Ondernemers & Co nr 2017-11 : Projecten van assistentiewoningen - fiscale stimuli en juridische aandachtspunten

Ondernemers & Co nr 2017-11 : Projecten van assistentiewoningen - fiscale stimuli en juridische aandachtspunten

Projecten van assistentiewoningen werken in de praktijk vaak als volgt: een promotor/bouwheer bouwt assistentiewoningen en verkoopt deze (eventueel op plan) aan private investeerders; deze stellen deze assistentiewoningen ter beschikking van een beheersinstantie (bv. een vzw die ouderenzorg verricht) en deze beheersinstantie verhuurt deze assistentiewoningen aan gebruikers (ouderen) alsmede stelt de beheersinstantie deze gebruikers bepaalde diensten (bv. alarm- en oproepsystemen, crisiszorgen, ...) ter beschikking. De gebruiker betaalt een verblijfsvergoeding (door te storten aan de investeerder/eigenaar) alsmede een dienstenvergoeding (die uiteindelijk toekomt aan de beheersinstantie).

Een centrale voorwaarde voor fiscale stimuli is wel dat het gaat om erkende assistentiewoningen. Dit veronderstelt dat de assistentiewoningen aan een aantal erkenningsvoorwaarden voldoen. Het Vlaamse woonzorgdecreet van 13 maart 2009, de verschillende uitvoeringsbesluiten en vooral het Besluit van 12 oktober 2012 van de Vlaamse regering betreffende groepen van assistentiewoningen voorzien sinds 2012 in een transparanter systeem van programmatie, erkenningsvoorwaarden en subsidieregeling.

Deze voorwaarden situeren zich enerzijds rond een aantal praktische aspecten zoals dienstverlening, omkadering en infrastructuur (die de levenskwaliteit en het comfort van de ouderen moet garanderen). Anderzijds dienen diverse contracten de standvastigheid en kwaliteit van de dienstverlening en het belang van de ouderen ook vanuit juridisch oogpunt te garanderen.

Het Agentschap Zorg & Gezondheid bij de Vlaamse Overheid zal bij het toekennen of behouden van de erkenning in belangrijke mate rekening houden met de situatie ter plekke alsmede met deze contracten. Het betreft in feite volgende contracten:

  • de basisakte inzake het gebouw waarin de verschillende assistentiewoningen zijn ondergebracht
  • een exploitatieovereenkomst tussen de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw en de beheersinstantie
  • de overeenkomst van terbeschikkingstelling van de assistentiewoning door de eigenaar en de beheersinstantie
  • de overeenkomst voor genotsrecht van de assistentiewoning en de zorg- en dienstverlening tussen de beheersinstantie en de gebruiker (ook wel de verblijfsovereenkomst genoemd)
  • een interne afsprakennota

De opmaak van deze contracten dient gezien het belang met de grootste zorg te gebeuren. In de contracten wordt best ook vastgeklikt dat de bestemming en organisatie als assistentiewoning voor lange termijn vastligt. Dit kan onder meer door ook in de basisakte op te nemen dat zowel de gemene als privatieve delen ter beschikking gesteld worden aan de betrokken beheersinstantie met oog op exploitatie van de assistentiewoning; in de basisakte kan de onveranderlijkheid van deze bestemming overigens rechtsgeldig worden vastgeklikt. Dit is evenzeer in het belang van de beheersinstantie als van de investeerders.

Voor verkoop van nieuwe op voornoemde wijze erkende assistentiewoningen is een 12% btw tarief voorzien. Belangrijk is wel dat de assistentiewoning blijvend deel moet uitmaken van een erkende groep van assistentiewoningen, dit is minstens 15 jaar, en dat de eigenaars de assistentiewoning aan de beheersinstantie ter beschikking stellen voor een zelfde periode en dat dit alles uit voldoende stukken (waaronder de basisakte) blijkt. Uiteraard scheelt dit (verschil in tarief) een slok op de borrel zowel voor de bouwheer/promotor (die zijn marge ziet vergroten) als de investeerder/eigenaar (die zijn kostprijs ziet verlagen). Voor de investeerder/eigenaar is dit overigens sowieso vaak een goede investering doordat in een goed gerunde assistentiewoning geen tot weinig leegstand is en het lange termijn rendement daardoor verzekerd is. Doordat de assistentiewoning wordt gebruikt door de beheersinstantie in het kader van de exploitatie van de assistentiewoningen zijn vaak minder kosten dan gebruikelijk ten laste van de eigenaar/investeerder.

Er is voor de investeerder ook de mogelijkheid om een vrijstelling van onroerende voorheffing te verkrijgen, op voorwaarde opnieuw dat het om een erkende groep van assistentiewoningen gaat; daartoe dient wel telkens een aanvraag te worden ingediend.

Kern ook van de fiscale zaak is met andere woorden het bekomen van een erkenning van de groep van assistentiewoningen.

De promotie rond assistentiewoningen is mede door de fiscale stimuli een absolute opportuniteit, zowel voor promotor als koper. De uitbouw van een goed dossier, onder meer door aan de regelgeving beantwoordende contracten, is een must maar lang niet onoverkomelijk met het oog op het bekomen van de nodige erkenning.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.