Btw & vastgoed - gemengde gevoelens bij de kwalificatie als “nieuw gebouw” ... (deel 1)

Btw & vastgoed - gemengde gevoelens bij de kwalificatie als “nieuw gebouw” ... (deel 1)

Daar waar beroepsoprichters (bv. bouwpromotor, projectontwikkelaar, etc.) nieuwe gebouwen moeten verkopen met toepassing van de btw (21%), hebben niet-beroepsoprichters de keuze tussen ofwel de verkoop met betaling van de registratierechten, ofwel met toepassing van de btw . Het voordeel van de verkoop met btw bestaat erin dat de reeds bij de uitgevoerde werken betaalde btw kan afgetrokken worden, maar soms zorgt een verschil in de toepasselijke btw-tarieven ervoor dat er onvoldoende btw kan afgezet worden tegenover de op de verkoop verschuldigde btw. En dit zorgt voor gemengde gevoelens, niet het minst bij de beroepsoprichter.

Bij de verkoop van een nieuw gebouw …

In het btw-wetboek wordt onder een “gebouw” verstaan “elk bouwwerk dat vast met de grond is verbonden” (bv. de traditionele gebouwen, de uit hun aard onroerende industriële uitrustingen, infrastructuurwerken, etc. Deze gebouwen kunnen in twee gevallen als “nieuw” beschouwd worden voor de toepassing van de btw-wetgeving.

Allereerst wordt een gebouw als nieuw beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van dit gebouw. De ingebruikneming of inbezitneming van een gebouw is een feitenkwestie. Het indienen van de aangifte van ingebruikneming bij de administratie van het kadaster geldt als vermoeden van ingebruikneming, maar een eerdere ingebruikneming kan door alle feitelijke gegevens en alle rechtsmiddelen bewezen worden.

Ten tweede worden ook oude gebouwen als nieuw beschouwd wanneer verbouwingswerken werden uitgevoerd die het gebouw in zijn wezenlijke kenmerken gewijzigd heeft, in het bijzonder een wijziging in de aard, structuur of bestemming van het gebouw, of wanneer de waarde van belangrijke, aan het bestaand gebouw uitgevoerde werken minstens 60% bedraagt van de verkoopwaarde van het gebouw, exclusief grond, na de verbouwing.

door bepaalde belastingplichtigen …

Op het vlak van de BTW wordt een onderscheid gemaakt tussen drie soorten verkopers.

De eerste soort verkoper is de beroepsoprichter (bv. de bouwpromotor, projectontwikkelaar, etc.). Dit is de btw-plichtige die geregeld onder bezwarende titel nieuwe gebouwen vervreemdt die hij heeft opgericht, laten oprichten of met voldoening van de BTW heeft verkregen. De twee soort verkoper is de btw-plichtige die geen beroepsoprichter is. Dit is de btw-plichtige die op grond van een andere economische activiteit dan de beroepsoprichter onderworpen is aan de BTW. De derde soort verkoper is de niet-btw-plichtige.

Het belang van dit onderscheid situeert zich op het vlak van de al dan niet verplichte onderwerping aan het btw-stelsel. Daar waar de beroepsoprichter verplicht de nieuwe gebouwen dient te verkopen aan 21% BTW, hebben de overige twee soorten de keuze om al dan niet te verkopen met BTW.

die reeds BTW hebben betaald voor werken aan het vastgoed …

Vooraleer het nieuw gebouw verkocht wordt is het niet ondenkbaar dat de verkoper werken heeft laten uitvoeren, waarop de verkoper BTW heeft betaald. Het btw-tarief waaraan deze werken onderworpen worden is in principe 21 %, maar voor werken in onroerende staat met betrekking tot bepaalde gebouwen werd onder bepaalde voorwaarden voorzien in een verlaagd tarief door KB nr. 20.

In het kader van deze bijdrage gaat onze bijzondere aandacht uit naar de werken in onroerende staat met betrekking tot privéwoningen, die onderworpen zijn aan het voordelige btw-tarief van 6%. Opdat het verlaagd tarief van 6% van toepassing is, dienen de volgende voorwaarden vervuld te zijn.

Allereerst moet het gaan om werken in onroerende staat. Daaronder moet begrepen worden die handelingen tot omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, van een deel van of de hele woning. Wanneer er afbraakwerken plaatsvinden die noodzakelijk zijn voor de werken komen ze ook in aanmerking voor het verlaagd tarief (bv. voor de omvorming van een industrieel gebouw tot loft).

