Handelshuur van korte duur - wettelijk kader voor pop-up handelszaken !

Handelshuur van korte duur - wettelijk kader voor pop-up handelszaken !

Tegenwoordig schieten tijdelijke handelszaken - de zogenaamde pop-ups - als paddenstoelen uit de grond. Dit is een tendens die de komende jaren nog zal toenemen. Steeds meer ondernemers wensen eerst de levensvatbaarheid van een detailhandelsconcept uit te testen vooraleer zij tot belangrijke investeringen overgaan. Het groot aantal leegstaande handelspanden faciliteert deze manier van werken.

Maar hoe zit het nu precies met de huur van dergelijke handelszaken?

Volgens de Wet van 30 april 1951 - de 'Handelshuurwet' - kwalificeert handelshuur als "de huur van onroerende goederen of gedeelten ervan die, hetzij uitdrukkelijk of stilzwijgend, vanaf de ingebruikname door de huurder, hetzij krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst tussen partijen in de loop van de huurperiode door de huurder of door een onderhuurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het drijven van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman die rechtstreeks in contact staat met het publiek".

Toch wordt de huur met een duurtijd van minder dan een jaar uitdrukkelijk uit het toepassingsgebied van de Handelshuurwet uitgesloten: 'De bepalingen van deze afdeling zijn evenwel niet van toepassing: 1° Op de huur die wegens de aard of bestemming van het goed of volgens de gebruiken, normaal wordt toegestaan voor minder dan een jaar'.

Het past om in herinnering te brengen dat de Handelshuurwet grotendeels dwingend is in het voordeel van de huurder, waardoor partijen daarvan niet contractueel kunnen afwijken en andersluidende overeenkomsten door de huurder terzijde kunnen geschoven worden. Zo kan een huurder onder de Handelshuurwet aanspraak maken op een huurtermijn van minimum 9 jaar, nog afgezien van de mogelijkheid tot 3 hernieuwingen.

Het risico op herkwalificatie van een kortlopende huurovereenkomst naar een handelshuurovereenkomst loert dus om de hoek, zeker wanneer er - al dan niet uitdrukkelijke - verlengingen werden toegestaan. Dit is één van de redenen waarom eigenaars weigerachtig zijn om hun leegstaande handelspanden tijdelijk te verhuren.

De algemene huurbepalingen van het Burgerlijk Wetboek bieden evenmin afdoende soelaas en elimineren de mogelijke risico's op een herkwalificatie als handelshuur niet. Het juridische vacuüm dwingt de verhuurders bovendien om uitgebreide, op maat gemaakte overeenkomsten te hanteren, met de verhoogde transactiekosten van dien.

De huur van handelspanden voor een periode van minder dan een jaar verkeert nu dus nog in juridische onzekerheid. Het decreet dat op 8 juni ll. in de plenaire vergadering van het Vlaams parlement werd goedgekeurd, komt aan deze problematiek tegemoet.

Het gaat om een afzonderlijke wettekst, die niet in de - federale - handelshuurwet geïncorporeerd wordt. De private huurwetgeving behoort sinds de zesde staatshervorming immers tot de bevoegdheid van de gewesten.

Het decreet focust op drie belanghebbende partijen: de ondernemers, de eigenaars en de lokale besturen.

Korte termijnverhuring geeft ondernemers een kans om zonder veel risico's de voor- en nadelen van een eigen handelszaak aan den lijve te ondervinden, alsook om naamsbekendheid te verwerven. Verder is het ook een efficiënte manier om gedurende een welbepaalde 'proefperiode' aan marktonderzoek te doen.

De eigenaars op hun beurt kunnen door een aangepaste reglementering gerustgesteld worden wanneer zij hun leegstaande handelspanden tijdelijk verhuren, en dit zonder dat er juridisch maatwerk aan te pas komt.

Tijdelijke handelszaken kunnen meehelpen aan de revitalisatie van welbepaalde stadsdelen en zo de leegstand van handelszaken tegengaan, wat ook een bonus is voor lokale besturen.

De belangrijkste bepalingen van het decreet zijn als volgt:

Het toepassingsgebied omvat alle huurovereenkomsten die naar hun aard onder het toepassingsgebied van de Handelshuurwet vallen, maar die daarvan uitdrukkelijk zijn uitgesloten omdat zij een duurtijd van minder dan één jaar kennen. Enkel huurovereenkomsten waarvan de duur niet één geheel jaar bereikt of overtreft, zijn onderworpen aan dit decreet.

Dergelijke overeenkomsten eindigen van rechtswege op hun einddatum, zonder opzegging en zonder recht op huurhernieuwing. De huurovereenkomst kan, wanneer partijen daarmee akkoord zijn, wel meerdere keren worden verlengd. Dit gebeurt schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden, zonder dat de totale duurtijd evenwel langer dan een jaar mag zijn. Indien de totale duur een jaar overtreft, valt de overeenkomst wel weer automatisch onder de Handelshuurwet.

Voorts kan de korte-termijn-handelshuur steeds door de huurder worden beëindigd mits een opzegging van een maand. Daarnaast kunnen partijen de huurovereenkomst ook vroegtijdig in onderling overleg beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord schriftelijk wordt vastgelegd.

Het decreet laat de nieuwe eigenaar bij een eventuele overdracht van het gehuurde goed niet toe om de huurder uit te zetten. Vanzelfsprekend is er ook geen uitzettingsvergoeding voor de huurder voorzien bij het einde van de korte huur.

Alle belastingen worden geacht in de huurprijs inbegrepen te zijn (bv. onroerende voorheffing, gemeentelijke belastingen, etc.). Dit is niet het geval voor de kosten van de nutsvoorzieningen. Voor verbouwingen aan het gehuurde pand, volgt het decreet de filosofie van de Handelshuurwet, met als enige verschil dat er kortere periodes worden gehanteerd.

De overdracht van huur en onderhuur zijn - gelet op het tijdelijke karakter - strikt verboden.

Het decreet treedt in werking op de eerste dag van de tweede maand volgend op de publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad. Ervan uitgaande dat de publicatie nog deze maand gebeurt, zal het decreet op 1 augustus aanstaande in werking treden.

Het nieuwe decreet levert juridische houvast voor de verhuring van handelspanden voor een korte duur. Dit komt zowel de ondernemers, de eigenaars als de lokale besturen ten goede. Het decreet zal van toepassing zijn op alle nieuwe korte termijnverhuringen van handelspanden. Gelet op de opmars van de pop-ups valt dit initiatief van de decreetgever toe te juichen. 

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.