Vastgoedtransacties door middel van zakelijke rechten - quid met de gespreide taxatie?

Vastgoedtransacties door middel van zakelijke rechten - quid met de gespreide taxatie?

 

Situering

Bij vastgoedtransacties kan de koper er vaak belang bij hebben om het betrokken vastgoed aan te kopen door middel van zakelijke rechten zoals het recht van erfpacht of het recht van vruchtgebruik. Een dergelijk scenario kan zowel op het vlak van de registratierechten als op het vlak van de directe belastingen belangrijke voordelen met zich meebrengen voor de verwerver.

Het spreekt echter voor zich dat de verkoper van het vastgoed slechts bereid zal zijn om mee te stappen in een dergelijk scenario in zoverre hij hierbij geen nadeel ondervindt.

Zozal een natuurlijke persoon-eigenaar normaliter niet bereid zijn om mee te stappen in een erfpachtscenario. In voorkomend geval is de (vaak vooruitbetaalde) canon in zijn hoofde in principe immers integraal belastbaar als onroerend inkomen in het jaar van betaling tegen de progressieve tarieven in de personenbelasting.

Gespreide belasting van meerwaarden

De eigenaar van een beroepsmatig aangewend onroerend goed is bij de vervreemding in principe belastbaar op de gerealiseerde meerwaarde. Onder de voorwaarden van artikel 47 WIB 92 kan hij er echter voor opteren deze meerwaarde gespreid te laten belasten. Daartoe moet er onder meer sprake zijn van een meerwaarde die ontstaat naar aanleiding van de vervreemding van een (materieel) vast actief.

Fiscaal gezien is er sprake van een gerealiseerde meerwaarde indien één of andere operatie met betrekking tot een vooraf bestaand actief een positief waardeverschil doet ontstaan. Vervreemding wordt gedefinieerd als een daad van beschikking waarbij een recht wordt overgedragen.

Visie van de rulingcommissie

De rulingcommissie maakt met betrekking tot de toepassing van artikel 47 WIB 92 een onderscheid tussen constitutieve overeenkomsten en translatieve overeenkomsten. 

Een constitutieve rechtshandeling is een rechtshandeling waarbij er voor het eerst een recht wordt gevestigd. Indien men bijvoorbeeld de volle eigendom aanhoudt van een onroerend goed en er wordt een recht van erfpacht gevestigd ten voordele van een derde met behoud van de tréfonds, wordt dit recht van erfpacht voor het eerst in het leven geroepen en is er sprake van een constitutieve of vestigende rechtshandeling.

Een translatieve rechtshandeling daarentegen is een rechtshandeling waarbij een bestaand recht wordt overgedragen. Indien men bijvoorbeeld reeds titularis is van een recht van erfpacht en dit recht van erfpacht wordt overgedragen aan een derde, is er sprake van de overdracht van een bestaand recht, hetgeen een translatieve of overdragende overeenkomst uitmaakt.

Inzake de toepassing van de gespreide taxatie van meerwaarden stelt de rulingcommissie dat er enkel bij translatieve akten sprake kan zijn van een vervreemding in de zin van artikel 47 WIB 92 en dus niet bij constitutieve akten (Voorafgaande beslissing nr. 400.255 dd. 24/03/2005; Voorafgaande beslissing nr. 500.072 dd. 07/10/2005). Concreet betekent dit aldus dat indien het recht van erfpacht wordt gevestigd door de volle eigenaar met behoud van de tréfonds, er geen gespreide taxatie mogelijk is van meerwaarden, die naar aanleiding van de vestiging van het recht van erfpacht zijn ontstaan.

De vroegere tolerantie waarbij de toepassing van artikel 47 WIB 92 werd aanvaard indien de tréfonds onmiddellijk wordt verkocht na de vestiging van het recht van erfpacht geldt naar verluidt niet langer (Voorafgaande beslissing nr. 300.311 dd. 29/04/2004; Voorafgaande beslissing nr. 500.072 dd. 07/10/2005).

