Onroerende voorheffing en bedrijfsvastgoed - vrijstelling ook bij bewezen niet-verhuurbaarheid !

Onroerende voorheffing en bedrijfsvastgoed - vrijstelling ook bij bewezen niet-verhuurbaarheid !

Wanneer een niet gemeubileerd gebouwd onroerend goed in de loop van het jaar gedurende ten minste 90 dagen volstrekt niet in gebruik is genomen en volstrekt geen inkomsten heeft opgebracht wordt er een proportionele vermindering van onroerende voorheffing verleend. De onroerende voorheffing wordt verminderd naar verhouding tot de duur en de omvang van de onproductiviteit, van het ontbreken van het genot van inkomsten of van het verlies ervan (art. 257, §2, 3° WIB 92 juncto art. 15, §1, 1° WIB 92). Hoewel deze voorwaarde niet uitdrukkelijk is opgenomen in de wet, vereist het Hof van Cassatie dat de onproductiviteit onvrijwillig is (zie bv. Cass. 27 mei 1991). In de praktijk is de toepassing van deze voorwaarde bron van vele discussies tussen de fiscus en de belastingplichtige.

Traditioneel neemt de administratie het standpunt in, verwijzend naar de rechtspraak, dat er slechts sprake is van onvrijwillige onproductiviteit wanneer een gebouw te koop wordt aangeboden en tegelijkertijd te huur wordt gesteld. Deze voorwaarde van het gelijktijdig te koop en te huur stellen is niet absoluut. De fiscus verwijst zelf in haar administratieve commentaren naar rechtspraak waarin wordt geoordeeld dat de ongenuanceerde en blindelingse toepassing van deze voorwaarde aanleiding kan geven tot onbillijke situaties. Ook volgens de administratie dient er “op nauwkeurige wijze en met de nodige omzichtigheid” rekening te worden gehouden met de aan iedere zaak eigen feitelijke omstandigheden (Com. IB. 1992, nr. 257/95).

De problematiek stelt zich het scherpst bij bedrijfsvastgoed. Inzonderheid de veelal specifieke inrichting van bedrijfsgebouwen maakt de verhuurbaarheid ervan niet evident.

In de rechtspraak zijn er meer en meer precedenten terug te vinden waarin men rekening houdt met de economische realiteit. Diverse hoven van beroep en rechtbanken aanvaardden inmiddels dat bij een tekoopstelling van een onroerend goed de simultane verhuring niet noodzakelijk is om de vrijstelling te bekomen. Zo oordeelde het hof van beroep van Luik dat enkel de verkoop van het gebouw een ernstige kans op slagen had gelet op de aard van het gebouw. Het betrof een oud hospitaal waarvan het hof aannam dat alleen een tekoopstelling realistisch was voor een zo specifiek gebouw. Gezien de configuratie van het gebouw was het volgens het hof niet zomaar verhuurbaar en zou het te huur stellen de verkoop zelf ten zeerste hebben bemoeilijkt. (Luik 13 april 2005). Het hof van beroep van Gent oordeelde in dezelfde zin in een zaak met betrekking tot een fabriek. Het betrof een omvangrijk gebouw die onpraktisch was ingedeeld en waarvan de technische uitrusting gebrekkig en verouderd was waardoor een verhuur ervan niet evident voorkwam (Gent 25 november 2003). Een gelijkaardige redenering werd gemaakt in een dossier met betrekking tot een rusthuis waarvan het hof aannam dat het niet voor een ander gebruik verhuurbaar is (Gent 22 april 2003). De onverhuurbaarheid kan ook het gevolg kan zijn van economische redenen die een vermindering van de onroerende voorheffing wegens onproductiviteit rechtvaardigen. Zo oordeelde het hof van beroep van Antwerpen dat een vermindering van de onroerende voorheffing diende te worden toegestaan ondanks het feit dat de gebouwen niet te huur werden gesteld inzonderheid aangezien er reeds onderhandelingen aan de gang waren met een mogelijke koper. Het betrof een hoteluitbater die zijn bedrijf om economische redenen sloot en die vanaf de sluiting het goed niet verhuurde vanwege deze onderhandelingen (Antwerpen 5 januari 1982). Het Hof van Beroep van Bergen besloot tot de objectieve onverhuurbaarheid in geval een eigenaar een verkoopbelofte onder opschortende voorwaarde toezegt en deze voorwaarde zich uiteindelijk niet voltrekt. Er kan volgens het hof redelijkerwijze niet worden verwacht dat deze eigenaar het goed in de tussentijd te huur stelt omdat de kans groot is dat er geen huurders zullen worden gevonden. Wanneer het gebouw toch zou worden verhuurd, zou volgens het hof de verhuur een ongunstige invloed hebben op de verkoopprijs of de verkoop zelfs belemmeren (Bergen 17 december 2004). Ook het hof van beroep van Luik (in meerdere arresten) en het hof van beroep van Antwerpen oordeelden dat een verhuur op lange termijn niet valt te overwegen omdat dit de kans op verkoop ernstig kan beperken.

