Ondernemers & Co. nr 2016-3 : Opstal & fiscale optimalisatie - geen goed huwelijk ... of toch ?

Ondernemers & Co. nr 2016-3 : Opstal & fiscale optimalisatie - geen goed huwelijk ... of toch ?

De problematiek van belastingen op het einde van de rit in het kader van een opstalscenario speelt al sinds jaar en dag. Een privé persoon is persoonlijk eigenaar van een grond en geeft deze in opstal aan zijn of haar vennootschap en dat voor een welbepaalde periode (bv 25 jaar); vaak wordt als vergoeding voor deze opstal (het zogenaamde solarium) slechts een beperkt symbolisch bedrag voorzien. De grondeigenaar (opstalgever) staat met andere woorden (quasi) om niet zijn genot op de grond af. Tijdens de duur van de opstal realiseert de vennootschap (opstalhouder) vervolgens een vastgoed dat ze voor haar activiteit aanwendt (dat kan ook zijn om te verhuren). Op het einde van de opstal gaan de gebouwen doorgaans zonder (noemenswaardige) vergoeding over naar de natuurlijke persoon opstalgever.

De fiscus poogt in dat geval evenwel doorgaans bij het einde van de opstal een toegekend voordeel te belasten. Om dit voordeel te begroten gaat de fiscus nogal halsstarrig uit van een waarde gelijk aan de werkelijke waarde van de door de privé personen - opstalgevers vanwege de vennootschap-opstalhouder op het einde van de rit verkregen gebouwen, enkel onder aftrek van (1) de vergoeding die de privé personen eventueel voor deze overgedragen gebouwen betalen en van (2) de gederfde inkomsten op de grond tijdens de duur van de opstal; voor wat dit laatste betreft wordt uitgegaan van een normaal huurrendement op de grond, hetgeen dan wordt vergeleken met het effectief door de vennootschap betaalde solarium.

De vraag of er een voordeel is in hoofde van de privé personen moet ons inziens evenwel genuanceerder worden beoordeeld.

Vooreerst dient ons inziens te worden gesteld dat om te beoordelen of er een economische vermogensverschuiving is van de vennootschap naar de privé personen (in welk geval er een belastbare grondslag zou kunnen ontstaan), alle elementen van de relatie tussen de opstalhouder en de opstalgever moeten in aanmerking worden genomen en dat over de volledige duurtijd van de opstalovereenkomst. Dit is zeer concreet gesteld:

  • de genotsderving op de grond die de opstalgever - privé persoon heeft gehad bij het toekennen van een opstalrecht; 
  • de vergoeding die de opstalgever aan de opstalhouder - privé persoon bij het einde van de opstal verschuldigd is;
  • maar ook: het gebruiksnut op de opstallen die de opstalgever - natuurlijke persoon ontbeert.

Dat laatste neemt de fiscus niet in aanmerking, ons inziens ten onrechte. Nochtans kan dit een slok op de borrel schelen.

Laten we volgende hypothese nemen: een echtpaar geeft een grond met een aankoopprijs € 100.000,00 in 1996 in opstal aan de vennootschap en dit voor 20 jaar; er wordt geen solarium voorzien, terwijl het normaal huurrendement nochtans over de jaren heen minstens gemiddeld € 3.000,00 per jaar (inbegrepen indexatie) zou zijn; de vennootschap zet er in 1996 een gebouw op met constructiewaarde € 150.000,00 (met per veronderstelling over de jaren heen een gemiddelde huurwaarde van € 10.000,00 (inbegrepen indexatie)); op het einde van de opstal is het gebouw € 250.000,00 waard en gaat deze zonder vergoeding over naar de natuurlijke persoon.

Voor de berekening van het voordeel van alle aard zal de fiscus de waarde van de opstallen in aanmerking nemen ad € 250.000,00, enkel te verminderen met het gederfde inkomsten op de grond ad € 60.000,00, ofwel een voordeel van alle aard van € 190.000,00.

Wij menen dat - als alle parameters in aanmerking worden genomen - er evenwel geen sprake is van enig voordeel; uit het onderstaande blijkt immers dat de natuurlijke persoon in het betrokken geval geen voordeel heeft gedaan bij het opstalscenario in vergelijking met de situatie waarbij hij het gebouw zelf zou hebben gerealiseerd, wel integendeel:

  • had de natuurlijke persoon zelf het gebouw gerealiseerd, dan zou hem dat € 150.000,00 hebben gekost, maar hij zou over de 20 jaren heen ook een rendement hebben gehad van 260.000,00 ((€ 3.000,00 + € 10.000,00) x 20); de natuurlijke personen zou met andere woorden een netto-rendement hebben behaald van nominaal € 90.000,00; 
  • in het opstalscenario die thans voorligt bekomt de natuurlijke persoon weliswaar een gebouw van € 250.000,00, maar hij heeft over de jaren heen een rendement van 260.000,00 ((€ 3.000,00 + € 10.000,00) x 20) gemist, en dus een negatief resultaat bekomen.

Uit het bovenstaande blijkt dat wanneer men geconfronteerd wordt met een taxatie ter gelegenheid van het einde van opstal, men de berekeningen van de fiscus omtrent het te weerhouden voordeel toch best met de meeste aandachtigheid screent ...

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.