Lexalert: Waardering vruchtgebruik vastgoed in fiscalibus - over mogelijke willekeur bij het vaststellen van de huurwaarde door de fiscus...

Lexalert: Waardering vruchtgebruik vastgoed in fiscalibus - over mogelijke willekeur bij het vaststellen van de huurwaarde door de fiscus...

Onnodig te zeggen dat over vruchtgebruik en de waardering ervan al heel wat inkt is gevloeid. De discussie is klassiek en blijft tegelijk actueel. De vennootschap koopt het vruchtgebruik van een vastgoed; de bedrijfsleider de naakte eigendom ervan. De fiscus meent dat de vennootschap te veel heeft betaald voor het vruchtgebruik en neemt het standpunt in dat er daardoor sprake is van een belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van de bedrijfsleider omdat hij aldus te weinig zou hebben betaald voor de naakte eigendom.

Opdat de fiscus een belastbaar voordeel van alle aard zou kunnen weerhouden in hoofde van een belastingplichtige, dient hij het bewijs te kunnen leveren dat er sprake is van een voordeel dat bovendien zou zijn verkregen uit hoofde of naar aanleiding van het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van de belastingplichtige als bedrijfsleider.

De belangrijkste parameter om een vruchtgebruik te waarderen is de bruto-huurwaarde van het betrokken vastgoed. In geval van betwisting neemt de administratie nogal eens het standpunt in dat de huurwaarde van het onroerend goed overgewaardeerd werd door toedoen van de belastingplichtige-bedrijfsleider. Ondermeer daardoor is er volgens de fiscale administratie sprake in hoofde van de bedrijfsleider van een voordeel in de vorm van een te lage prijs betaald voor de naakte eigendom. In haar poging te bewijzen dat de bruto-huurwaarde van het betrokken vastgoed werd overgewaardeerd doen de taxatiediensten vaak een beroep op de administratie van de patrimoniumdocumentatie.

In twee verwante zaken heeft de rechtbank van eerste aanleg West-Vlaanderen, afdeling Brugge op 14/03/016 precies de aanslagen vernietigd wegens willekeur omdat het beroep op de dienst patrimoniumdocumentatie niet verliep zoals het hoorde. Interessant aan deze uitspraken is dat de rechtbank een aantal toetsingscriteria oplijstte  waaraan een communicatie tussen de dienst patrimoniumdocumentatie en de taxatiedienst moet voldoen. Ze worden hierna verder toegelicht.

De administratie mag zich steunen op schattingsverslagen om de waarde van het vruchtgebruik van een onroerend goed te bepalen en zij kan en mag hiervoor beroep doen op daartoe bestaande bevoegde en gespecialiseerde diensten zoals de dienst opmetingen en waarderingen van de administratie van de patrimoniumdocumentatie. Dit kan bovendien zonder dat zijzelf de waarde van het vruchtgebruik van het onroerend goed moet vaststellen of beoordelen.

Het schattingsverslag waarop de administratie zich steunt, moet wel gemotiveerd zijn en duidelijk en nauwkeurig zijn zodat uit de lectuur ervan kan afgeleid worden hoe de schatter uiteindelijk aan de waardebepaling kwam. De objectiviteit en de correctheid van de schatting moet kunnen nagegaan worden.

In de betrokken zaken baseerde de administratie zich op het verslag betreffende de waardering van het vruchtgebruik door een ambtenaar van de administratie van de patrimoniumdocumentatie. In  het verslag werd de waarde van het totale vruchtgebruik geschat (zonder kosten) op ongeveer 240.000,00 €. De waardering gebeurde op basis van een maandelijkse brutohuurwaarde van 1.200,00 € per maand.

Met betrekking tot het te schatten onroerend goed werd de ligging, het bouwjaar, de oppervlakte en de aard vermeld. In het verslag werden 3 vergelijkingspunten opgegeven met vermelding van de ligging, de datum van het huurcontract, de oppervlakte, de aard en de huurprijs per maand.

De rechtbank diende samen met de belastingplichtige vast te stellen dat de oppervlakte van de vergelijkingspunten veel kleiner is dan de oppervlakte van het onroerend goed dat geschat moet worden. De huurprijs per maand van de vergelijkingspunten is ook kleiner dan de brutohuurwaarde die uiteindelijk werd vastgesteld. Verder werd nergens melding gemaakt van het eventuele beroepsmatige gebruik van de vergelijkingspunten. De rechtbank kwam dan ook tot het besluit dat niet blijkt uit het verslag hoe de schatter uiteindelijk tot een maandelijkse brutohuurwaarde van 1.200,00 € is gekomen.

De rechtbank was in het licht van het voorgaande van oordeel dat de waardering van het vruchtgebruik van het onroerend goed en in het bijzonder van de brutohuurwaarde op willekeurige wijze is gebeurd zodat de aanslagen dan ook om die reden moeten worden vernietigd.

Het hof van beroep van Gent oordeelde eerder in dezelfde zin in ondermeer arresten van 30 januari 2002 en 7 december 2010.

De administratie kan zich steunen op schattingsverslagen om de waarde van het vruchtgebruik van een onroerend goed te bepalen en zij kan hiervoor beroep doen op de administratie van de patrimoniumdocumentatie. Het schattingsverslag waarop de administratie zich steunt, moet wel gemotiveerd zijn en duidelijk en nauwkeurig zijn zodat uit de lectuur ervan kan afgeleid worden hoe de schatter uiteindelijk aan de waardebepaling kwam. De objectiviteit en de correctheid van de schatting moet kunnen nagegaan worden. Is dit niet het geval dat moeten de aanslagen die zijn gesteund op dergelijk niet-onderbouwd schattingsverslag worden vernietigd wegens willekeur.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.