De vernieuwde antimisbruikbepaling : en wat bij gesplitste verwerving erfpacht / tréfonds ?

De vernieuwde antimisbruikbepaling : en wat bij gesplitste verwerving erfpacht / tréfonds ?

Tot voor 1 juni 2012 was geen antimisbruikbepaling werkzaam in de registratierechten. De regering Di Rupo bracht daar verandering in. De vraag stelt zich in welke mate deze nieuwe antimisbruikbepaling een nieuw licht laat schijnen op bepaalde wijzen van het verwerven van vastgoed die als gunstig worden bestempeld.

Algemeen

Laten we daartoe nogmaals teruggaan naar de basisprincipes van het systeem van de antimisbruikbepaling :
 

  • in een eerste stap dient de administratie het bewijs te leveren dat bij het verrichten van rechtshandelingen fiscaal misbruik voorhanden is;
  • slaagt de administratie in deze bewijslevering, dan kan de belastingplichtige in de tweede stap het tegenbewijs leveren dat de geviseerde rechtshandelingen zijn ingegeven door niet-fiscale motieven;
  • slaagt de belastingplichtige niet in dit tegenbewijs, dan heeft de administratie in de derde stap de mogelijkheid de belastbare grondslag en belastingberekening te herstellen alsof het fiscaal misbruik niet voorhanden is.
Voor de verdere besprekingen van deze onderscheiden stappen verwijzen we naar onze eerdere bijdragen in TaxForIus met betrekking tot de vernieuwde antimisbruikbepaling (zie artikel Anti misbruikbepaling nieuwe stijl - what’s new ? en zie artikel Vermogensplanning & de antimisbruikbepaling: of over een aangekondigde tsunami die er geen blijkt te zijn…)

erfpacht

We focussen in deze bijdrage op de zogenaamde gesplitste verwerving erfpacht / tréfonds.

Een erfpacht is het tijdelijk zakelijk recht om het volle genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder de verplichting voor de erfpachter om een jaarlijkse vergoeding te betalen aan de erfverpachter.

De gesplitste verwerving erfpacht / tréfonds houdt in dat bv. een vennootschap de erfpacht van een bepaald vastgoed verwerft met toepassing van registratierechten tegen een tarief van 0,2% en dat een min of meer gelieerde partij (vennootschap of natuurlijke persoon) het met erfpacht bezwaarde goed (of de tréfonds) verwerft, ditmaal met toepassing van registratierechten tegen een tarief van (in Vlaanderen) 10%. In zoverre de erfpacht een voldoende lange periode bestrijkt, kan de waarde van de erfpacht verhoudingsgewijs belangrijk oplopen.

Indien we deze stapsredenering van de nieuwe antimisbruikbepaling toepassen op de regelgeving inzake registratierechten, dan komen we tot volgende krijtlijnen van ideeën.

Fiscaal misbruik ?

Wat de eerste stap betreft stellen we vast dat de wetgever inzake registratierechten slechts enkele welomschreven handelingen uitdrukkelijk tarifeert. Alle andere handelingen worden slechts onderworpen aan een algemeen vast recht van € 25,00.

Zo is er vooreerst artikel 44 van het Wetboek Registratierechten dat de overdrachten in eigendom of vruchtgebruik tarifeert, in Vlaanderen tegen het tarief van 10%. In het verslag aan de Koning bij de totstandkoming van deze regelgeving ter zake blijkt dat met ‘overdrachten in eigendom of vruchtgebruik’ alle normale zakelijke verbrokkelingen van het eigendomsrecht daarmee worden bedoeld: volle eigendom, blote eigendom, erfdienstbaarheid, rechten van vruchtgebruik, van gebruik of bewoning.

De zakelijke rechten van erfpacht en opstal vallen evenwel nadrukkelijk buiten het toepassingsgebied van artikel 44 van het Wetboek van Registratierechten. De zakelijke rechten van vestiging of overdracht van erfpacht en opstal worden door artikel 83 van voornoemd Wetboek getarifeerd als huurrechten, in Vlaanderen tegen een tarief van 0,2%.

