Bouwen op andermans grond: bezin eer je begint?

Bouwen op andermans grond: bezin eer je begint?

04.05.2011
Jan Sandra (advocaat-vennoot) & Mathieu Vancolen (advocaat)

Een vaak voorkomende problematiek stelt zich wanneer de oprichter van een gebouw niet de eigenaar is van de grond waarop het gebouw wordt gerealiseerd en de grondeigenaar en de oprichter daaromtrent niets hebben geformaliseerd. Hierbij kan ondermeer worden gedacht aan een kind dat bouwt op de grond van de ouders, een echtgenoot die bouwt op de grond van de andere echtgenoot, een vennootschap die bouwt op de grond van een verbonden onderneming, etc.

Indien de partijen akkoord zijn omtrent de oprichting van de gebouwen dan heeft de grondeigenaar een opstalrecht toegekend aan de oprichter van de gebouwen waarop de Opstalwet van toepassing zal zijn.

Een opstalrecht brengt een horizontale eigendomssplitsing teweeg tussen de grond en de op die grond opgerichte gebouwen. Gedurende dit recht van opstal staat het de opstalhouder vrij gebouwen op te richten en is hij/zij - voor de looptijd van het recht - eigenaar van alle door hem opgerichte gebouwen. Wanneer het opstalrecht een einde neemt, treedt de grondeigenaar - door het intreden van de zogenaamde natrekking - in de eigendom van de gebouwen en is daarvoor overeenkomstig de suppletieve wetgeving een vergoeding verschuldigd.

Zijn er bij aanvang nog geen gebouwen aanwezig op de grond dan zal de opstalhouder voor de looptijd van het opstalrecht eigenaar zijn van alles wat hij/zij op de grond opricht. Indien er wel reeds gebouwen zijn opgericht voor aanvang van het opstalrecht, dient een onderscheid te worden gemaakt naargelang deze al dan niet werden vergoed. Is voor de bestaande gebouwen door de opstalhouder geen vergoeding betaald, dan heeft hij/zij voor de duur van het opstalrecht het genot van die gebouwen en dienen die gebouwen bij het einde van het opstalrecht te worden teruggegeven in dezelfde staat als deze waarin hij/zij de gebouwen heeft verkregen. Is er wel een vergoeding betaald dan wordt de opstalhouder eigenaar van de gebouwen voor de duur van het opstalrecht en zal de grondeigenaar een vergoeding verschuldigd zijn aan de opstalhouder wanneer het opstalrecht een einde neemt. Een opstalrecht kan voor maximum vijftig jaar worden gevestigd.

Problemen kunnen zich voordoen in geval het opstalrecht niet werd geformaliseerd. Principieel dient een opstalrecht immers voorafgaand aan de oprichting van de gebouwen te worden vastgelegd in een akte. Indien dit niet is gebeurd heeft de grondeigenaar als het ware stilzwijgend afstand gedaan van zijn/haar recht op natrekking. Overeenkomstig de burgerrechtelijke principes wordt de grondeigenaar immers vermoed eigenaar te zijn van alles wat zich op zijn/haar grond bevindt. In de rechtspraak wordt een afstand van het recht op natrekking algemeen aanvaard als de vestiging van een opstalrecht. Bovendien aanvaardt de rechtspraak dat de grondeigenaar en de oprichter van de gebouwen het recht hebben om aan te tonen dat de afstand van natrekking (en bijgevolg het recht van opstal) bestond op het ogenblik van de oprichting van de gebouwen ook al wordt dit pas enkele jaren na de oprichting van de gebouwen geformaliseerd.

Opdat dit opstalrecht zou kunnen worden geregulariseerd, vereist de fiscale administratie evenals de rechtspraak dat een aantal extrinsieke elementen die vreemd zijn aan de akte, voorhanden zijn. Deze extrinsieke elementen dienen immers het bewijs te leveren dat partijen op het ogenblik van het oprichten van de gebouwen de intentie hadden een opstalrecht te vestigen. Vereist wordt dat de bouwvergunning alsmede alle facturen op naam worden gesteld van de bouwer en dat de facturen werden betaald met eigen gelden van de bouwer of met een op zijn/haar naam afgesloten lening. Deze extrinsieke elementen worden, zoals blijkt uit bepaalde rechtspraak, soepel toegepast. Zo wordt aanvaard dat de bouwvergunning wordt afgeleverd op naam van de grondeigenaar aangezien een bouwvergunning door de titularis kan worden overgedragen. Het feit dat een aantal facturen op naam zijn gesteld van de grondeigenaar en de lening zowel op naam van de grondeigenaar als van de opstalhouder is afgesloten, blijkt in de rechtspraak evenmin doorslaggevend te zijn. Daartoe is echter wel vereist dat de facturen worden betaald door de opstalhouder en deze de lening volledig overneemt en aanwendt voor de betaling van de facturen van de bouwwerken.