Het verlaagd tarief is niet van toepassing wanneer:

  • bij de uitbreiding van het gebouw de oppervlakte van het oude gedeelte kleiner is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning of het woningcomplex na de uitvoering van de werken of het nieuwe gedeelte onafhankelijk van het oude gedeelte kan functioneren;
  • de bouw van een of meer bijkomende lofts boven op of naast het bestaande gebouw in het stelsel van de gedwongen mede-eigendom kunnen vallen en met toepassing van die belasting kunnen worden verkocht; - de werken in onroerende staat geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;
  • de werken in onroerende staat tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.
Ten tweede moet het gebouw waaraan de werken werden uitgevoerd, hetzij volledig, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning worden gebruikt. Indien de woning niet hoofdzakelijk wordt aangewend als privéwoning wordt 6% btw aangerekend op de onroerende handelingen die betrekking hebben op het privégedeelte en 21% btw op de onroerende handelingen die betrekking hebben op het beroepsgedeelte.

Ten derde moet het gebouw reeds 5 jaar in gebruik genomen zijn, maar de oorspronkelijke bestemming van het gebouw speelt geen rol bij de beoordeling van deze ingebruikneming.

Ten vierde moeten de werken worden verstrekt en gefactureerd aan de eindverbruiker. Daaronder wordt begrepen de persoon die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, etc.) of een recht van genot (inzonderheid als huurder) bezit op de woning die hij geheel of gedeeltelijk als privéwoning gebruikt, zonder van die woning een specifieke exploitatie of een bijhorigheid van een beroepswerkzaamheid te worden. Op die manier kan het werk in onroerende staat zowel verricht worden in opdracht van de eigenaar als in opdracht van de huurder van het onroerend goed.

Tenslotte dient de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, op basis van een duidelijk en nauwkeurig attest van de afnemer, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd btw-tarief rechtvaardigen. Het attest van de afnemer ontlast de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het btw-tarief, behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of het klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling.

dringt de keuze voor het toe te passen verkoopregime zich op ...

De keuze voor het toe te passen verkoopregime bij nieuwe gebouwen dringt zich niet op aan beroepsoprichters, aangezien ze verplicht zijn deze gebouwen te verkopen onder het btw-stelsel (21%).

Daarentegen hebben de niet-beroepsoprichters bij de verkoop van het nieuw gebouw (met eventueel bijhorend terrein) de keuze tussen ofwel de verkoop met registratierechten ofwel de verkoop onder BTW. Het verschil tussen beide regimes situeert zich op het vlak van de tarifering: het tarief voor de registratierechten in het Vlaams Gewest bedraagt 10 % (of 12,5% in de overige gewesten) op het bedrag van de bedongen prijs en lasten of op de verkoopwaarde, terwijl het btw-tarief voor de verkoop van nieuwe gebouwen in principe is vastgesteld op 21% over de belastbare basis. Uitzonderingen op het btw-tarief van 21% werden voorzien voor de huisvesting van gehandicapten (6%) en sociale huisvesting (12%), mits naleving van bepaalde voorwaarden.

De keuze om te verkopen met toepassing van de btw dient ter kennis worden gegeven aan het bevoegde btw-controlekantoor en aan de medecontractant.

De verkoop van een nieuw gebouw lijkt op het eerste zicht zijn voordelen op te leveren voor zowel de koper als de verkoper. Enerzijds bestaat het voordeel voor de verkoper erin dat de verkoper de door hem betaalde BTW in aftrek kan nemen op handelingen die strekken of bijdragen tot de oprichtingen of de verkrijging van het te vervreemden gebouw en op handelingen die rechtstreeks tot doel hebben het gebouw te vervreemden (bv. publiciteit, commissielonen, etc.). Anderzijds zal de koper wellicht een tegemoetkoming in de verkoopprijs vanwege de verkoper verwachten en blijft hij na de aankoop van een nieuwbouwwoning de potentieel meeneembare registratierechten genieten bij een volgende aankoop met voldoening van de registratierechten.

De door bouwpromotoren en andere beroepsoprichters vóór de verkoop verrichte werken vallen echter niet zelden onder het verlaagd btw-tarief van 6%, maar beroepsoprichters dienen bij de verkoop van nieuwe gebouwen steeds 21 % BTW aan te rekenen. Door dit verschil in btw-tarief zal de beroepsoprichter vaak onvoldoende BTW kunnen afzetten tegen de op de verkoop van nieuwe gebouwen verschuldigde BTW.

De oplossing zou erin kunnen bestaan om het gebouw allereerst te verkopen met toepassing van de registratierechten (10% registratierechten) om vervolgens in een aantal stappen werken in onroerende staat uit te voeren (6% BTW) zodanig dat er geen sprake is van werken die het gebouw in zijn wezenlijke kenmerken gewijzigd heeft en er aldus geen levering heeft plaatsgevonden van een nieuw gebouw door de beroepsoprichter (geen 21% BTW over de verkoop). De grens tussen nieuwbouw en aanneming van renovatiewerken is niet altijd even duidelijk. In een volgend artikel komen we hierop terug. 

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.