Opstal en vastgoed: het venijn zit in de staart!

Opstal en vastgoed: het venijn zit in de staart!

Bij de realisatie van een privaat vastgoedproject van de bedrijfsleider biedt het doorgaans vanuit een fiscaal oogpunt voordeel om dit project te realiseren middels de tussenkomst van zijn vennootschap. In de jaren 80 en 90 vormde het recht van opstal een vaak beproefde techniek om op een fiscaal vriendelijke wijze zo'n vastgoedproject te realiseren. De bedrijfsleider koopt hierbij de grond aan en de vennootschap realiseert het gebouw krachtens een recht van opstal. Vervolgens wordt het privé-gedeelte van de woning door de vennootschap ter beschikking gesteld aan de bedrijfsleider.

Overeenkomstig de burgerrechtelijke principes brengt het recht van opstal een horizontale splitsing van het eigendomsrecht met zich mee. De opstalgever-bedrijfsleider is volle eigenaar van de grond terwijl de opstalhouder-vennootschap volle eigenaar is van het gebouw, althans tijdens de duur van het opstalrecht. Op het einde van het recht van opstal verkrijgt de opstalgever-bedrijfsleider krachtens de wet - middels de zogenaamde natrekking - het gebouw dat op de grond werd opgericht. Gedurende het recht van opstal voorziet de suppletieve wetgeving niet dat er een vergoeding verschuldigd is; mocht er evenwel toch een vergoeding worden betaald wordt deze solarium genoemd. Overeenkomstig de suppletieve wetgeving is naar aanleiding van de natrekking een vergoeding verschuldigd door de opstalhouder aan de opstalgever-bedrijfsleider die gelijk is aan de waarde van de opstallen op dat ogenblik. Vele opstalovereenkomsten voorzien echter in de betaling van een symbolisch jaarlijks solarium en bepalen tevens dat de opstallen bij het einde om niet of tegen een beperkte vergoeding zullen toekomen aan de opstalgever-bedrijfsleider.

Fiscaal gezien stellen zich gedurende het recht van opstal weinig problemen. De opstalgever-bedrijfsleider wordt op een eventueel ontvangen solarium belast als een onroerend inkomen en zal gedurende het recht van opstal worden belast op een voordeel van alle aard voor de gratis ter beschikking gestelde woning overeenkomstig het gunstige wettelijke forfaitaire stelsel. De opstalhouder-vennootschap van haar kant zal het door haar gerealiseerde gebouw kunnen afschrijven. Deze afschrijvingen zullen in principe over de (beperkte) duur van het recht van opstal worden gespreid, tenzij de economische levensduur van het onroerend goed korter is.

De opstalgever-bedrijfsleider verkrijgt bij het einde van het recht van opstal een nieuw onroerend goed om niet of tegen een beperkte vergoeding. De vraag die zich hierbij stelt is of er zich op dat ogenblik fiscale latenties kunnen voordoen. De opstalgever-bedrijfsleider wordt immers belast op elke vergoeding die hij van de vennootschap ontvangt als tegenprestatie voor zijn geleverde werkzaamheden, inclusief voordelen van alle aard (cf. bezoldiging in natura). Indien de opstalgever-bedrijfsleider aldus een goed verkrijgt met een waarde die hoger ligt dan hetgeen hij ervoor heeft betaald, onder welke vorm ook, kan er mogelijkerwijs sprake zijn van een voordeel van alle aard (tot 50% + aanvullende gemeentebelasting). De kernvraag die zich bijgevolg stelt is wanneer er sprake kan zijn van een voordeel van alle aard en wanneer niet.

Eén van de mogelijke benaderingswijzen die in dit verband kan gevolgd worden betreft het opmaken van een kosten-baten-analyse van het vastgoedproject in hoofde van de opstalgever-bedrijfsleider.

