De uitzettingsvergoeding bij de handelshuur ... tijdig en adequaat ageren !

De uitzettingsvergoeding bij de handelshuur ... tijdig en adequaat ageren !

Een handelshuur wordt nagenoeg altijd aangegaan voor een termijn van negen jaar. Dit is de wettelijke minimumduur voor een handelshuurcontract. Bij het verstrijken van de huurtermijn heeft de huurder het recht de hernieuwing van de huurovereenkomst te vragen voor een nieuwe termijn van negen jaren. Dit recht is beperkt tot drie hernieuwingen.

Indien de huurder op regelmatige wijze heeft te kennen gegeven dat hij gebruik wil maken van zijn recht op huurhernieuwing, maar deze huurhernieuwing wordt hem geweigerd door de verhuurder, dan heeft de huurder recht op een uitzettingsvergoeding, tenzij als de hernieuwing zou geweigerd omdat het gehuurde pand moet afgebroken worden wegens ouderdom.

De hoogte van de uitzettingsvergoeding is wettelijk bepaald. De uitzettingsvergoeding beoogt de huurder te vergoeden voor de handelszaak die in het gehuurde pand werd geëxploiteerd en die als gevolg van de uitzetting verloren gaat.

Het is mogelijk dat het pand wordt onderverhuurd, waarbij enkel de onderhuurder eigenaar is van de handelszaak. In dat geval heeft alleen de onderhuurder, met uitsluiting van de hoofdhuurder, recht op een uitzettingsvergoeding. Dit is logisch: alleen de eigenaar van de handelszaak moet gecompenseerd worden voor het verlies  van de handelszaak.

Het is wel zo dat de onderhuurder, eigenaar is van de handelszaak, afhankelijk is  van de hoofdhuurder om van de verhuurder een uitzettingsvergoeding te bekomen. Er bestaat immers geen rechtsband tussen de onderhuurder en de verhuurder. Veronderstel dat de hoofdhuurder de hernieuwing van de huur heeft aangevraagd, maar zijn vraag niet wordt ingewilligd omdat de verhuurder het goed wenst terug te nemen. De onderhuurder moet alsdan de betaling van de uitzettingsvergoeding vorderen van de hoofdhuurder. De hoofdhuurder moet dan op zijn beurt de verhuurder aanspreken.

Dit kan problemen geven indien er onenigheid bestaat over wie de eigenaar is van de handelszaak.

De Rechtbank van Koophandel Gent, afdeling Brugge sprak zich onlangs over zo'n zaak uit.

De aanvraag tot hernieuwing van de hoofdhuurder was geweigerd omdat de verhuurder het gehuurde pand wenste weder op te bouwen. In het pand baatte een onderhuurder een horecazaak uit. De hoofdhuurder-brouwerij beweerde eigenaar te zijn van deze handelszaak. De verhuurder betaalde in navolging daarvan aan de hoofdhuurder-brouwerij een uitzettingsvergoeding van één jaar huur.  

De onderhuurder had nochtans enkele jaren voordien een overnamesom betaald aan de vorige onderhuurder voor de overname van de horecazaak. Nu de hoofdhuurder-brouwerij claimde eigenaar te zijn van diezelfde handelszaak, startte de onderhuurder een procedure tegen zijn voorganger wegens verkoop van andermans zaak.

Na een lange gerechtelijke procedure, waarin ook de hoofdhuurder betrokken werd, besliste het Hof van Beroep dat de handelszaak altijd al had toebehoord aan de onderhuurder, en dat de vordering van de onderhuurder tegen zijn rechtsvoorganger ongegrond was.

De onderhuurder ging vervolgens over tot dagvaarding van de hoofdhuurder en de verhuurder in betaling van een uitzettingsvergoeding, die de hoofdhuurder blijkbaar ten onrechte had opgestreken.

De Rechtbank stelde vooreerst vast dat de onderhuurder niet rechtstreeks van de eigenaar-verhuurder kan vorderen, wegens gebrek aan enige rechtsband. Deze vordering van de onderhuurder werd afgewezen.

De vordering tot betaling van een uitzettingsvergoeding moet voorts binnen het jaar vanaf de uitzetting ingesteld worden. De procedure tussen de onderhuurder en zijn voorganger had echter jaren aangesleept. De rechtbank kon dan ook niet anders dan vaststellen dat de vordering van de onderhuurder tegen de hoofdhuurder te laat ingesteld werd.  Ook deze vordering van de onderhuurder werd afgewezen.

In dezelfde zaak had de eigenaar-verhuurder nog een vordering ingesteld tegen de hoofdhuurder, in terugbetaling van de ten onrechte betaalde bezettingsvergoeding. De Rechtbank oordeelde dat de hoofdhuurder inderdaad ten onrechte de uitzettingsvergoeding voor zichzelf geïnd had, en dat het hier dus om een onverschuldigde betaling ging. De hoofdhuurder werd veroordeeld tot terugbetaling van de uitzettingsvergoeding aan de eigenaar-verhuurder.

Resultaat van dit alles was dat de onderhuurder naast zijn uitzettingsvergoeding greep, en dat de verhuurder finaal geen uitzettingsvergoeding moest betalen.

De rechtsvordering tot betaling van een uitzettingsvergoeding inzake handelshuur moet op straffe van verval binnen een jaar worden ingesteld, te rekenen vanaf de uitzetting. Indien de hoofdhuurder en de onderhuurder het niet eens worden over wie eigenaar is van de handelszaak, neemt de onderhuurder best het zekere voor het onzekere en dient hij in alle geval tijdig de hoofdhuurder te dagvaarden.  Doet hij dit niet tijdig, dan dreigt zijn recht verloren te gaan.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.