Onlangs heeft het Hof van Cassatie zich gebogen over een zaak waarin een vennootschap kantoorruimte aankocht met de bedoeling deze te verhuren (Cass. 15 maart 2013). De vennootschap deed beroep op diverse vastgoedkantoren, ze publiceerde het verhuuraanbod op zes websites en deed prospectie en bezoeken bij potentiële huurders. Ondanks deze doorgedreven inspanningen en ondanks het feit dat er “geen onredelijke” huurprijs werd gevraagd, kreeg de vennootschap de kantoorruimte maar niet verhuurd. De vennootschap meende dan ook recht te hebben op de vrijstelling van de onroerende voorheffing wegens onproductiviteit, hetgeen door de administratie werd geweigerd. De administratie nam daarbij haar traditionele standpunt in dat er slechts sprake kan zijn van onvrijwillige onproductiviteit indien het onroerend goed eveneens te koop wordt aangeboden. Volgens het hof van beroep kan de administratie niet voorhouden dat de onproductiviteit slechts onvrijwillig is wanneer het onroerend goed én te huur, én te koop wordt aangeboden; de kantoorruimte werd immers specifiek aangekocht met het oog op de verhuring ervan. Het hof van beroep stelde bovendien vast dat de vennootschap “voldoende inspanningen” heeft geleverd om de kantoorruimte verhuurd te krijgen, hetgeen volgens het hof volstaat om aan te nemen dat er sprake is van onvrijwillige onproductiviteit (Gent. 13 december 2011). Tegen het arrest van het hof van beroep van Gent diende de fiscus een cassatievoorziening in, maar zonder succes. Volgens Cassatie kon het hof van beroep van Gent op basis van de door haar gedane vaststellingen oordelen dat vrijstelling of vermindering van onroerende voorheffing moet worden verleend. Dat voor een onderneming die een pand aankoopt met het oog op de verhuring, het risico van de niet-verhuring eigen zou zijn aan de ondernemingsactiviteit – wat door de administratie werd voorgehouden – betekent volgens het Hof van Cassatie niet dat de onproductiviteit afhankelijk is van de wil van de onderneming.

Wanneer een onroerend goed onproductief is, kan er onder bepaalde voorwaarden vrijstelling van onroerende voorheffing worden bekomen. Cassatie vereist daarbij dat de onproductiviteit onvrijwillig is. Traditioneel neemt de fiscus aan dat er slechts sprake is van onvrijwillige onproductiviteit wanneer het onroerend goed én te huur, én te koop wordt aangeboden. De problematiek stelt zich het scherpst bij bedrijfsvastgoed. In de rechtspraak zijn er meer en meer gevallen bekend waarbij de hoven en de rechtbanken een tehuurstelling naast een tekoopstelling niet realistisch achten. Een recent cassatiearrest had betrekking op een zaak waarin een vennootschap een onroerend goed had aangekocht om het te verhuren en er alles aan deed om het ook effectief verhuurd te krijgen. Volgens Cassatie kon het Gentse hof terecht oordelen dat de vrijstelling van onroerende voorheffing moet worden toegekend nu het onvrijwillig karakter van de onproductiviteit van de kantoorruimte blijkt uit de talloze vruchteloze inspanningen van de vennootschap om de ruimte te verhuren. Het is aldus zaak om als belastingplichtige voldoende bewijsstukken te verzamelen waaruit kan blijken dat men doorgedreven inspanningen heeft geleverd om het onroerend goed productief te maken en waaruit kan worden afgeleid dat de onproductiviteit voortvloeit uit omstandigheden die zich afspelen buiten zijn wil.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.