Overname van vennootschappen - Vastgoed als aandachtspunt!

Overname van vennootschappen - Vastgoed als aandachtspunt!

Bij een eigendomsoverdracht van onroerende goederen komen heel wat formaliteiten kijken. De overdracht dient niet alleen voor een notaris verleden te worden, er moeten ook op voorhand tal van attesten afgeleverd worden inzake de bodemgesteldheid, de stedenbouwkundige bestemming, de verbouwingen, de vergunningen, de nutsvoorzieningen, de energieprestaties, de (al dan niet verzaking aan) voorkooprechten, de eventuele leegstand, de hypothecaire staat, de stookolietank, enz ... deze voorschriften zijn haast steeds in het voordeel van de koper en zijn veelal aan nietigheidsancties gekoppeld. De koper van een onroerend goed weet zich aldus relatief goed beschermd en geïnformeerd.

Diezelfde bescherming geniet de koper van een vennootschap die eigenaar is van vastgoed niet, noch zijn er daar specifieke wetsbepalingen voorhanden inzake precontractuele informatie. Nochtans zijn dezelfde problematieken aan de orde en kunnen deze zich soms nog scherper stellen, bv. inzake de fiscaliteit. Nu wettelijke bepalingen ontbreken, doet de koper er goed aan om op voorhand zoveel mogelijk informatie in te winnen over het vastgoed, de eventuele risico's te verdisconteren in de prijs van de aandelen en/of deze te ondervangen in specifieke verklaringen en waarborgen vanwege de verkoper. 

Heel wat informatie over onroerende goederen is publiek beschikbaar, waardoor de koper zelfs zonder bijstand van de verkoper een aantal zaken kan verifiëren. Zo kan men zich voor de eigendomstoestand van het onroerend goed en de eventuele procedures wenden tot het hypotheekkantoor en het kadaster. Zo kan de gemeente informatie verstrekken over de stedenbouwkundige voorschriften en bouw- en milieuvergunningen. Zo kan de koper voor de bodemgesteldheid bij Ovam terecht en voor de voorkooprechten bij het Agentschap Geografische Informatie Vlaanderen (AGIV) en de Vlaamse Grondenbank.

Voor andere zaken zal de koper zich noodzakelijkerwijs moeten verlaten op informatie die hij van de verkoper ontvangt. Een - weze het summiere - due diligence van het vastgoed is steeds aangewezen en laat toe om de prijs accuraat te bepalen. Er wordt best gewerkt met een checklist waarin de vereiste informatie opgelijst wordt en de medegedeelde informatie aangevinkt wordt. Een dergelijke lijst komt ook van pas om naderhand de 'verklaringen en waarborgen' vorm te geven en de koper zal deze documenten ook na de acquisitie nodig hebben.

De bodemgesteldheid van het onroerend goed verdient steeds extra aandacht, zeker wanneer het om bedrijfsvastgoed gaat en dit vastgoed een belangrijke component is van de transactieprijs. In dergelijke gevallen lijkt het wijs om minimaal dezelfde waarborgen te vereisen als voor de overdracht van het betrokken vastgoed, wat de uitvoering van een oriënterend bodemonderzoek kan impliceren ingeval het om 'risicogrond' gaat, met alle gevolgen van dien naar risico, kostprijs en timing.

In functie van de verkregen informatie en het gewenste niveau van risicoacceptatie zal de verkoper 'verklaringen en waarborgen' afleggen voor onbekende latenties en/of specifieke vergoedingsverbintenissen opnemen voor concrete, gekende latenties. Zonder een dergelijke regeling zal de koper geen verhaal kunnen halen op de verkoper ingeval er met het vennootschapsvastgoed problemen rijzen. Omgekeerd zou de koper ook bepaalde risico's kunnen aanvaarden zonder vergoedingsplicht van de verkoper. Indien er verklaringen en waarborgen verleend werden, dienen deze gepaard te gaan met een sluitende vergoedingsregeling. Ook hier zijn diverse variaties mogelijk. Dit alles is uiteraard maatwerk.

De koper van een vennootschap die vastgoed aanhoudt, geniet - anders dan een koper van het vastgoed zelf - geen specifieke, wettelijke bescherming, noch zijn er wetsbepalingen die de verkoper tot precontractuele informatie dwingen. De koper van de aandelen is dus aangewezen op zijn eigen opzoekingen en op de informatie die hij van de verkoper ontvangt. De volledigheid en juistheid van de verkregen informatie aangaande het vastgoed is dan ook cruciaal, zowel in de aanloop naar de transactie als bij de redactie van de transactiedocumenten.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.