In normale omstandigheden zou de opstalgever-bedrijfsleider een rendement of opbrengst halen uit zijn grond gedurende het recht van opstal. In dit verband kan het verschil tussen het marktconforme rendement dat normaliter zou worden gerealiseerd en het daadwerkelijk ontvangen solarium aanzien worden als een gederfde opbrengst in hoofde van de opstalgever-bedrijfsleider. Deze gederfde opbrengst moet in de weegschaal worden gelegd met de waarde van het gebouw dat de opstalgever-bedrijfsleider op het einde van de rit zal verwerven, desgevallend verminderd met de eventuele vergoeding die hij zou verschuldigd zijn. Er is sprake van een voordeel indien het ontvangen voordeel (waarde gebouw) groter is dan de gederfde opbrengst (cf. gederfd marktconform solarium). Eventuele betekenisvolle onevenwichten die zouden voortspruiten uit deze kosten-baten-analyse kunnen aanleiding geven tot de belastbaarheid van een voordeel van alle aard in hoofde van de opstalgever-bedrijfsleider.

Indien er uit deze oefening een beduidend voordeel voor de opstalgever-bedrijfsleider zou blijken zijn er verschillende mogelijkheden.

  1. Eerste mogelijkheid: het potentiële probleem wordt niet structureel aangepakt.
  • Indien men de zaken op zijn beloop laat zal dit mogelijkerwijs aanleiding geven tot de belastbaarheid van een voordeel van alle aard tegen de progressieve tarieven in de personenbelasting (tot 50% + aanvullende gemeentebelasting) verhoogd met sociale bijdragen. In dit verband moet tevens worden opgemerkt dat de vennootschap voor voordelen die zij toekent aan haar opstalgever-bedrijfsleider fiches en samenvattende opgaven moet opmaken. Indien dit echter niet gebeurt kan er in principe een aanslag geheime commissielonen (ad 300,00%) in hoofde van de vennootschap worden gevestigd.
  • Een andere optie kan erin bestaan een vergoeding te betalen gelijk aan het bekomen voordeel, zij het dat de vraag zich in een dergelijk geval stelt of het registratierecht ad 10% niet verschuldigd is op deze vergoeding.
  1. Tweede mogelijkheid: het potentiële probleem wordt wel structureel aangepakt.
  • Hierbij kan bijvoorbeeld geopteerd worden om het recht van opstal te gaan verlengen. Door het toestaan van een langer recht van opstal zonder vergoeding wordt de gederfde opbrengst voor het toegekende opstalrecht in hoofde van de opstalgever-bedrijfsleider immers groter. Deze gelegenheid kan tevens te baat worden genomen om de zaken te evalueren en desgevallend de voorwaarden en modaliteiten van het recht van opstal te wijzigen (vb. al of niet vergoeding op het einde).
  • Doorgaans in combinatie met het vorige kan men er ook voor zorgen dat er op het einde van het recht van opstal niets meer wordt nagetrokken door de opstalgever-bedrijfsleider, zodat hij op het einde ook geen voordeel kan verkrijgen. Onder omstandigheden zou hierbij kunnen gedacht worden aan de uitbreng van de (blote) eigendom van de opstallen ten voordele van de opstalgever-bedrijfsleider, op een dergelijke wijze dat deze laatste reeds eigenaar zal zijn van de opstallen op het ogenblik dat het opstalrecht ten einde zal komen.

Bij een recht van opstal wordt, in tegenstelling tot bijvoorbeeld een recht van vruchtgebruik, de fiscale rekening op het einde gemaakt. Het komt dan ook aangewezen voor om voor het verstrijken van het recht van opstal sowieso na te gaan of er zich op het fiscale vlak problemen kunnen voordoen. Indien de verhoudingen in evenwicht zijn en de opstalgever-bedrijfsleider aldus geen voordeel zou verkrijgen van de vennootschap wordt in die zin best alvast een dossier opgebouwd met het oog op een eventuele fiscale controle. Indien er wel sprake is van een voordeel kan hier nog op geanticipeerd worden.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.