Gesplitste eigendomsverwerving - de waardering van vruchtgebruik anno 2016

Gesplitste eigendomsverwerving - de waardering van vruchtgebruik anno 2016

In deze en volgende IMPOSTO Nieuwsbrieven is het de bedoeling stapsgewijze door de fiscale aspecten van in vruchtgebruik en blote eigendom aangehouden vastgoed te lopen. In de eerste editie komt de waardering van vruchtgebruik aan bod.

Voor alle duidelijkheid, we hebben in eerste instantie de situatie voor ogen waarbij een vennootschap het vastgoed voor het vruchtgebruik verwerft en de bestuurder/aandeelhouder de blote eigendom ervan verwerft.

De fiscus viseert zeer nadrukkelijk het ogenblik van de verwerving in de sequens van het vruchtgebruik-verhaal. Zij meent immers in bepaalde gevallen dat de vennootschap naar aanleiding van het verwerven van het vruchtgebruik een voordeel alle aard (of abnormaal of goedgunstig voordeel) toekent doordat, naar zeggen van de fiscus, de vruchtgebruiker - vennootschap een te hoge prijs betaalt en/of doordat de blote eigenaar - bestuurder/aandeelhouder een te lage prijs betaalt.

Bij de beoordeling of er sprake is van een voordeel alle aard in het kader van een gesplitste eigendomsverwerving:

  • kan het niet de vraag zijn of de vennootschap op zich teveel heeft betaald voor het vruchtgebruik; dit laatste is een opportuniteitsbeslissing waarmee de fiscus zich niet kan inlaten;
  • mag het tevens niet de vraag zijn of de bestuurder/aandeelhouder te weinig betaald heeft voor de blote eigendom; de bestuurder kan een 'goede zaak' hebben gedaan los van de situatie van de vennootschap;
  • is het enkel van belang te bepalen of de vennootschap een overprijs voor het vruchtgebruik heeft betaald die daarenboven in mindering is gebracht van de prijs die de blote eigenaar had moeten betalen.

Uit het bovenstaande blijkt dat het in deze problematiek in eerste instantie volstaat te beoordelen of de vennootschap teveel heeft betaald, dit is te beoordelen of het vruchtgebruik voor de vennootschap al dan niet te hoog is gewaardeerd. Pas wanneer dat het geval zou zijn, moet er worden nagezien of deze overprijs er ook voor gezorgd heeft dat de bestuurder/aandeelhouder te weinig heeft betaald. In eerste instantie volstaat met andere woorden sowieso een correcte waardering van het vruchtgebruik om de problematiek van het voordeel alle aard te vermijden; een waardering van de blote eigendom is niet aan de orde. Een waardering op zich van de blote eigendom is in deze context niet relevant; enkel wanneer een onderwaardering van de blote eigendom correleert met een voorafgaandelijke overwaardering van het vruchtgebruik kan het issue van voordeel alle aard spelen.

Waarderen van vruchtgebruik is een economisch gegeven. Het is geen exacte wetenschap en daardoor deels subjectief. Dit vergemakkelijkt het er de fiscus niet op te stellen dat er sprake is van een niet correcte waardering. Let wel, de bewijslast dat er sprake is van een niet correcte waardering ligt bij de fiscus (die het voordeel van alle aard dient te bewijzen).

De formule voor het waarderen van vruchtgebruik is genoegzaam bekend, en onbetwist. Ze gaat eigenlijk terug op de idee dat een vruchtgebruik economisch gezien sterk een vooruitbetaalde huur benadert: vandaar dat de waardering vertrekt van een vooruitbetaalde huur, aangepast met correcties in min en plus voor de verschillen tussen vruchtgebruik en huur. Evenwel, de concrete invulling van de parameters in de formule zorgt voor meer twist. Volgende parameters zijn bij deze formule uiteindelijk aan de orde:

