Lexalert : Verhuur handelsfonds - nog steeds een opportuniteit?!

Lexalert : Verhuur handelsfonds - nog steeds een opportuniteit?!

Over de problematiek van de verhuur van een handelsfonds is er al veel inkt gevloeid. De fiscus blijft er in de praktijk (stevig) werk van maken om de inkomsten uit de verhuur van een handelsfonds te belasten als een beroepsinkomen in plaats van als een roerend inkomen. Daarbij ziet zij zich gesteund door een cassatiearrest van 19 september 2013. Zoals eerder geduid in deze nieuwsbrief, dient deze rechtspraak evenwel te worden genuanceerd en dient iedere zaak in concreto te worden beoordeeld. Daarbij kan het belang van een overeenkomst op maat niet worden overschat. Zoals hierna zal blijken, kan de cassatierechtspraak immers buiten spel worden gezet.

Waarover gaat het?

Bij de omzetting van een éénmanszaak naar een vennootschap wordt er vaak gebruik gemaakt van de piste waarbij het handelsfonds, dat ten tijde van de eenmanszaak werd opgebouwd, wordt verhuurd aan de nieuw opgerichte vennootschap. De fiscale voordelen bij een verhuur in plaats van een verkoop van het handelsfonds zijn daar uiteraard niet vreemd aan (zie artikel Nieuwsbrief dd. 19/08/2011 "Verhuur handelsfonds: een fiscaal voordelig alternatief bij omzetting in vennootschap" Stijn Lamote & Dries Verhaeghe).

De administratie treedt hier tegen op en tracht de (huur)inkomsten uit de verhuur van het handelsfonds te herkwalificeren in een beroepsinkomen (in plaats van een roerend inkomen).

De (her)kwalificatie van huurinkomsten in beroepsinkomsten scheelt een aardige slok op de fiscale borrel. In plaats van een taxatie aan op vandaag 30% roerende voorheffing (zij het dat er een kostenforfait is van 15% zodat het economisch tarief 25,5% bedraagt), worden de huurinkomsten onderworpen aan het progressieve tarief van de personenbelasting en zijn er tevens socialezekerheidsbijdragen op verschuldigd.

Fiscus meent zich gesteund door het Hof van Cassatie

Ter ondersteuning van haar standpunt, blijft de fiscus schermen met een cassatiearrest van 19/09/2013.

Volgens dit cassatiearrest zou “cliënteel” niet het voorwerp kunnen uitmaken van een (klassieke) huurovereenkomst omdat de verhuurder het rustig genot ervan, zoals voorzien in artikel 1719, 3° van het Burgerlijk Wetboek (hierna: B.W.), niet zou kunnen garanderen. Klanten of patiënten zijn immers vrij om zich tot de ene of de andere handelszaak te wenden. Omdat het rustig huurgenot van het cliënteel niet zou kunnen worden verschaft, zou een huurcontract met betrekking tot dit cliënteel (en bij uitbreiding het handelsfonds) dan ook niet mogelijk zijn.

Rustig huurgenotverplichting is van suppletief recht

Los van het feit dat het cassatiearrest van 19 september 2013 voor kritiek vatbaar is (zie artikel Nieuwsbrief dd. 14/07/2014 "Verhuur handelsfonds blijft mogelijk – Het cassatiearrest van 19 september 2013 herbekeken" Jan Sandra & Stijn Lamote en artikel Nieuwsbrief dd. 21/12/2016 "Verhuur handelsfonds – De rechtspraak evolueert dan toch naar een beoordeling in concreto" Jan Sandra & Stijn Lamote), kan het niet genoeg worden onderstreept dat in de casus waarover Cassatie heeft geoordeeld, er sprake was van een klassieke huurovereenkomst van cliënteel/handelsfonds in de zin van het Burgerlijk Wetboek alwaar er niet (uitdrukkelijk) werd afgeweken van artikel 1719, 3° B.W.

Nochtans is het perfect mogelijk om in een overeenkomst de rustig huurgenotverplichting te schrappen of om in een afwijkende en/of beperkende invulling ervan te voorzien, voor zover deze rustig huurgenot verplichting uit de aard van de (huuruitbatings)overeenkomst al niet anders dient te worden ingevuld dan bij een traditionele (bv onroerende) verhuur. Artikel 1719, 3° B.W. is immers – net zoals de meeste bepalingen inzake het gemeen huurrecht – van suppletief (of aanvullend) recht zodat partijen vrij zijn om van die bepaling af te wijken.

Niet-concurrentiebeding als afwijkende invulling van de rustig huurgenotverplichting

Het arrest van het Hof van Cassatie – waarbij de verplichting tot vrijwaring van het rustig huurgenot de doorslaggevende reden was om te besluiten tot de onmogelijkheid van de verhuur van het cliënteel/handelsfonds – kan aldus buiten spel worden gezet door te voorzien in een van artikel 1719, 3° B.W. afwijkende clausule.

De vraag rijst dan hoe dergelijke clausule er zou moeten uitzien.

Het hanteren van een standaardformule is niet aangewezen aangezien iedere zaak in concreto moet worden beoordeeld. In de gevallen die ons in de praktijk bezighouden (waarbij niet enkel het cliënteel maar gans de handelszaak/praktijk ter beschikking wordt gesteld via een actieve huur(uitbatings)overeenkomst) zal de invulling/beperking van de rustig huurgenotverplichting evenwel meestal  neerkomen op een niet-concurrentiebeding in hoofde van de verhuurder.

Daarbij komt het in ieder geval aangewezen voor dat er in de huur(uitbatings)overeenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien (of in een addendum voor lopende overeenkomsten alsnog te verduidelijken) dat:

  • de rustig huurgenotverplichting enkel in de zin van een niet-concurrentiebeding door de verhuurder ten voordele van de uitbater dient te worden begrepen;
  • de verhuurder in ieder geval niet instaat voor de vrijwaring van feitelijke stoornissen van derden, noch voor de vrijwaring van het feit dat het bestaande cliënteel/patiëntenbestand de verder uitgebate handelszaak/praktijk zal blijven frequenteren;
  • partijen, voor zover als nodig, bevestigen uitdrukkelijk af te wijken van de rustig huurgenotverplichting zoals voorzien in artikel 1719, 3° B.W.   

Conclusie

De verhuur van een handelsfonds/praktijk is nog steeds een aanvaardbare techniek, onder meer bij de omzetting van een éénmanszaak in een vennootschap; een huur(uitbatings)overeenkomst op maat uitgewerkt is evenwel meer dan aangewezen!

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.