Lexalert : De onderhandse koop met commandverklaring - soms onbekend en onbemind...

Lexalert : De onderhandse koop met commandverklaring - soms onbekend en onbemind...

Bij de zogenaamde 'koop met commandverklaring'  koopt een tussenpersoon (de ogenschijnlijke koper of de 'gecommandeerde')  een onroerend goed aan voor rekening van een derde ( de werkelijke koper of de 'command'). Het voordeel van een dergelijke operatie is dat de werkelijke koper zijn identiteit niet  hoeft prijs te geven aan de verkoper, zelfs niet bij de ondertekening van de koopovereenkomst (het  compromis) .

Er zijn verschillende redenen te bedenken waarom de werkelijke koper liever anoniem zou willen blijven:

- het onroerend goed in kwestie heeft  voor hem of haar een bijzondere emotionele waarde.  Het risico bestaat dat verkoper de prijs zal opdrijven indien hij de werkelijke identiteit van de koper zou kennen;

- De werkelijke koper is heel vermogend is.  De verkoper zal dan het uiterste uit de kan willen halen, en zal niet meteen geneigd zijn om te negotiëren over de prijs;

- De verkoper en de werkelijke koper liggen met elkaar in conflict, waardoor een verkoop in normale omstandigheden a priori uitgesloten is.

Het gerechtelijk wetboek voorziet expliciet de mogelijkheid om als 'eerste koper' een 'command' aan te wijzen ingeval van een gedwongen, openbare verkoop (art. 1590 Ger. W.). Dit moet gebeuren door een 'aangifte' of een 'betekening' aan de notaris en wordt onderaan het proces-verbaal van toewijzing vermeld. Vereist is wel dat de algemene verkoopsvoorwaarden deze mogelijkheid voorzien, wat in de regel het geval is. Sinds 24.05.2014 werd de termijn daarvoor gebracht van één werkdag tot vijf werkdagen, naar analogie met wat geldt voor de onderhandse verkoop (voor het Vlaamse Gewest).

Voor een onderhandse verkoop is verkoop met commandverklaring niet uitdrukkelijk voorzien in het burgerlijk of gerechtelijk wetboek. Het is voornamelijk uit de notariële praktijk gegroeid en werd verankerd in de fiscale wetgeving.

Bij een onderhandse verkoop met commandverklaring zijn er een aantal elementaire spelregels die men moet respecteren om dubbele registratierechten te vermijden. In principe zou de fiscus de koop met commandverklaring kunnen kwalificeren als een koop (tussen  verkoper en ogenschijnlijke koper) met onmiddellijke doorverkoop (van ogenschijnlijke koper aan werkelijke koper), wat immers de registratierechten tweemaal zou verschuldigd maken.

De fiscale wetgever heeft echter een bijzondere regeling voorzien waarbij de koop met commandverklaring  toch beschouwd wordt als één verkoop, waarbij er dus ook maar één keer registratierechten verschuldigd zijn. 

Men vindt deze uitzonderingsregeling terug in art. 2.9.6.0.1. lid 1 1° van de Vlaamse Codex Fiscaliteit (het vroegere art. 159, 1° W.Reg.).

Om van deze regeling te kunnen genieten moet aan de volgende voorwaarden voldaan zijn:

1) De commandverklaring moet expliciet voorzien zijn in de eerste koopovereenkomst tussen de verkoper en de ogenschijnlijke koper. Concreet moet die 'koper' in het compromis  de volgende clausule laten opnemen: de koper koopt 'voor zichzelf of een ander nader aan te wijzen persoon'.

2) De aanwijzing van de werkelijke koper ('command') moet gebeuren bij notariële akte uiterlijk op de vijfde werkdag na het ondertekenen van het compromis. De eerste koper en de werkelijke koper moeten daarbij aanwezig zijn. De verkoper daarentegen niet. Voor Brussel en het Waalse Gewest bedraagt deze termijn slechts één werkdag.

3) De commandverklaring moet 'zuiver en eenvoudig' gebeuren. Dit wil zeggen dat er bij de aanwijzing van de werkelijke koper geen wijzigingen mogen aangebracht worden aan het voorwerp, de prijs of andere voorwaarden van de oorspronkelijke koop.

De eerste koper doet er goed aan om zich t.a.v. de command voldoende in te dekken, aangezien hijzelf zal gehouden zijn indien de command niet kan of wil betalen.

Indien aan voornoemde voorwaarden voldaan werd, kan de notariële akte waarbij de werkelijke koper wordt aangeduid geregistreerd worden tegen het algemeen vast recht van € 50. Worden de voorwaarden niet nageleefd, dan zal de ontvanger de aanwijzing van de werkelijke koper beschouwen als een tweede verkoop en zal hij (voor de tweede keer) registratierechten heffen. Wie met een commandverklaring een onroerend goed wil aankopen, houdt zich dus beter aan deze fiscale spelregels. 

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.