  • men vertrekt van een 'brutohuurprijs'; indien het vastgoed wordt verhuurd dan dient uiteraard de werkelijke huur in aanmerking te worden genomen; indien het vastgoed niet wordt verhuurd, dan wordt de huurwaarde bij voorkeur bevestigd door een onafhankelijk expert terzake; uiteraard is dit de meest decisieve parameter om de waarde te bepalen; onze ervaring is dat, indien belastingplichtige en fiscus - zeker tot voor kort (zie punt omtrent decote) - hier min of meer naar elkaar kunnen toegroeien, de eventuele verschillen in interpretatie van de onderstaande parameters overbrugbaar moeten zijn; vandaar het belang van een onafhankelijk en degelijk expertenrapport;
  • in een brutohuurprijs zijn de kosten en onderhoud aan een vastgoed die eigen zijn aan de huurder vertaald; wanneer het evenwel om een vruchtgebruik gaat zijn de kosten en onderhoud doorgaans hoger voor de vruchtgebruiker dan voor de huurder; voor wat onderhoud en herstellingen enerzijds en verzekeringen anderzijds betreft zit er doorgaans geen substantieel verschil op (vaak wordt dit overdreven in de berekeningen doordat een forfait voor alle kosten van de vruchtgebruiker wordt weerhouden daar waar enkel een meerkost vruchtgebruik versus huur zou mogen worden weerhouden), tenzij de vruchtgebruiker zich in afwijking van de wet heeft geëngageerd om ook de grove herstellingen te doen; wel dient de vruchtgebruiker de onroerende voorheffing ten laste te nemen, tenzij hij deze kan doorrekenen aan een huurder; in het licht hiervan dient een 'meerkostenforfait' te worden toegepast op de brutohuurprijs; bij het bepalen van de forfait lijkt ons best een inschatting te worden gemaakt van de concrete te verwachten meer-kosten en niet doorrekenbare onroerende voorheffing (of andere lasten (bv syndiclasten)); de gangbare forfaits lijken ons gemakkelijk toepasbaar maar vaak te hoog;
  • daarnaast dient mogelijk ook een 'leegstandsrisico' te worden toegepast, althans in de mate dit aan de orde kan zijn; een vruchtgebruiker kan in bepaalde gevallen door het langdurig karakter van het zakelijk recht met een leegstandsrisico geconfronteerd worden, hetgeen bij huur uiteraard veel minder het geval is, vandaar de bijkomende correctie op de brutohuurprijs; dit zal evenwel enkel het geval zijn indien het de bedoeling is dat het vastgoed wordt verhuurd; indien de vruchtgebruiker het vastgoed zelf betrekt is er uiteraard geen leegstandsrisico te vertalen; in de praktijk zien we doorgaans forfaits tussen de 5 en 8%;
  • ons inziens kan in bepaalde gevallen ook een 'gebruikerspremie' worden gehanteerd, dit is een waardevertaling van het feit dat een vruchtgebruiker uiteindelijk meer (zakelijke) rechten heeft dan een huurder; dat wordt ons inziens best in concreto beoordeeld; indien de vruchtgebruiker een lening aangaat en zijn vruchtgebruik in hypotheek geeft, dan wel een hypothecaire volmacht hierop toestaat, dan komt ons inziens een gebruikerspremie zeker verdedigbaar voor; in de literatuur wordt soms een gebruikerspremie tot 20% voorgestaan; in de praktijk zien we die zelden hoger dan 8%; 
  • op basis van de 'brutohuurprijs' gecorrigeerd met het 'kostenforfait' (in min), het 'leegstandsrisico' (in meer) en een 'gebruikerspremie' in plus komt men op deze wijze tot een 'nettohuurprijs';  
  • deze nettohuurprijs dient te worden 'geïndexeerd' en 'gecumuleerd' over de duur van het vruchtgebruik; als indexatie wordt best gekeken naar de gemiddelde indexatievoet van een relevante periode voorafgaand aan de start van het vruchtgebruik (bv 10 jaar);
  • vervolgens dient in de waardebepaling van het vruchtgebruik ook rekening te worden gehouden met het feit dat de vruchtgebruiker zijn gecumuleerde prijs vooruitbetaalt; met andere woorden, de vruchtgebruiker kan zijn fondsen ondertussen niet investeren in iets anders en daarop een rendement behalen; het gaat met andere woorden om een 'decote' voor het feit dat de vruchtgebruiker alles vooruitbetaalt; dit zou uiteraard niet het geval zijn indien de vruchtgebruiker het recht krijgt gespreid te betalen over de duurtijd van het vruchtgebruik.

Wat dit laatste punt betreft werd tot voor kort algemeen aangenomen, ook door de fiscus, dat deze decote erin kon bestaan een actualisatie te verrichten van de gecumuleerde geïndexeerde netto-huur tegen een financieel rendement. Vaak werd daartoe de OLO (betreffende de duurtijd gelijk aan deze van het vruchtgebruik) als referentie voor een risicovrije belegging geno men. In deze tijden zijn de OLO’s bijzonder laag waardoor de actualisatie weinig decote teweegbrengt. In een voorafgaande beslissing nr. 2016.232 dd. 31/5/2016 (alsmede in een ondertussen van de website verdwenen model prefilingaanvraag inzake vruchtgebruik) wordt als referentie dan ook het nettohuurrendement van het betrokken vastgoed zelf gesuggereerd, dit wil zeggen de nettohuurprijs ten opzichte van de venale waarde uitgedrukt in een percentage (het zogenaamde internal rate of return (IRR)). Dit standpunt beroert velen op dit ogenblik omdat het vaak tot een belangrijke neerwaartse berekening van het vruchtgebruik leidt. Voor deze laatste benadering bestaat ons inziens evenwel geen draagvlak. Het gaat erom dat de vruchtgebruiker met eigen middelen vooruitbetaalt en daardoor zijn fondsen niet op een andere wijze financieel kan laten renderen; het is dat (financieel) verlies die ingecalculeerd wordt in de waardering. In die zin is een normaal rendement op financiële middelen het meest voor de hand liggend; ons komt het daarbij logisch voor dat het tarief wordt beoordeeld rekening houdende met het rendement dat de investeerder op zijn beleggingen haalt, hetgeen veronderstelt dat er rekening wordt gehouden met diens profiel. Wel komt het ons aangewezen voor, net zoals bij de weerhouden indexatievoet, dit rendement te beoordelen op basis van een voldoende relevante periode en niet enkel op basis van een momentopname. Indien de vruchtgebruiker de gelden evenwel beleent, dan dient ons inziens (minstens) het bij het krediet weerhouden rentetarief als parameter te worden weerhouden.

Het verwerven van vastgoed via een gesplitste eigendomsstructuur blote eigendom - vruchtgebruik is nog steeds een zeer valabele denkpiste. Het weerhouden van een correcte en onderbouwde brutohuurwaarde is een cruciaal uitgangspunt; de tijden dat de waarde van het vruchtgebruik kon worden opgedreven door ononderbouwde of doorprikbare opgedreven brutohuurprijzen is ruim voorbij. De invulling van de andere parameters in de formule dient vervolgens met de nodige economische logica en geïndividualiseerd benaderd te worden.

In de volgende IMPOSTO Nieuwsbrieven gaan wij verder in op de fiscale aspecten van de volgende fases in het vruchtgebruik.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.