In een ruling van 2007 lijkt de rulingcommissie overigens ook aan te nemen dat er, bij de vestiging van een recht van vruchtgebruik door de volle eigenaar met behoud van de blote eigendom, eveneens geen vervreemding is in de zin van artikel 47 WIB 92 (Voorafgaande beslissing nr. 600.281 dd. 30/01/2007). De rulingcommissie blijkt van oordeel dat er bij de vestiging van een recht van vruchtgebruik een nieuw recht ontstaat en dat deze vestiging een constitutief karakter - en geen translatief karakter - heeft. Op dat vlak lijkt de rulingcommissie het recht van erfpacht en het recht van vruchtgebruik dan ook op eenzelfde lijn te zetten. De commissie lijkt er in deze vanuit te gaan dat het onroerend goed gewoon wordt behouden maar dat de volle eigenaar tijdelijk - voor de duur van het zakelijk recht - zijn  genotsrechten op dit goed afstaat. In deze visie is er niet onmiddellijk sprake van een vervreemding en zou de vestiging van een zakelijk recht met andere woorden aanzien worden als een vorm van bezwaring van het eigendomsrecht, zoals ook een pand of een hypotheek een bezwaring uitmaakt van het goed waarop ze slaan. De vestiging van dit zakelijk recht zou dan ook aanleiding geven tot een inkomen uit een genotsrecht (winst of onroerend inkomen) en niet tot een meerwaarde ingevolge een vervreemding.

Kanttekeningen

Anders uitgedrukt, is er bij de vestiging van het recht van erfpacht al dan niet sprake van de vervreemding van een deel van het eigendomsrecht? Of komt de vestiging van het recht van erfpacht neer op een bezwaring  van het eigendomsrecht waarbij de eigenaar gedurende de duur van het zakelijk recht zijn genotsrechten op het onroerend goed tijdelijk afstaat.

Indien het recht van erfpacht/vruchtgebruik immers overeenstemt met een deel van het eigendomsrecht wordt op het ogenblik van de vestiging ervan ook een (deel van een) materieel vast actief vervreemd zodat er sprake kan zijn van een meerwaarde. Indien het recht van erfpacht/vruchtgebruik echter als een bezwaring van de volle eigendom wordt aanzien wordt er geen actiefbestanddeel vervreemd en ontvangt de vennootschap louter een inkomen uit een genotsrecht.
Gelet op het feit dat vruchtgebruik couranter is vindt men deze discussie in de literatuur in hoofdzaak terug met betrekking tot dit recht. De meeste auteurs, de minister van financiën (Vr.nr.854 dd. 21/12/2001) en ook de commissie voor boekhoudkundige normen (Advies CBN nr. 162/2) zijn met betrekking tot vruchtgebruik de mening toegedaan dat dit zakelijk recht een deel van het eigendomsrecht vertegenwoordigt. Dit standpunt vindt in hoofdzaak zijn oorsprong in het feit dat eigendomsrecht eigenlijk drie componenten inhoudt: usus (genot), fructus (vruchten) en abusus (beschikking). In geval het vruchtgebruik wordt gevestigd zou er feitelijk een splitsing van de rechten van de eigenaar plaatsvinden.  Het genotsrecht en het recht op de vruchten zouden aldus worden afgescheiden van het eigendomsrecht ten voordele van de vruchtgebruiker en de (blote) eigenaar zou aldus enkel het recht van beschikking overhouden.

Hoewel het recht van vruchtgebruik en het recht van erfpacht op enkele punten fundamenteel van elkaar verschillen komt het ons voor dat beide zakelijke rechten op dit punt toch voldoende vergelijkbaar zijn om een analogische redenering op te bouwen.

Met betrekking tot de boekhoudkundige verwerking stelt het cbn dat een recht van erfpacht juridisch moet aanzien worden als een deel van het eigendomsrecht maar dat dit economisch gezien eerder een bezwaring van het eigendomsrecht vormt. Gelet op het feit dat de commissie voor boekhoudkundige normen economische boekingswijzen verkiest (cf. bv. leasing) geeft zij de voorkeur aan de laatste boekingwijze ook al is de andere boekhoudkundige verwerking ook correct. Het spreekt voor zich dat indien er geopteerd wordt voor de gespreide taxatie het aangewezen voorkomt de transactie boekhoudkundig ook te verwerken als de vervreemding van een recht.

Het komt ons voor dat er goede argumenten zijn om aan te nemen dat er bij de vestiging van een zakelijk recht sprake is van de vervreemding van een actiefbestanddeel. In voorkomend geval lijkt de meerwaarde die zou ontstaan naar aanleiding van de vestiging van dit zakelijk recht principieel ook in aanmerking te komen voor de gespreide taxatie in de zin van artikel 47 WIB 92. De rulingcommissie houdt er op vandaag kennelijk een andere mening op na...

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.