijs, het voorwerp van de koop en eventueel andere elementen die partijen als essentieel aanmerken. De eigendom gaat behoudens andersluidende overeenkomst op hetzelfde ogenblik over.

Dit alles heeft een aantal specifieke rechtsgevolgen:

De wetgever legt steeds meer precontractuele informatieverplichtingen op aan de verkopers van onroerende goederen (attesten en keuringen allerhande, stedenbouw, bodemgesteldheid, etc ...).  Deze zijn niet zelden op straffe van nietigheid van de overeenkomst voorgeschreven. Wanneer de verkoopovereenkomst tot stand komt door de loutere ondertekening van de compromis, dient elk van deze verplichtingen / formaliteiten op voorhand ingevuld te zijn. Dit wordt vaak als storend ervaren.

Er is uiteraard ook een fiscale incidentie. Een verkoopovereenkomst dient verplicht geregistreerd te worden. De registratie dient te gebeuren binnen de 4 maanden, wat over het algemeen relatief kort is. Bovendien kent een verkoopovereenkomst een zeer beperkte substitueerbaarheid op het gebied van de koper. Zodra er een wilsovereenstemming is tussen twee partijen kan de identiteit van de koper niet meer gewijzigd worden zonder een dubbele heffing van de registratierechten te ondergaan, enkele uitzonderingen niet te na gesproken (de zgn. 'ontbinding à la flamande' en de 'koop met commandverklaring'). Vanuit fiscaal oogpunt gaat het immers om een nieuwe verkoop. Indien aan de voorwaarden van de 'wederverkoop' voldaan werd, zal wel nog een gedeeltelijke teruggaaf van de registratierechten mogelijk zijn.

De zogenaamde gekruiste optiecontracten kunnen uit hun aard - deels - tegemoetkomen aan de hoger omschreven bekommernissen.

De koopovereenkomst komt immers niet tot stand door het ondertekenen van het optiecontract. Er kan geargumenteerd worden de wettelijke voorgeschreven, precontractuele verplichtingen nog niet dienen ingevuld te zijn op het ogenblik dat het optiecontract aangegaan wordt. De invulling van deze verplichtingen zou in principe ook nog kunnen gebeuren tot op het moment dat één der partijen de optie licht.

Partijen kunnen zelfs bedingen dat niet de uitoefening van de optie, maar wel het verlijden van de authentieke akte de verkoop doet tot stand komen. In dat geval brengt het lichten van de optie enkel een nieuwe verbintenis met zich om mee te werken aan het verlijden van de authentieke akte op een later tijdstip. In het vakjargon spreekt men dan van een subjectief plechtig contract.

Wat voorafgaat is uiteraard de theorie. In de praktijk blijkt de rechtspraak met deze principes moeilijker om te gaan. Zo is er een arrest van het Hof van Beroep van Antwerpen dat besliste dat het lichten van de optie de verkoop onmiddellijk doet ontstaan, zonder dat er een aanvullend geschrift vereist is. Hierdoor moet - volgens het Hof - de precontractuele informatieplicht van de verkoper reeds ingevuld zijn op het moment van het sluiten van het optiecontract. Het Hof van Beroep oordeelde in het bijzonder dat het ontbreken van de stedenbouwkundige informatie in de optieovereenkomst de nietigheid van de optieovereenkomst met zich meebrengt. Het Hof aanvaardt wel de techniek van het subjectief plechtig contract en erkent dat de koop slechts tot stand komt bij het verlijden van de akte, maar geeft voorrang aan de bepalingen van openbare orde van het Decreet Ruimtelijke Ordening. Deze bepalingen strekken ertoe om de koper van een onroerend goed te beschermen. Een clausule die toelaat dat een kandidaat-koper de stedenbouwkundige informatie pas zou krijgen nadat hij zich definitief verbonden heeft middels het optiecontract, ontneemt de kandidaat-koper die wettelijk gesanctioneerde bescherming en is dus nietig.

Op fiscaal vlak bieden gekruiste opties wèl met zekerheid het gewenste effect. Een optieovereenkomst is immers niet aan registratie onderworpen. Pas wanneer de optie effectief gelicht wordt, begint de termijn van 4 maanden te lopen en moet er voordien geregistreerd worden. Tot zolang kunnen partijen ook gesubstitueerd worden door derden, zonder dat de administratie dit kan beschouwen als een 'wederverkoop'.

Gekruiste opties ziet men steeds vaker in het rechtsverkeer verschijnen. In theorie dient de precontractuele informatieplicht van de verkopende partij slechts ingevuld te worden op het moment dat een optie gelicht wordt. In de praktijk liggen de zaken genuanceerder en doet men er goed aan om alle inlichtingen zoals deze voor een compromis vereist zijn, in de optieovereenkomst te incorporeren, vooral wat stedenbouw betreft. Vanuit fiscaal oogpunt ontsnappen gekruiste opties aan de dwingende bepalingen van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Slechts wanneer een optie gelicht wordt, zal er moeten geregistreerd worden en verdwijnt fiscaal neutrale substitueerbaarheid van de kandidaat-koper.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.