Uit het bovenstaande kan de duidelijke doelstelling worden afgeleid van de wetgever om overdrachten in eigendom enerzijds en overdrachten van erfpacht anderzijds afzonderlijk te tariferen aan 10% respectievelijk 0,2%. Tevens kan, mede gelet op de voorbereidende werken terzake, worden afgeleid dat het niet de bedoeling is geweest om het tarief inzake overdrachten in eigendom ad 10% ook toe te passen bij erfpacht, wel integendeel.

Nergens valt uit af te leiden dat de wetgever het bovenstaande anders zou inschatten indien een min of meer gelieerde partij van de verwerver van de erfpacht in min of meer dezelfde periode ook de tréfonds zou verwerven.
 
Wat dat betreft wordt er ons inziens door het hanteren van de zogenaamde gesplitste verwerving met andere geen enkele fiscale bepaling in zijn doelstelling gefrustreerd. Men kan moeilijk voorhouden dat de wet gefrustreerd is in zoverre men vanwege de derde – overdrager niet eerst de volle eigendom van het betrokken vastgoed heeft verworven om, daarna, de erfpacht te vervreemden aan een in min of meerdere mate gelieerde partij; mocht de administratie die piste voor ogen hebben in het kader van de nieuwe antimisbruikbepaling dat zou ze een tussenstap inschakelen wat meer gekunsteld aandoet dat de gehanteerde verwervingswijze; in ieder geval zouden er niet fiscale motieven zijn om niet voor deze laatste verwervingswijze te kiezen.

De vraag naar de verdedigbaarheid van een dergelijke gesplitste verwerving blijft ons inziens, net zoals vóór de inwerkingtreding van de nieuwe antimisbruikbepaling, enkel een vraag of er geen sprake is van een verdoken of gesimuleerde verkoop, dit wil zeggen dat er in werkelijkheid sprake is van een aankoop door A maar men voor fiscale doeleinden de verwerving doet voorkomen als een verwerving van de erfpacht door partij A en de tréfonds door partij B.

In feite blijven ons inziens met andere woorden – enkel – dezelfde aanvalspistes als voorheen mogelijk voor de administratie, inzonderheid doordat ze het gesimuleerd karakter van de gesplitste verwerving kan pogen hard te maken indien partijen niet alle gevolgen van de gesplitste verwerving respecteren (bijvoorbeeld door de erfpacht niet voor een voldoende lange duur te voorzien, door de hoedanigheden van erfpachter en tréfondshouder vervroegd te vermengen of de mogelijkheden daartoe te voorzien, …).

Op safe via niet fiscale motieven ?

Uit het bovenstaande blijkt dat de nieuwe antimisbruikbepaling ons inziens geen aanvalsroute opent voor de administratie tegen de gesplitste verwerving erfpacht – tréfonds.

Toch kan het ook hier geen kwaad in voldoende niet fiscale motieven te voorzien, niet alleen om de ontvanger registratierechten de zin te ontnemen om de vernieuwde antimisbruikbepaling op deze verrichting los te laten, maar ook en vooral om het niet gesimuleerd karakter van de verrichting te onderstrepen. In de praktijk lijkt een dergelijke gesplitste verwerving overigens ook vaak aan te sluiten bij specifieke wensen naar bijvoorbeeld successieplanning toe. De ouders willen via vennootschap het gebruik van het vastgoed verwerven en dat voor een zo lang mogelijke duur, terwijl ze toch reeds wensen dat de kinderen voor de blote eigendom betrokken zijn in de transactie. Een gesplitste verwerving door een vennootschap gecontroleerd door de ouders enerzijds en door de kinderen anderzjds ligt hierbij voor de hand; doordat een vruchtgebruik bij een gesplitste verwerving sowieso dient te worden beperkt tot een duurtijd van 30 jaar, ligt een verwerving erfpacht – tréfonds (minimum 27 jaar en maximum 99 jaar) vaak meer voor de hand. Ook andere motieven zoals risicoafscherming kunnen voor deze vormgeving doen opteren.

Kort gezegd, een beoordeling van de feiten en omstandigheden geval per geval opent vaak opportuniteiten om met de gesplitste verwerving erfpcht – tréfonds te blijven werken.

De fiscus zou overigens aan de slag zijn om een aantal toegepaste technieken te evalueren in het licht van de vernieuwde antimisbruikbepaling om daar naderhand over te publiceren. Wij zijn alvast benieuwd !
 

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.