Naast de oprichting van nieuwe gebouwen kan de vraag gesteld worden naar het lot van verbouwings- en verbeteringswerken die worden uitgevoerd aan bestaande gebouwen waarvoor bij de aanvang van het opstalrecht geen vergoeding werd betaald. Een onderscheid dient te worden gemaakt tussen aanbouwwerken (bouwen van een veranda, een garage, een carport, etc.) enerzijds en verbouwingswerken (plaatsen van nieuwe ramen en deuren, afbraak van bestaande muren, bouwen van nieuwe binnenmuren, uitbreken van bestaande vloeren en plaatsen van nieuwe vloeren, etc.) anderzijds:

  • De principes met betrekking tot aanbouwwerken lopen parallel met de principes voor de oprichting van een nieuw onroerend goed; immers het staat de opstalhouder overeenkomstig de Opstalwet vrij onroerende goederen (aanbouw) te realiseren op een stuk bouwgrond waarop hij/zij een opstalrecht heeft;
  • De door de opstalhouder opgerichte opstallen behoren hem dan ook in volle eigendom toe gedurende het recht van opstal en zullen de opstalgever toekomen wanneer het opstalrecht een einde neemt; de opstalgever zal deze aanbouwwerken in beginsel wel dienen te vergoeden.
  • De vraag naar het lot van de verbouwingswerken lijkt minder eenvoudig. In tegenstelling tot nieuwe onroerende goederen, brengen verbouwingswerken een verbetering van een bestaande zaak met zich mee; deze werken worden onmiddellijk geïncorporeerd in het gebouw waaraan zij zijn uitgevoerd en volgen dan ook het lot van dat gebouw. In het geval waarin niets werd geformaliseerd, zal evenmin iets bepaald zijn omtrent de bestaande gebouwen en zal er als dusdanig geen vergoeding voor betaald zijn; in de rechtsleer lijken twee strekkingen te kunnen worden onderscheiden die het recht van de opstalhouder op de bestaande gebouwen kwalificeren als een beperkt eigendomsrecht respectievelijk een verregaand genotsrecht;

In beide kwalificaties zal de opstalhouder gedurende het recht van opstal eigenaar zijn van de verbouwingswerken; wanneer het opstalrecht een einde neemt zal de opstalgever overeenkomstig de leer van de uitgaven de nodige onkosten integraal te vergoeden aan de opstalhouder; dat zijn de onkosten die hebben gediend tot het behoud van de zaak; wat betreft de nuttige onkosten die de zaak in waarde deden stijgen doch niet onontbeerlijk waren, is slechts een vergoeding verschuldigd ten belope van de meerwaarde die door de uitgevoerde werken is gecreëerd; de onkosten tot verfraaiing, die een louter subjectief belang hebben, komen niet in aanmerking voor vergoeding.

Wanneer een gebouw werd opgericht door een andere persoon dan de grondeigenaar en de partijen zijn daaromtrent akkoord, heeft de grondeigenaar een opstalrecht toegekend aan de oprichter van het gebouw. Soms zullen de partijen dat opstalrecht niet hebben geformaliseerd. Dat belet echter niet dat de bestaande toestand achteraf wordt geregulariseerd mits het bewijs dat de intentie er was en mits een bewijs van de extrinsieke elementen die de fiscale administratie en de rechtspraak vooropstellen.

Nieuwsbrief Archief

loading

Inschrijven voor onze nieuwsbrief

IMPOSTO Nieuwsbrief verschijnt maandelijks rond de kernexpertises van IMPOSTO Advocaten. De invalshoek is praktijkgericht. Schrijf u gratis in.

We zullen uw persoonsgegevens verwerken in overeenstemming met ons privacybeleid.