Opstal op opstal: een verboden vrucht?

Opstal op opstal: een verboden vrucht?

24.12.2010
Jan Sandra (Advocaat-vennoot), Mathieu Vancolen (Advocaat)

Op vandaag wordt bij de verkoop van een onroerend goed meer en meer gebruik gemaakt van zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, erfpacht en opstal wat aanleiding geeft tot een verbrokkeling van het eigendomsrecht. Vraag rijst derhalve welke rechten de houder van een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal kan overdragen aan een derde.  Bovendien is het vaak aangewezen om de overdracht fiscaal neutraal te laten geschieden met een minimum aan kosten, wat de zaken enigszins compliceert. Op het eerste gezicht is het derhalve niet steeds duidelijk welke rechten kunnen worden overgedragen en of deze overdracht al dan niet fiscaal neutraal is.

De aanleiding

Op vandaag wordt bij de verkoop van een onroerend goed meer en meer gebruik gemaakt van zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, erfpacht en opstal wat aanleiding geeft tot een verbrokkeling van het eigendomsrecht. Vraag rijst derhalve welke rechten de houder van een recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal kan overdragen aan een derde.  Bovendien is het vaak aangewezen om de overdracht fiscaal neutraal te laten geschieden met een minimum aan kosten, wat de zaken enigszins compliceert. Op het eerste gezicht is het derhalve niet steeds duidelijk welke rechten kunnen worden overgedragen en of deze overdracht al dan niet fiscaal neutraal is.

De hoofdregel

In eerste instantie is het de logica zelve dat men niet meer rechten kan overdragen dan men heeft. Is men bijvoorbeeld vruchtgebruiker  van een onroerend goed dan kan men niet het eigendomsrecht van dit goed overdragen aangezien men over dat recht niet beschikt. Daarbij is het steeds van belang aandacht te hebben voor de duur van de rechten die men heeft. Indien een vruchtgebruiker een recht van vruchtgebruik vestigt ten voordele van een derde dan zal het toegestane vruchtgebruik beperkt zijn tot de duur van het initiële vruchtgebruik.

Een typevoorbeeld: het recht van opstal

Het geval dat in de praktijk nogal vaak de kop opsteekt, is de vraag welke rechten een opstalhouder kan vestigen of overdragen en in het bijzonder de vraag naar de mogelijkheid van opstal op opstal.

Het recht van opstal is een zakelijk recht dat aan de houder van het recht het recht geeft om opstallen op te richten. De opstalhouder is gedurende het recht van opstal eigenaar van de door hem/haar opgerichte gebouwen en van de reeds bestaande gebouwen waarvoor hij de waarde heeft vergoed aan de eigenaar. Op de grond zelf heeft de opstalhouder geen genotsrechten. Wat de bestaande gebouwen betreft waarvoor geen vergoeding werd betaald, zijn in de rechtsleer twee strekkingen te onderscheiden:

  • de ene strekking meent dat de opstalhouder eigenaar is van de bestaande gebouwen doch slechts over beperkte eigendomsrechten beschikt, gelet op het verbod in hoofde van de opstalhouder om de gebouwen weg te nemen;
  • een andere strekking - die het nauwst lijkt aan te sluiten bij de letter van de wet - is van oordeel dat de opstalhouder over een verregaand genotsrecht beschikt op de bestaande gebouwen.

Vraag rijst derhalve of een opstal op opstal kan worden gevestigd. In de rechtsleer wordt algemeen aanvaard dat dit niet mogelijk is.

Vervolgens kan de vraag worden gesteld of de opstalhouder een recht van vruchtgebruik kan vestigen. Overeenkomstig de burgerrechtelijke principes verleent het recht van vruchtgebruik aan de vruchtgebruiker het genot van een zaak alsof men er eigenaar van was maar onder de verplichting de zaak in stand te houden. Aangezien de opstalhouder niet meer rechten kan overdragen dan deze heeft, kan deze geen vruchtgebruik vestigen op de grond. Een opstalhouder heeft immers geen genotsrechten op de grond. Een recht van vruchtgebruik kan door de opstalhouder echter wel worden gevestigd op de gebouwen die deze zelf heeft opgericht of waarvan deze bij aanvang van het opstalrecht de waarde heeft vergoed aangezien de opstalhouder daarvan volle eigenaar is voor de duur van het opstalrecht. Wat betreft de reeds bestaande gebouwen hangt de mogelijkheid om een recht van vruchtgebruik te kunnen vestigen opnieuw af van de vraag of de opstalhouder over beperkte eigendomsrechten beschikt dan wel over een verregaand genotsrecht. Alleen in het eerste geval lijkt de vestiging van een vruchtgebruik op de bestaande gebouwen mogelijk te zijn.

