Vastgoed onder de spaanse zon: fiscale knipperlichten

Vastgoed onder de spaanse zon: fiscale knipperlichten

De voorbije paar jaar zijn de vastgoedprijzen in Spanje onderhevig geweest aan erosie. Menig Belg ziet daardoor zijn kans om, afhankelijk van het budget, een appartement aan te kopen in het alom bekende Benidorm dan wel een villa met zwembad in het mondaine Marbella. In deze bijdrage staan wij stil bij enkele fiscale knipperlichten.

Aankoop van het Spaans vastgoed

Bij de aankoop van een Spaans onroerend goed zijn registratierechten (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas y actos juridicos documentados) of btw (Impuesto sobre el valor anadido) verschuldigd. De btw zal enkel toepassing vinden voor zover het een nieuw onroerend goed betreft dat wordt verkocht door een projectontwikkelaar of een aannemer of indien het een oud onroerend goed betreft waarbij de projectontwikkelaar of aannemer (onder bepaalde voorwaarden) verzaakt heeft aan de vrijstelling van btw die van toepassing is op de verkoop van oude onroerende goederen. In alle overige gevallen zullen registratierechten verschuldigd zijn.

Het tarief van de btw bedraagt 7% op de verkoopprijs voor residentieel vastgoed en 16% voor commercieel vastgoed. Bovenop de btw komt afhankelijk van de regio waar het vastgoed is gelegen nog een zegelrecht van 0,5% tot 2%. Het tarief van de registratierechten bedraagt afhankelijk van de regio waar het onroerend goed is gelegen 6% of 7% en dient te worden berekend op minimaal de kadastrale waarde (valor catastral). Naast btw of registratierechten zal desgevallend tevens een hypotheekrecht verschuldigd zijn aan een tarief van 0,1% tot 1,00% afhankelijk van de regio waar het vastgoed is gelegen.

Privé aanhouden van het Spaans vastgoed

Conform artikel 6 van het Belgisch-Spaans dubbelbelastingverdrag is het land waar het onroerend goed is gelegen bevoegd om belasting te heffen.

Het onroerend inkomen zal in Spanje worden belast aan het tarief van 24% en dit ofwel op de bruto huuropbrengsten (indien het onroerend goed wordt verhuurd) ofwel op 1,1% van de kadastrale waarde (indien vastgesteld vóór 1994) of op 2% van de kadastrale waarde (indien vastgesteld na 1994) wanneer het onroerend goed niet wordt verhuurd.

In België wordt dit Spaans onroerend inkomen evenwel vrijgesteld met toepassing van het progressievoorbehoud. Dit laatste heeft tot gevolg dat de overige Belgische inkomsten in een hogere tariefschijf zullen worden belast in de personenbelasting. Voor de bepaling van het progressievoorbehoud zal rekening worden gehouden met de waarde van het onroerend goed of de werkelijke huuropbrengsten verminderd met de Spaanse belastingen die betrekking hebben op het vastgoed en een forfait van 40% voor kosten.

Bovendien is in Spanje jaarlijks een lokale onroerende belasting (Impuesto sobre biennes inmuebles) verschuldigd van circa 1% op de kadastrale waarde. De Spaanse vermogensbelasting (Impuesto sobre patrimonio) is met ingang van 1 januari 2008 afgeschaft, waardoor dit geen aandachtspunt meer uitmaakt.

Spaans vastgoed aanhouden via een Belgische vennootschap

Indien een Spaans vastgoed wordt aangehouden door een Belgische vennootschap, dan zullen de inkomsten van dit vastgoed belastbaar zijn inde Spaanse belasting der niet-inwoners aan een basistarief van 32,5%. Wel kan het vastgoed worden afgeschreven a rato van 3% per jaar en kunnen de kosten die betrekking hebben op het onroerend goed fiscaal in aftrek worden genomen in Spanje. In zoverre dit tot een Spaans verlies lijdt, is dit verlies in mindering te brengen van de Belgische winst. In België worden deze inkomsten van de vennootschapsbelasting vrijgesteld.

Indien het vastgoed gratis ter beschikking wordt gesteld aan de zaakvoerder/bestuurder van de vennootschap dan zal dit verkregen voordeel in hoofde van de zaakvoerder/bestuurder in België niet forfaitair worden belast maar aan de werkelijke huurwaarde. Afhankelijk van de (huur)waarde van het vastgoed kan dit in voorkomend geval aanleiding geven tot een aanzienlijk belastbaar voordeel van alle aard. In die zin is het aangewezen de huurwaarde op jaarbasis te laten vaststellen door een expert en op basis daarvan een voordeel van alle aard te weerhouden.

Meerwaarde bij verkoop

Bij de vervreemding van een Spaans onroerend goed zal Spanje overeenkomstig artikel 13 van het Belgisch-Spaans dubbelbelastingverdrag bevoegd zijn om de gerealiseerde meerwaarde op het onroerend goed te taxeren. Dit zal gebeuren aan het tarief van 18% op het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs (de zogenaamd valor escritura) zowel indien het vastgoed wordt aangehouden door een natuurlijke persoon als door een vennootschap.

Schenkings- en successierechten

Tot slot kan de vraag rijzen naar de verschuldigde schenkings- en successierechten (Impuesto sobre sucesiones y donaciones) indien een Spaans vastgoed in handen van een Belgisch rijksinwoner wordt geschonken respectievelijk wordt vererfd.

Beide staten hebben een aanknopingspunt, meer bepaald de nationaliteit (België) van de erflater/schenker en de ligging van het onroerend goed (Spanje). Inzake successierechten werd geen dubbelbelastingverdrag afgesloten tussen België en Spanje waardoor beide landen heffingsbevoegd zijn. Spanje zal steeds bevoegd zijn om schenkings- of successierechten te heffen wanneer het in Spanje gelegen onroerende goederen betreft. Maar ook België is bevoegd successierechten te heffen op het wereldwijd vermogen van één van haar rijksinwoners. Overeenkomstig artikel 17 van het Wetboek van successierechten is echter wel een vermindering mogelijk van de in België betaalde successierechten met de in Spanje betaalde successierechten.

De tarieven van de schenkings- en successierechten worden principieel door elke Spaanse regio afzonderlijk bepaald. Wanneer daaromtrent niets wordt bepaald, dient te worden teruggevallen op de progressieve nationale tarieven die variëren van 7,65% (voor de eerste schijf van € 0,00 tot € 7.933,46) tot 34% (voor alles boven de € 797.555,08). De verschuldigde rechten zullen worden verhoogd met een bijkomende belasting bepaald aan de hand van het Spaanse vermogen van de begunstigde of de erfgenaam. Deze verhoging zal variëren van 0% (indien het vermogen minder bedraagt dan € 402.678,11) tot 20% (indien het vermogen meer bedraagt dan € 4.020.770,98). In hoofde van derden gelden in sommige regio’s verhogingen van 100% (indien het vermogen minder bedraagt dan € 402.678,11) tot 140% (indien het vermogen meer bedraagt dan € 4.020.770,98). De schenkings- en successierechten worden steeds berekend per begunstigde of erfgenaam.

De schenkings- en successierechten worden berekend op de reële waarde van het Spaans vastgoed evenwel verminderd met de hypothecaire schulden. Bovendien kunnen in voorkomend geval specifieke abattementen van toepassing zijn.

In het licht van het bovenstaande kan het aangewezen voorkomen bij de aankoop van het vastgoed reeds rekening te houden met de overgang naar de volgende generatie.

De Spaanse zon werkt verkwikkend: wie zijn aankoop op maat structureert, vermijdt zich te verbranden.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.