Lexalert : Onttrekking van vastgoed aan vennootschappen & registratierechten

Lexalert : Onttrekking van vastgoed aan vennootschappen & registratierechten

België kent heel wat patrimoniumvennootschappen die vastgoed aanhouden en beheren. Ook onder de professionele vennootschappen van vrije beroepers en managementvennootschappen zijn er nogal wat vennootschappen die vastgoed aanhouden. Meestal is het onderbrengen van vastgoed in vennootschappen mede ingegeven door fiscale motieven. Een belangrijk aangelegenheid bij het nemen van de beslissing vastgoed onder te brengen in een vennootschap is de omkeerbaarheid der dingen. Meer bepaald is er de vraag of vroeg of laat er mogelijkheden zijn om het vastgoed op een fiscaal vriendelijke manier te onttrekken aan de vennootschap en over te dragen aan haar vennoten. Eén van de punten die daarbij om de hoek komen te kijken zijn de registratierechten die bij zo'n onttrekking desgevallend verschuldigd zouden zijn.

Onttrekking van vastgoed aan de vennootschap

Het Wetboek van Registratierechten voorziet in dit verband in haar artikelen 129 en 130 als principe dat op de verkrijging van een onroerend goed uit een vennootschap door één van de vennoten het verkooprecht verschuldigd is (10 % als het onroerend goed gelegen is in Vlaanderen en 12,5 % als het onroerend goed elders in het land gelegen is). De artikelen 129 en 130 voegen hier onmiddellijk aan toe dat dit principe geldt ongeacht de wijze waarop de vennoten in kwestie het vastgoed verwerven. Deze bepaling vindt zijn oorsprong in een wet van 30 augustus 1913; uit de memorie van toelichting bij deze wet blijkt duidelijk dat deze artikelen een bedrogvoorkomend karakter hebben; meer bepaald wou de wetgever voorkomen dat iemand onder de dekmantel van een vennootschap eigenaar wordt van een onroerend goed zonder het verkooprecht te betalen. Inzonderheid had de wetgever volgende situatie voor ogen : A brengt het vastgoed waarvan hij de eigenaar is, in in een vennootschap; in ruil voor deze inbreng verkrijgt hij aandelen van de betrokken vennootschap; vervolgens verkoopt A zijn aandelen van de vennootschap aan B die korte tijd nadien de vennootschap in kwestie ontbindt en in het kader van de vereffening van de vennootschap het vastgoed van de vennootschap verkrijgt. Mochten de artikelen 129 en 130 niet bestaan dan zou B inderdaad op deze wijze het vastgoed verwerven zonder het verkooprecht verschuldigd te zijn.

Artikel 129 voorziet evenwel in een aantal uitzonderingen op het principe dat het onttrekken van vastgoed aan de vennootschap door één of meerdere vennoten het verkooprecht verschuldigd zijn. Deze uitzonderingen hebben gemeen dat ze enkel gelden voor de zogenaamde personenvennootschappen, meer bepaald de BVBA, de VOF (vennootschap onder firma), de GVC (gewone commanditaire vennootschap) en de landbouwvennootschap. Deze uitzonderingen gelden dus niet voor de zogenaamde kapitaalvennootschappen, de NV en de CommVA (commanditaire vennootschap op aandelen).Op de vraag of een omzetting van de vennootschap in een personenvennootschap soelaas kan bieden, gaan we binnen het bestek van dit artikel niet nader in.

Vooreerst voorziet artikel 129 in een wachtregeling voor het geval een vereffenaar in het kader van de vereffening van de vennootschap overgaat tot afgifte van het vastgoed van de vennootschap aan alle vennoten in verhouding tot hun aandelenbezit. In deze hypothese is op het verkrijgen door de vennoten van het vastgoed het voorkooprecht niet onmiddellijk verschuldigd vanuit de idee dat dar deze verkrijging niet overdragend is en ook niet aanwijzend door het wettelijk mechanisme dat de vennoten in de plaats komen van de verdwenen vennootschap. Bij later toebedeling van het vastgoed onder de vennoten evenwel zal in principe het verkooprecht verschuldigd zijn tenzij de verkrijger zich kan beroepen op één van de twee hierna omschreven definitieve vrijstellingen van het verkooprecht. Te noteren valt dat het verkooprecht niet verschuldigd is ingeval de vennoten het vastgoed niet onder elkaar toebedelen, maar verkopen aan derden.

