Ontheffing van leegstandheffing wegens overmacht - geen voorafgaand beroep tegen leegstandregistraties vereist!

Ontheffing van leegstandheffing wegens overmacht - geen voorafgaand beroep tegen leegstandregistraties vereist!

Leegstand van een bedrijfsruimte brengt een niet onbelangrijk fiscaal aspect met zich mee. De bedragen voorwerp van een leegstandheffing zijn immers niet min. Voor de courante bedrijfsvoering een bijzonder vervelende financiële aderlating. Deze kan evenwel in vele gevallen worden vermeden, meer bepaald in zogenaamde overmachtssituaties.

Een leegstandheffing kan pas tot stand komen nadat de bedrijfsruimte drie opeenvolgende jaren werd geregistreerd als zijnde leegstaand. Er is sprake van “leegstand” in de zin van het leegstanddecreet indien meer dan 50% van de vloeroppervlakte niet effectief benut wordt. De administratie stuurt de eigenaar in dat geval een registratieattest.

De eigenaar van de bedrijfsruimte kan tegen zo’n leegstandregistratie opkomen middels een beroep tegen het registratieattest. De termijn om beroep in te dienen bedraagt één maand van de kennisgeving van het attest. In dit beroep dient desgevallend bewezen te worden dat de ruimte wel degelijk voor meer dan 50% effectief wordt benut. Indien het beroep wordt ingewilligd dan wordt een leegstandheffing voor de betrokken periode vermeden. Immers, door de inwilliging van een beroep wordt de bedrijfsruimte uit de inventaris van leegstaande bedrijfsruimtes geschrapt; in dat geval zal er geen sprake meer kunnen zijn van drie opeenvolgende leegstandregistraties, zoals gesteld een noodzakelijke voorwaarde opdat een leegstandheffing gevestigd kan worden. Een dergelijke inwilliging werkt ook naar de toekomst toe positief: bij ongewijzigde omstandigheden zullen er geen registratieattesten, en bijgevolg geen leegstandheffingen, meer volgen; bij gewijzigde omstandigheden zou een eventuele heffing zich pas kunnen voordoen na een nieuwe periode van drie jaar opeenvolgende leegstandregistraties.

Wanneer er dan toch een leegstandheffing volgt, kan daarentegen worden opgekomen middels een bezwaarschrift, in te dienen binnen de drie maanden na ontvangst van het aanslagbiljet. Ingeval het bezwaar wordt afgewezen kan een vordering in rechte worden ingesteld, binnen de drie maanden na ontvangst van de afwijzende beslissing.

Een eerste mogelijk middel is de betwisting van de leegstand en de registratie ervan. Dit middel lijkt enkel te kunnen worden aangewend indien voorafgaand reeds een beroep werd ingediend tegen het registratieattest, en zal enkel doeltreffend zijn indien in de bezwaarfase en/of de gerechtelijke fase wel bewijs kan worden geleverd dat de bedrijfsruimte niet leegstaand is.

Het meest doeltreffende middel blijkt in de praktijk het middel van overmacht. Hoewel niet in de wet ingeschreven wordt in de rechtspraak en rechtsleer unaniem aanvaard dat een aanslag in de leegstandheffing moet worden ontheven ingeval van overmacht.

Overmacht wordt aanvaard wanneer de leegstand is te wijten aan redenen buiten de wil van de belastingplichtige. Het Hof van Cassatie heeft vrij recent geoordeeld dat het begrip overmacht in fiscale zaken ruimer dient te worden ingevuld dan in gemeenrechtelijke zaken. Waar  gemeenrechtelijke zaken overmacht ingevuld wordt als een absolute onmogelijkheid, dient dit volgens cassatie in fiscalibus te worden begrepen als wanneer van de belastingplichtige redelijkerwijze niet kon worden verwacht dat hij een einde kon maken aan de leegstand. Eveneens het Grondwettelijk Hof staat een minder strenge leer van de “omstandigheden onafhankelijk van de wil” voor. Evenzeer het hof van beroep te Brussel volgt de soepelere benadering van het overmacht-begrip. De kernvraag is of men alle mogelijke inspanningen heeft geleverd om de beoogde bestemming te kunnen bewerkstellingen en om leegstand tegen te gaan.

Klassieke voorbeelden van overmacht-situaties zijn: het dienen te doorlopen van een lange vergunningsprocedure om een bedrijfsruimte te kunnen verkopen/verbouwen; een doorgedreven doch vruchteloze zoektocht naar kandidaat-kopers of -huurders;  een noodzakelijke voorbereidende periode voorafgaand aan een groot bouwproject (zoeken geschikte bouwpromotor, onderhandelingen, studies), enzovoort. Het is in ieder geval zaak de overmacht zo concreet mogelijk te onderbouwen en te documenteren. De administratie mag zich overigens niet inlaten over de opportuniteit van bepaalde maatregelen die de belastingplichtige neemt om zijn vastgoed rendabel te houden.

Niet onbelangrijk tenslotte is dat de mogelijkheid tot een beroep tegen de leegstandheffing wegens overmacht open blijft, zelfs indien voorafgaand geen beroep tegen de leegstandregistratie(s) werd ingediend. Hiervan zijn diverse precedenten in de rechtspraak, inzonderheid van het hof van beroep te Brussel. Dit is geheel logisch wanneer het middel inzake overmacht wordt ingeroepen. In die hypothese betwist men immers niet de leegstand (die leidde tot het registratieattest), maar voert men precies aan dat deze leegstand het gevolg is van een overmachtsituatie. Ondanks alle mogelijke geleverde inspanningen kon aan de leegstand niet worden verholpen en is een leegstandheffing om die reden niet gerechtvaardigd.

Leegstandheffingen kunnen zwaar doorwegen op het bedrijfsbudget. Daarom is het belangrijk te weten dat deze heffingen kunnen worden vermeden wanneer kan worden bewezen dat er sprake is van een overmachtssituatie. Er moet dan in essentie worden aangetoond dat ondanks alle mogelijk geleverde inspanningen aan de leegstand niet kon worden verholpen. Een beroep tegen de leegstandheffing wegens overmacht vereist niet dat voorafgaandelijk is opgekomen tegen het registratieattest dat inhoudt dat het gebouw is opgenomen op de inventaris van leegstaande gebouwen. Als men overmacht omtrent de leegstand inroept, betwist men immers niet dat er sprake is van leegstand.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.