Leegstand in uw bedrijfsgebouw – niet automatisch leefstandheffing verschuldigd !

Leegstand in uw bedrijfsgebouw – niet automatisch leefstandheffing verschuldigd !

Om diverse redenen kan het voorvallen dat (een deel van) een bedrijfspand een tijdlang leeg komt te staan of niet wordt gebruikt: een activiteit wordt afgebouwd of stopgezet, er is een verhuis van een activiteit naar een andere locatie, een verbouwing wordt gepland of er is een bestemmingswijziging van een bedrijfsgebouw waarvoor de nodige vergunningen moeten worden afgewacht, er wordt geen huurder gevonden, … 

Indien deze omstandigheid een aantal jaar zou aanhouden, dan bestaat het risico dat dit pand als “leegstaand” gekwalificeerd wordt en een “leegstandheffing” gevestigd wordt door de betrokken diensten van de Vlaamse Overheid:

  • volgens artikel 1, 3° van het ‘Leegstandsdecreet’ is er sprake van leegstand “vanaf het ogenblik dat meer dan 50 % van de totale vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen niet effectief wordt benut”;  
  • desgevallend kan het betrokken pand worden opgenomen/geregistreerd in de zogenaamde Inventaris van leegstaande bedrijfsruimten;  
  • na drie opeenvolgende registraties in deze Inventaris kan op basis van artikel 15 van het Leegstandsdecreet een leegstandheffing worden gevestigd; tot en met het jaar 2013 was dit al na twee opeenvolgende registraties het geval.

Is een dergelijke leegstandheffing dan steeds per definitie verschuldigd na deze opeenvolgende leegstandregistraties? Toch niet, zo blijkt uit de rechtspraak: naast het feit dat er procedurevoorschriften spelen die niet steeds door de administratie worden gerespecteerd, zijn onze hoven en rechtbanken van oordeel dat – hoewel dit niet expliciet in het decreet is voorzien – de leegstandheffing niet verschuldigd is als de toestand van leegstandonvrijwillig is. 

Onvrijwillige leegstand betekent dat de eigenaar alle mogelijke inspanningen levert die redelijkerwijs van hem kunnen worden verwacht om de leegstand te vermijden, zij het tevergeefs door omstandigheden buiten diens wil om (overmacht). Het begrip overmacht wordt daarbij soepeler (ruimer) ingevuld dan in het kader van andere wetgeving het geval is. 

Een aantal voorbeelden waarvan in de rechtspraak aangenomen wordt dat er in bepaalde omstandigheden sprake kan zijn van overmacht, en dus van een niet verschuldigde heffing, zijn: de eigenaar doet voldoende inspanningen om het pand te kunnen verhuren (het pand permanent onderhouden en verwarmen, herhaalde en degelijke publiciteit voor de te huur stelling, …) (zie o.a. Brussel, 7 juni 2006), de eigenaar voert verbouwingswerken uit om het gebouw een nieuwe bestemming te geven (zie o.a. Brussel, 11 december 2013), … . 

Voorwaarde is wel dat de eigenaar van het pand afdoende bewijs levert in dit verband. Loutere beweringen volstaan niet, aldus onder meer het Hof van Beroep van Gent (Gent, 18 september 2007). Het is hierbij de administratie niet toegelaten een opportuniteitsoordeel te vellen over de wijze waarop een eigenaar zijn bedrijfsgebouw poogt rendabel te maken. 

De concrete omstandigheden moeten steeds geval per geval worden beoordeeld. 

Overigens, dat rekening wordt gehouden met het concrete optreden (of niet-optreden) van de eigenaar van het bedrijfsgebouw bij de beoordeling van het al of niet verschuldigd zijn van de leegstandheffing, laat zich ook begrijpen vanuit de filosofie van het Leegstandsdecreet: het decreet en de daarin opgenomen leegstandheffing hebben in essentie als doel (zo blijkt onder meer expliciet uit de parlementaire voorbereidingen bij dit decreet) sanctionerend op te treden ten aanzien van eigenaars die jaar na jaar nalatig zijn en geen of geen redelijke maatregelen treffen om leegstand te vermijden; men beoogt de bestrijding van verval en verkrotting van het gebouw en van de omgeving; a contrario volgt hieruit dat eigenaars die al het mogelijke doen om aan eventuele leegstand te verhelpen, en het gebouw verder in goede staat onderhouden, verwarmen, … buiten dit doelkader vallen. 

Ingeval een bedrijfsgebouw geheel of gedeeltelijk gedurende meerdere jaren niet wordt benut of leegstaat, kan men zich alsnog van een mogelijke leegstandheffing bevrijden mits afdoende bewijs geleverd wordt dat de leegstand te wijten is aan omstandigheden onafhankelijk van de wil van eigenaar. Dit is het geval wanneer de eigenaar alle mogelijke inspanningen heeft geleverd die redelijkerwijs van een goede huisvader in dezelfde omstandigheden kunnen worden verwacht om de leegstand te voorkomen. Een en ander valt steeds in concreto te benaderen, en dit desgevallend bij bezwaarschrift en/of fiscaal verzoekschrift op te werpen en te onderbouwen. 

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.