Kan door de opstalhouder een recht van erfpacht worden gevestigd? Op het eerste gezicht lijkt een recht van erfpacht niet veel te verschillen van een recht van opstal. Een recht van erfpacht is immers een zakelijk recht dat aan de houder ervan eveneens het recht verleent om opstallen op te richten, evenwel met dat verschil dat de erfpachthouder wel genotsrechten kan doen gelden op de grond. Een opstalhouder kan derhalve geen recht van erfpacht vestigen op de grond waarop deze een opstalrecht heeft. Op de door de opstalhouder opgerichte gebouwen of op de bestaande gebouwen waarvan de waarde bij aanvang van het opstalrecht werd vergoed,  kan daarentegen wel een recht van erfpacht worden gevestigd. Wat betreft de reeds bestaande gebouwen (waarvoor geen vergoeding werd betaald) dient ook hier de vraag te worden gesteld of de opstalhouder over beperkte eigendomsrechten beschikt dan wel over een verregaand genotsrecht. Indien de opstalhouder een beperkt eigendomsrecht zou bezitten dan lijkt niets de vestiging van een recht van erfpacht in de weg te staan. Dit lijkt niet het geval te zijn in de mate dat de opstalhouder slechts over een verregaand genotsrecht zou beschikken.

Ook kan de opstalhouder het recht van opstal overdragen. In dat geval zal de initiële opstalhouder genoodzaakt zijn de door hem/haar opgerichte gebouwen in eigendom over te dragen aan de nieuwe opstalhouder.

Een laatste mogelijkheid kan er in bestaan het recht van opstal zelf in vruchtgebruik of in huur te geven. In dat geval zullen de toegekende rechten echter wel dienen te worden beperkt tot de duur van het recht van opstal.

Registratierechten

Dat een ander zakelijk recht dan het eigendomsrecht wordt overgedragen heeft eveneens belangrijke implicaties op het vlak van registratierechten. De overdracht van het eigendomsrecht maakt immers registratierechten ad 10% verschuldigd op de waarde van het onroerend goed. Dit zal eveneens het geval bij de overdracht van een recht van vruchtgebruik. Betreft het daarentegen een recht van erfpacht of een recht van opstal, dan is slechts een registratierecht van 0,20% verschuldigd  op de som van alle erfpacht- of opstalvergoedingen.

Btw en de overdracht van een bedrijfstak

Overeenkomstig artikel 11 w.btw kan de overdracht van een algemeenheid van goederen of een bedrijfsafdeling vrij van btw gebeuren. Opdat dit artikel toepassing zou vinden is het volgens de circulaire van 30 september 2009 (Circ. nr. E.T.110.663 (AOIF 46/2009)) niet vereist dat alle elementen van een bedrijf of van een bedrijfsafdeling worden overgedragen. De overdracht van een combinatie van elementen die in hoofde van de overnemer een economische activiteit mogelijk maken, kan volstaan.  Volgens voormelde circulaire is voor de toepassing van artikel 11 w.btw zelfs niet vereist dat enig eigendomsrecht op het gebouw wordt overgedragen en kan het ook volstaan om een zakelijk recht dan wel een persoonlijk recht (bv. een huurrecht) op het onroerend goed over te dragen. De fiscale administratie vereist derhalve niet dat alle rechten waarover men beschikt, worden overgedragen. Beschikt men bijvoorbeeld over een recht van vruchtgebruik, dan kan men volstaan met de overdracht van een huurrecht.

Wel kan het voorgaande implicaties hebben op het vlak van de herziening van de aftrek in de mate dat geen enkel recht op het gebouw wordt overgedragen dan wel slechts een persoonlijk recht. In die gevallen zal een herziening van de aftrek dienen te gebeuren in de mate dat de bestemmingswijziging plaatsvindt gedurende de herzieningsperiode.

Draagt de eigenaar van een onroerend goed de volle eigendom over in het kader van de overdracht van een algemeenheid van goederen of een bedrijfsafdeling, dan zal artikel 11 w.btw toepassing vinden en zal geen herziening dienen te worden doorgevoerd. Dit zal eveneens het geval zijn indien deze een recht van opstal, erfpacht of vruchtgebruik overdraagt. Draagt de eigenaar slechts een huurrecht over dan zal artikel 11 w.btw ook toepassing vinden maar zal in hoofde van de overdrager een herziening van de aftrek dienen te worden doorgevoerd.

In de mate dat een houder van een beperkt zakelijk recht, zoals bijvoorbeeld een recht van opstal, op een onroerend goed rechten wenst over te dragen, dient steeds geval per geval te worden bekeken in welke mate dit mogelijk is. Men kan immers niet meer rechten overdragen dan men heeft. Zowel op het vlak van de registratierechten als op het vlak van de btw kan dit belangrijke implicaties hebben. Voorzichtigheid is dus geboden.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.