La vita è bella in italia: de fiscale implicaties van italiaans vastgoed aangestipt

La vita è bella in italia: de fiscale implicaties van italiaans vastgoed aangestipt

Italië heeft vele troeven. Zowel zijn cultuur, gastronomie als klimaat vallen bij menig Belg in de smaak. Wie droomt immers niet van een Italiaans landgoed met bijhorende wijngaard in Toscane of van een villa aan het Comomeer. De voornaamste fiscale aandachtspunten van Italiaans vastgoed worden in deze bijdrage aangestipt.

Aankoop van het Italiaans vastgoed

Bij de aankoop van een Italiaans onroerend goed zijn btw of registratierechten verschuldigd naargelang de verkoper al dan niet een beroepsverkoper is. De btw zal enkel toepassing vinden voor zover het een nieuw onroerend goed betreft dat wordt verkocht door een projectontwikkelaar. In de overige gevallen zullen registratierechten (Imposta di Registro) verschuldigd zijn.

Het tarief van de btw verschilt naargelang het de aankoop van de eerste hoofdverblijfplaats (4%), een bescheiden woning (10%),  bepaalde gerenoveerde woningen (10%) dan wel een luxewoning (20%) betreft. De btw wordt berekend op de aankoopprijs van het onroerend goed.

In (het merendeel van) de gevallen zijn registratierechten verschuldigd; de tarieven bedragen 7% voor gebouwen, 8% voor bouwgronden en 15% voor landbouwgronden op de venale waarde van het onroerend goed. Op de aankoop van landbouwgronden die bestemd zijn voor agrarisch gebruik is slechts een vast registratierecht van € 168,00 verschuldigd. Onder bepaalde voorwaarden worden de registratierechten geheven op de kadastrale waarde van het onroerend goed wat een aanzienlijk belastingvoordeel oplevert. Eén van de voorwaarden is dat de koper een natuurlijke persoon is.

Tevens zijn hypotheekrechten (Imposta Ipotecaria) en een kadastrale belasting (Imposta Catastale) verschuldigd aan een tarief van 2% respectievelijk 1% op de belastbare grondslag van de registratierechten.

Privé aanhouden van het Italiaans vastgoed

Overeenkomstig het Belgisch-Italiaans dubbelbelastingverdrag zijn de onroerende goederen belastbaar in het land waar deze zijn gelegen.

Het aanhouden van bouwgronden en gebouwen geeft in Italië aanleiding tot een taxatie in de inkomstenbelasting ongeacht of deze al dan niet worden verhuurd. De belastbare grondslag bestaat uit ofwel de kadastrale huurwaarde ofwel  85% van de ontvangen huurinkomsten en wordt een forfait van 15,00% voor kosten in rekening gebracht. De hoogste van beide waarden zal worden belast. De tarieven in de Italiaanse personenbelasting zijn progressief gaande van 23% op de eerste schijf van € 15.000,00 tot 43% op alles boven de € 75.000,00. Er zal in Italië jaarlijks een aangifte moeten worden ingediend.

In België wordt dit Italiaans onroerend inkomen evenwel vrijgesteld met toepassing van het progressievoorbehoud. Dit laatste heeft tot gevolg dat de overige Belgische inkomsten in een hogere tariefschijf zullen worden belast in de personenbelasting. Voor de bepaling van het progressievoorbehoud zal rekening worden gehouden met de huurwaarde van het onroerend goed of de werkelijke huuropbrengsten, telkens verminderd met de Italiaanse belastingen die betrekking hebben op het vastgoed en een forfait van 40% voor kosten in geval het een gebouwd onroerend goed betreft.

Bovendien is een lokale vastgoedbelasting verschuldigd waarvan het tarief varieert van 0,4% tot 0,7% op de kadastrale waarde verhoogd met 5% en vermenigvuldigd met 100 ingeval vanresidentieel vastgoed.

Tevens zullen registratierechten verschuldigd zijn ad 2% op het bedrag van de jaarlijks ontvangen huur voor zover het onroerend goed wordt verhuurd.

Italiaans vastgoed aanhouden via een Belgische vennootschap

In het geval waarbij een Italiaans vastgoed wordt aangehouden door een Belgische vennootschap en dit enkel met het oog op het aanhouden van dit goed als een investeringsgoed, dan zal het huurinkomen belastbaar zijn in de Italiaanse vennootschapsbelasting.

Indien het vastgoed gratis ter beschikking wordt gesteld aan de zaakvoerder/bestuurder van de vennootschap dan zal dit verkregen voordeel in hoofde van de zaakvoerder/bestuurder in België niet (zoals met Belgische onroerende goederen het geval is) forfaitair worden belast maar aan de werkelijke huurwaarde. Afhankelijk van de (huur)waarde van het vastgoed kan dit in voorkomend geval aanleiding geven tot een aanzienlijk belastbaar voordeel van alle aard. In die zin is het aangewezen de huurwaarde op jaarbasis te laten vaststellen door een expert en op basis daarvan een voordeel van alle aard te weerhouden.

Meerwaarde bij private verkoop

De meerwaarde die desgevallend wordt gerealiseerd naar aanleiding van de verkoop van het Italiaans vastgoed zal in Italië aanleiding geven tot een meerwaardebelasting voor zover het onroerend goed wordt verkocht binnen de vijf jaar na aankoop of realisatie en dit aan de progressieve tarieven. Meerwaarden op bouwgronden blijven ook na vijf jaar belastbaar terwijl meerwaarden op geschonken of vererfde onroerende goederen altijd zijn vrijgesteld van meerwaardebelasting.

Schenkings- en successierechten

Tot slot kan de vraag rijzen naar de verschuldigde schenkings- en successierechten indien een Italiaans vastgoed in handen van een Belgisch rijksinwoner wordt geschonken respectievelijk wordt vererfd.

Beide staten hebben een aanknopingspunt, meer bepaald de nationaliteit (België) van de erflater/schenker en de ligging van het onroerend goed (Italië). Inzake successierechten werd geen dubbelbelastingverdrag afgesloten tussen België en Italië waardoor beide landen heffingsbevoegd zijn. Italië zal steeds bevoegd zijn om schenkings- of successierechten te heffen wanneer het in Italië gelegen onroerende goederen betreft. Maar ook België is bevoegd successierechten te heffen op het wereldwijd vermogen van één van haar rijksinwoners. Overeenkomstig artikel 17 van het Wetboek van successierechten is echter wel een vermindering mogelijk van de in België betaalde successierechten met de in Italië betaalde successierechten.

De schenkings- en successierechten verschuldigd tussen echtgenoten en bloedverwanten in de rechte lijn bedragen 4% op alles boven de € 1.000.000,00. De eerste schijf van € 1.000.000,00 nettowaarde is vrijgesteld. In de overige categorieën variëren de schenkings- en successierechten van 6% (tussen bloedverwanten tot en met de vierde graad en aanverwanten tot en met de derde graag) tot 8% (voor alle anderen).

Het mag gezegd dat het Italiaanse regime voor wat betreft de schenkings- en successierechten in vergelijking met de in België geldende regels ter zake gunstig is, zeker als gebruik wordt gemaakt van de opportuniteiten in dit verband .

In bepaalde gevallen kan de aankoop van een Italiaans vastgoed fiscaal voordelig geschieden voor zover de registratierechten kunnen worden toegepast op de kadastrale waarde van het onroerend goed. Ook bij vererving en schenking kan worden genoten van gunstige tarieven. Het verdient steeds aanbeveling zich voorafgaandelijk voldoende in te lichten over de mogelijke fiscale valkuilen ter zake.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.