Renovatieprojecten tegen btw-tarief van 6% door bouwpromotoren: wat is mogelijk ?

Renovatieprojecten tegen btw-tarief van 6% door bouwpromotoren: wat is mogelijk ?

De verkoop van een gebouw dat nieuw is voor btw doeleinden gebeurt tegen het btw-tarief van 21%. Indien tegelijkertijd de grond tussen dezelfde partijen wordt overgedragen is hierop eveneens 21% btw verschuldigd.

Verbouwingswerken kunnen genieten van het 6% tarief in de btw. Opdat er sprake is van verbouwingswerken (en niet van vernieuwbouw) moeten de werken op relevante wijze steunen op de wezenlijke elementen van de bestaande structuur (in hoofdzaak dragende muren). Indien er sprake is van uitbreidingswerken dan dient te kunnen worden vastgesteld dat het bijgebouwd gedeelte bestaat in functie van het oud gedeelte en niet afzonderlijk kan functioneren. Van zodra deze criteria niet zijn voldaan is er sprake van vernieuwbouw.

Rekening houdende met bovenstaande regelgeving kunnen zich twee situaties voordoen; we gaan daarbij uit van de veronderstelling dat de bouwpromotor enkel zijn kost en de belastingen aan- en doorrekent aan de eindgebruiker:

Situatie 1:

  • een bouwpromotor koopt een grond met te renoveren gebouw voor 1.000; hij betaalt 10% registratierechten, dit is 100;
  • daarna laat hij verbouwingswerken uitvoeren voor 500 met toepassing van het 6% btw-tarief; deze btw is in zijnen hoofde evenwel aftrekbaar zodat dit btw neutraal is;
  • iets meer dan twee jaar later verkoopt de bouwpromotor het nieuwe gebouw voor 1.600 plus 21% btw als nieuwbouw;
  • de eindgebruiker betaalt 1.936 in totaal;

Situatie 2:

  • een vennootschap koopt een grond met te renoveren gebouw voor 1.000; hij betaalt 10% registratierechten, dit is 100;
  • de vennootschap verkoopt grond en gebouw voor 1.100 aan een koper; hierop zijn 10% registratierechten verschuldigd, ofwel 110;
  • daarna gaat de koper over tot renovatiewerken van 500 tegen het btw-tarief van 6%, ofwel 30; hij doet daarbij beroep op een firma die gelieerd is met de vennootschap die grond en gebouw verkocht;
  • de eindgebruiker betaalt 1.740 in totaal; in situatie 2 is er 306 minder btw verschuldigd;

In de btw is sinds enkele jaren een antimisbruikbepaling ingevoerd. Deze komt er, kort gesteld, op neer dat de btw administratie in geval van misbruik van de btw regelgeving het genoten btw voordeel alsnog kan ontnemen. Fiscaal misbruik in btw veronderstelt dat twee voorwaarden zijn vervuld. Vooreerst dient er sprake te zijn van een fiscaal voordeel strijdig met het doel van de wet. Ten tweede moet blijken dat “het wezenlijke doel van de betrokken transacties erin bestaat een belastingvoordeel te verkrijgen”. Hierbij kan men volgens het Halifax arrest “het louter artificiële karakter van deze handelingen in aanmerking nemen alsmede de banden van juridische, economische en/of persoonlijke aard tussen de bij de constructie ter verlaging van de belastingdruk betrokken ondernemers.” Omgekeerd is er geen sprake van misbruik “wanneer er voor de betrokken economische activiteit een andere verklaring bestaat dan de loutere verkrijging van belastingvoordelen.”

In feite stelt zich de vraag of er sprake is van koop-verkoop van een nieuwbouw dan wel koop-verkoop van een oud gebouw gevolgd door aannemingswerken. Indien dit laatste het geval is stelt zich de vraag of dat de opsplitsing tussen de koop-verkoop en de aanneming niet artificieel is.

Uitgangspunt is en blijft dat de bouwpromotor de keuze heeft om zijn activiteiten zodanig te structureren dat de omvang van zijn belastingschuld beperkt blijft, het zogenaamd principe van de minst belaste weg.

Om het niet artificieel karakter van de opsplitsing tussen koop-verkoop en aanneming (situatie 2 hierboven) te onderstrepen, is het wel zaak in de praktijk onder meer volgende spelregels na te leven:

  • bij de akte verkoop van grond en gebouw is het zaak dat geen enkele link gemaakt wordt naar het bouwproject;
  • er is naar aanleiding van de akte verkoop geen verplichting om tot de beoogde verbouwing over te gaan, laat staan om met een welbepaalde aannemer in zee te gaan; dit is een vrije beslissing van de eigenaar of vereniging van mede-eigenaars;
  • het contract inzake de aanneming wordt pas gesloten door de koper nadat voornoemde akte tot verkoop van het afbraakpand is verleden;
  • de aannemingswerken beginnen in werkelijkheid pas nadat de akte van het afbraakpand is verleden; idealiter wordt dit vastgesteld door een gerechtsdeurwaarder;
  • het niet artificieel karakter van de opsplitsing tussen de koop-verkoop en de aanneming wordt verder onderstreept indien de verkoper en de aannemer niet dezelfde firma zijn; het feit dat de verkoper van grond en gebouw gelieerd is met de aannemer hoeft niet per se nefast te zijn; mogelijk zijn er zeer valabele (dit wil zeggen niet marginale) niet fiscale motieven om op dergelijke wijze de projecten vorm te geven; gedacht wordt in eerste instantie aan de vrijwaring van de vennootschap die zich steevast beperkt tot aan- en verkoop teneinde het risico van de aannemersaansprakelijkheid te vermijden;

Uit het bovenstaande blijkt dat de renovatie aan het 6% btw-tarief lang niet dood is, maar wel best gebeurt volgens de regels der kunst !

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.