Een eerste definitieve vrijstelling van het verkooprecht geldt ingeval de verkrijgende vennoot het betrokken vastgoed destijds heeft ingebracht in de vennootschap in ruil voor aandelen. Een tweede definitieve vrijstelling van het verkooprecht geldt ingeval de verkrijgende vennoot kan aantonen dat hij vennoot was op het ogenblik dat de vennootschap het betrokken vastgoed heeft verworven met toepassing van het verkooprecht. Te noteren valt dat de verwerving van de grond met voldoening van het verkooprecht volstaat, ook al heeft de vennootschap naderhand een gebouw opgericht op deze grond. De ratio legis van deze uitzonderingen laat zich raden : in deze gevallen is de bedrogvoorkoming zoals hoger omschreven niet aan de hand. Daarmee is de kous niet af : de verkrijging van het vastgoed is immers in voorkomend geval alsnog aan het gemeen recht onderworpen. Op de verkrijging zal bijgevolg het verkooprecht verschuldigd zijn als de verkrijging kwalificeert als een overdracht onder bezwarende titel (bv inbetalinggeving RC), zal het verdelingsrecht ad 2,5 % verschuldigd zijn als de verkrijging kwalificeert als een uitonverdeeldheidtreding en zal het algemeen recht van € 50,00 verschuldigd zijn als de verkrijging kwalificeert als een rechtsfeit (vb terugname van een vastgoed door de enige vennoot van een BVBA).
 
Op te merken valt in dit verband dat algemeen wordt aanvaard - ook door de administratie - dat ook de verkrijging van een vastgoed door middel van een kapitaalvermindering in natura - zonder ontbinding van de vennootschap dus - onder het toepassingsgebied van de wachtregeling en de twee uitzonderingsbepalingen kan vallen.

Uitonverdeeldheidtreding tussen vennoot en vennootschap

Van oudsher was een alternatieve manier voor een belastingvriendelijke onttrekking van het vastgoed aan de vennootschap de aankoop in onverdeeldheid van het vastgoed door de vennootschap en de vennoot (niet zelden in een verhouding van 99% respectievelijk 1%). In voorkomende geval kunnen de vennoot en zijn vennootschap te allen tijde uit onverdeeldheid treden waarbij het vastgoed wordt toebedeeld aan de vennoot mits betaling van de nodige opleg uiteraard. Op deze uitonverdeeldheidtreding is het verdelingsrecht verschuldigd van "slechts" 2,5%. De latere onttrekking van het vastgoed aan de vennootschap neemt dan de vorm aan van een eenvoudige uitonverdeeldheidtreding mits betaling van het verdelingsrecht overeenkomstig het gemeen recht.

Verrassende administratieve wending : ook verkooprecht bij uitonverdeeldheidtreding

Algemeen wordt aangenomen dat de artikelen 129 en 130 van het Wetboek van registratierechten enkel van toepassing is bij verkrijging van een onroerend goed als vennoot. Bij een uitonverdeeldheidtreding mits betaling van een opleg treedt de vennoot niet op als vennoot, maar als mede - eigenaar en wordt dan ook algemeen aangenomen dat de uitonverdeeldheidtreding daardoor onder de toepassing van het verdelingsrecht valt.

De centrale diensten van de FOD Financien blijken echter niet langer deze mening toegedaan. Blijkens een recente beslissing menen ze dat de verkrijging van een vastgoed door een vennoot als gevolg van een uitonverdeeldheidtreding onder de toepassing valt van de artikelen 129 en 130. Ze verwijzen hiervoor naar het feit dat in deze artikelen uitdrukkelijk wordt verwezen naar verkrijgingen door een vennoot, ongeacht de wijze waarop deze verkrijging geschiedt. De adminstratie maakt hierbij de aantekening dat in de tekst zelf van deze artikelen niet het onderscheid wordt gemaakt of de vennoot optreedt als vennoot dan wel als medeëigenaar .... 

Concreet gevolg van deze verrassende nieuwe zienswijze is dat op een uitonverdeeldheidtreding tussen een vennootschap en zijn vennoot niet langer het verdelingsrecht ad 2,5% verschuldigd is, maar het verkooprecht ad 10%. Het wordt alleen dan anders wanneer aan de toepassingsvoorwaarden van de wachtregeling dan wel de twee uitzonderingsgevallen van zelfde artikelen 129 en 130 is voldaan. Alsdan is niet langer het verdelingsrecht ad 2,5% verschuldigd maar wordt de verrichting desgevallend belast overeenkomstig het gemeen recht.

Dit gewijzigd standpunt is echter zeer voor kritiek vatbaar. Vooreerst blijkt nergens uit de tekst van de wet dat de artikelen 129 en 130 de toepassing van het verdelingsrecht buiten spel zet. Voorts zijn de artikelen 129 en 130 in het Wetboek van registratierechten ingeschreven vanuit de betrachting van de wetgever te voorkomen dat iemand onder de dekmantel van een vennootschap eigenaar wordt van een onroerend goed zonder het verkooprecht te betalen (zie ook hoger). Van enig bedrog in die zin is echter geen sprake in het geval een vennoot een vastgoed van zijn vennootschap verkrijgt ingevolge een uitonverdeeldheidtreding onderhevig aan het verdelingsrecht van 2,5 %; niet onbelangrijk hierbij is dat essentiele voorwaarde daartoe een onverdeeldheid ab initio is, dus van bij de aankoop van het vastgoed in kwestie. Dit doet verhopen dat de adminstratie alsnog haar standpunt bijstuurt. Wordt vervolgd ... 

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.