De gesplitste verwerving van onroerend goed met erfpacht: nog beter dan vruchtgebruik?

De gesplitste verwerving van onroerend goed met erfpacht: nog beter dan vruchtgebruik?

05.05.2011
Jan Sandra (advocaat-vennoot) & Mathieu Vancolen (advocaat)

Voordelen van de gesplitste verwerving vruchtgebruik - blote eigendom

In de praktijk wordt veelvuldig gebruik gemaakt van de constructie waarbij de eigendom van een onroerend goed gesplitst wordt aangekocht in vruchtgebruik en in blote eigendom. Hierbij kan gedacht worden aan het klassieke geval waarbij een bedrijfsleider de blote eigendom aankoopt en zijn vennootschap het vruchtgebruik. De gesplitste aankoop in vruchtgebruik en in blote eigendom heeft als voordeel dat er eventueel versneld kan worden afgeschreven, dat deze afschrijvingen ook betrekking hebben op de grond en dat de blote eigenaar op het einde van het vruchtgebruik volle eigenaar wordt zonder daarvoor belast te worden. Vraag is nu of de gesplitste aankoop in erfpacht en de met erfpacht bezwaarde goederen, de zogenaamde tréfonds, een alternatief kan zijn voor de vruchtgebruikconstructie.

Burgerrechtelijke principes van het recht van erfpacht

Overeenkomstig de burgerrechtelijke principes is het recht van erfpacht een zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, waarbij de erfpachtnemer aan de erfpachtgever een jaarlijkse vergoeding dient te betalen in geld of in natura. De erfpachtnemer heeft voor de duur van het recht van erfpacht het genot van het in erfpacht gegeven goed alsof hij/zij eigenaar is. Een ander belangrijk kenmerk van het recht van erfpacht is het tijdelijk karakter. Een recht van erfpacht kan immers slechts worden gevestigd voor een minimumduur van 27 jaar en een maximumduur van 99 jaar. Na afloop van het recht van erfpacht treedt de erfpachtgever opnieuw in de volle eigendom van het onroerend met inbegrip van alle door de erfpachtnemer opgerichte gebouwen en aangebrachte verbeteringswerken. Behoudens andersluidend beding, is de erfpachtgever hiervoor geen vergoeding verschuldigd.

Gesplitste verwerving recht van erfpacht - tréfonds met vooruitbetaling van een substantieel deel van de erfpachtvergoedingen

Op het vlak van de registratierechten is de vestiging van een recht van erfpacht een stuk voordeliger dan de vestiging van een recht van vruchtgebruik. De vestiging van een recht van erfpacht wordt immers gelijkgesteld met een huurcontract waardoor registratierechten worden geheven aan het evenredig tarief van 0,20% op de som van alle door de erfpachtnemer aan de erfpachtgever te betalen vergoedingen (de zogenaamde canons). Op de prijs van de tréfonds zal dan wel het evenredig registratierecht van 10,00% verschuldigd zijn.

Bij de vestiging van het recht van erfpacht mag een substantieel deel van de canons worden vooruitbetaald. Dat kan zelfs in die mate dat de canon bijna volledig wordt vooruitbetaald en voorts elk jaar slechts een symbolische vergoeding wordt betaald (zie hiervoor het advies van de rulingcommissie http://www.ruling.be). In dat geval zal de waarde van de tréfonds worden aangetast. De nieuwe erfpachtgever zal immers voor minstens 27 jaar van het genot van de goederen verstoken zijn en zal daarvoor gedurende de looptijd slechts een symbolische vergoeding ontvangen. Wordt kort na de vestiging van het recht van erfpacht, de tréfonds vervreemd dan zal slechts op deze verminderde waarde van de tréfonds het evenredig registratierecht van 10,00% verschuldigd zijn. Indien de vooruitbetaalde canons 95,00% van de venale waarde uitmaken dan zal de tréfonds nog slechts 5,00% van de waarde van het onroerend goed vertegenwoordigen. Uitgaande van deze verhouding tussen canon en tréfonds komt dit derhalve neer op een kostprijs van 0,69% aan registratierechten. Bij de vestiging van een recht van vruchtgebruik worden daarentegen registratierechten geheven aan het evenredig tarief van 10,00% op de betaalde prijs. Bij het einde van het recht van erfpacht zullen geen registratierechten meer verschuldigd zijn aangezien de erfpachtgever door de zogenaamde natrekking eigenaar wordt van de opstallen. De natrekking gebeurt immers uit kracht van wet en is derhalve niet afhankelijk van de wil van partijen zodat geen registratierechten verschuldigd zijn.

Engagementen van de rulingcommissie

Tevens dient te worden gewezen op de voorwaarden die de rulingcommissie stelt aan een erfpachtconstructie. Die voorwaarden zijn onder meer de volgende:

  • de eenmalige canon mag niet meer bedragen dan 95,00% van de waarde van de volle eigendom terwijl de waarde van de tréfonds niet minder mag bedragen dan 5,00% van de waarde van de volle eigendom;
  • de waardering van de erfpacht en de tréfonds dient te gebeuren door een onafhankelijke derde deskundige;
  • de akte met betrekking tot de vestiging van het recht van erfpacht en de akte van verkoop van de tréfonds dienen te worden verleden met minstens vijftien dagen verschil;
  • indien de verkrijger van de tréfonds en de erfpachter beiden vennootschappen zijn mogen  dezelfde bestuurders van beide vennootschappen, alleen of samen, gedurende de volledige periode van het erfpachtrecht niet de meerderheid van de raad van bestuur uitmaken en deze vennootschappen niet kunnen verbinden tegenover derden.


Afschrijvingen in hoofde van de erfpachtnemer

In hoofde van de erfpachtnemer die beroepsmatig optreedt, kan het recht van erfpacht worden afgeschreven. Voor de gebouwen die in erfpacht worden gegeven zullen deze afschrijvingen dienen te gebeuren volgens de duur van het recht van erfpacht of volgens de economische levensduur indien deze korter mocht zijn dan de duur van het recht van erfpacht. Voor de in erfpacht gegeven grond zal dit steeds volgens de duur van het recht van erfpacht dienen te gebeuren.

Aandachtspunten

Op het voorgaande bestaat echter een belangrijke beperking, meer bepaald indien de erfpachtgever een natuurlijke persoon is die handelt voor private doeleinden. In dat geval zal deze belast worden op de verkregen erfpachtvergoedingen aan de progressieve tarieven van de personenbelasting in het jaar waarin deze worden ontvangen. Daarop bestaat een uitzondering, nl. de zogenaamde financiële leasing waarop dieper zal worden ingegaan in één van de volgende nieuwsbrieven. Bij gesplitste verwerving in erfpacht en tréfonds is het bijgevolg steeds zaak de belastbaarheid in hoofde van de overdrager van het recht van erfpacht na te gaan.

Tot slot wordt in onderstaand schema een overzicht gegeven van de voornaamste verschillen tussen een vruchtgebruikconstructie en een erfpachtconstructie.

Uit het voorgaande is duidelijk gebleken dat de vestiging van een recht van erfpacht in bepaalde gevallen een waardig alternatief vormt voor de vestiging van een recht van vruchtgebruik. In sommige gevallen is een recht van erfpacht immers voordelig aangezien dit vergelijkbare eigenschappen heeft als het recht van vruchtgebruik en er slechts 0,69% registratierechten verschuldigd zijn.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.